打房靠政府?別傻了，還是靠自己吧。<前言及房仲篇>

打房靠政府?別傻了，還是靠自己吧。

前言
這兩年因家庭需求，開始再看房子，我要的居住正義不是泡沫價，水能載舟亦能覆舟，高房價及泡沫價會影響很多經濟失衡，而我只是要個合理價，什麼是合理價?
我想也不是說要房價多泡沫，人人買得起，而是只要有踏實努力的人都買得起，不想買，得過且過的人也租得起，而且買屋跟租屋價格要一定比例且平穩。你說，要都市價格跟偏鄉一樣，那也不行且不可能，這樣會造成區域人口失衡更嚴重。只是要個房價所得比不要那麼誇張，還年年墊高。

買一間房整理一下，房子賣給消費者，這是個行業沒錯，算是幫你代工裝潢，讓你不用花時間煩惱裝潢房子的雜事，相對的請開個價，合理的利潤及勞務管理費，就算這幾年的稅金及貸款利息加上去當也可以是營造成本，而不是隨便使用爛材質半年就加個幾百萬賣。
從幾個現象，希望以個人淺薄見解發幾篇文跟大家討論，不引戰，有思慮不週全之處也歡迎良性指教討論。
大約會分一下幾個篇幅提出我的想法見解跟大家討論，大家可以互相指教，教學相長：
一、房仲篇
二、建商篇
三、金流篇
四、打房篇及結論
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一、 房仲篇

一、1. 房仲的定義
以我對仲介這行業的觀念是，告訴房仲我的需求，你能明白就當然最好，該給你賺的我不會省，也不應該省，你有你專業，在本業上要提供你的專業及代書等經驗來賺取你應得的工資，我相信，畢竟大筆金額買房有很多細節要注意，一不小心可能被詐騙集團趁虛而入，賠了金額及權狀，還要花時間上法院，但不要以你認為你的專業來呼攏(當然要自己去多吸取資訊來判斷是不是呼嚨這就必須靠自己)，而要我稍微退讓我的需求，一定的熟悉認識了解後，不喜歡一換再換房仲，又要重新建立彼此信任度浪費時間，如果可以，甚至別家賣的房子我也是會優先問你你有沒有這產品，畢竟房仲也是個需養家餬口的業務。

一、2. 房仲的帶看類型
遇過幾位房仲，一開始就老是帶我去投資客的房子，先無論地點環境機能，重點在室內用便宜木板隔間整理，裝幾個美輪美奐電燈，採用便宜方便且時下年輕人口頭最愛的工業風桌床，擺幾張畫作，地面舖個小地毯，壁面貼花色壁紙增加多彩多樣的視覺享受，一進門當然感覺爽，但是詳細觀看後，
(一)動線怪，感覺是把小坪數硬規劃動線，入住會不會發現其實不便?
(二)尺寸怪，你把小廚房硬規劃漂亮的爐台，旁邊小空間先擺上一盆花盆，告訴你規畫給你放冰箱的空間，真的要擺冰箱後才知道根本放不下，你要再花錢買一台小冰箱放嗎?冷氣電器位置先幫你預留好，但是真的要裝設，裝得下嗎?需要再拆除天花重修改嗎?冷氣銅管尺寸相符嗎?會不會又要重新配管?
(三)捨去收納空間，不給你太多櫃子讓你覺得20坪可以有30坪的寬敞空間，但是沒有收納，將來入住要再訂作符合空間動線的櫃子放物品?還是我真的就是一卡皮箱入住而已?
(四)管線維修孔不預留，發現管線有問題還需另外花錢開孔維修，拆除壁紙,又要考量美觀。
(五)填空題，還有許多個人主觀因素就不用贅述了。

如果說多花3~4百萬以上買到一個美觀，但住進去反而使用不便的屋，事後還要拆除費用、重新裝潢費用，我寧願買間原始屋況。
(1) 自己找專業驗屋：原始屋況無裝潢是最好驗屋的，別人花更多時間驗，自己只要跟驗屋談驗重點結構、管路...等等。
(2) 清潔自己找：原始屋況甚至不用太多拆除整理。
(3) 自己簡單重點裝潢：隔間、水電、簡單地板、天花、油漆重點裝潢。
基本上不用太挑高檔，地板卡扣木地板，天花整平油漆就可以小錢又舒適了。
除非你是想比過豪宅裝潢，上媒體拿獎狀出國比賽。
(4) 自己規劃尺寸家具家電：隔間階段就可以丈量規劃。
以上全用好也可以不用200萬，如果以投資客裝潢方式，50~80萬有找

一、3. 房仲的帶看經驗
有次，看了一間房子，正正就是投資客的風格，而剛好因緣際會下，這真的好像是前幾天正好跟朋友聊到他半年前賣的房子的情況，地點位置似乎相符，當初他賣的情況如下：因為起家厝，後來換房，這間老房先出租幾年，近年有退休打算，所以賣掉當養老金，當時買家客客氣氣的帶一家老小來商談，這間打算買來自住…等等，講一堆，希望價格優惠點，朋友持著能過就好善良助人的熱心，算是還算合理價錢(至少不是炒房價)賣出。剛好我看到這間房，了解內容後，這真的是簡單整理後加價3~400萬賣。以上不打緊，因為我也不喜歡環境交通等。
但是，房仲給我了一句話，這是當地的投資客買的「人家買到那價格是也是他本事」，嗯沒錯，我非常認同，我也不否認，這句話真的受益良多，真的點醒我了觀念。

一、4. 回家後我做了一個夢
反覆思考那句話後，當晚我就作了一個夢，夢到以下情形可能是現在房價高的理由之一：
房仲個人及公司就是要賺更多仲介費、業績。好的物件幾乎不會先刊在網路上來賣，先PASS給在地的投資客，看他有沒有興趣，有的投資客直接押張票再房仲那邊給信任仲介當豁旋金直接處理，投資客先以低價方式(仲介也稍微推波住欄)取得，我遇過有屋主自售被投資客及房仲用到瞞騙不爽，直接封殺這間房仲不給他們賣了，甚至仲介有本錢直接自己投資或買下，然後整理一下，半年後加價賣。

再來，網路一堆開價幾千萬，後面加註「開價不是成交價，成交價一定是甜甜價」。
你他X的一定要開個高價?你是為了讓人覺得房價普遍就是這麼高嗎?然後讓人砍個價讓消費者覺得賺到了?
沒錯，我認同這真的是生意手法，百貨促銷也是如此，成本定價100元的東西給你說牌價1,000元，掛個大大招牌寫2折出清老闆要跑路了只賣200元，的銷售心態。不要懷疑，就是可以引來許多貪小便宜的消費者，所以現今詐騙集團還是如此猖獗，貪字變貧字。

最後，下了豁旋金，在談價時仲介就是居中協調的角色，一方面叫買方加一點，一方面叫賣方退一點。
我很好奇，為什麼演變成這種制度呢?我買方需求及資金考量下就是這個價位，我下豁旋可以，代表我不是講講的有意買，不要浪費大家時間，你花時間打電話跑去找買家也要有保障，不要談好價錢到頭來白做工，所以豁旋金制度我接受，但如今演變甚至是買房交戰手冊告知你，已經變成下豁旋是談價拉扯的機會，首先要出多少，然後對方喊價你也要加一點代表你有誠意，賣方也會放軟一點代表也有誠意，然後經過多次加減價…等等。
你他X的我給你仲介費用用意不是要你幫我談價，而是我告訴你我需求，你要以你專業判斷這屋子是不是符合我需求及金額，然後帶我去看環境屋況，以及房屋交易時你要幫我審閱程序內容會不會影響雙方權益。我需求及能力範圍就是這價格，不加也不減。
而我的觀念是，房子看OK，我會尊重仲介，直接告訴他這間我要買的價格在哪，你也知道屋主的底在哪，如果你覺得屋主價格正好可接受也正好沒其他買方選擇，我就直接下豁旋，你幫我跑一趟賣方如果接受，直接簽約。(以上可能是現在消費者相對弱勢的地方，投標要出個押標金(豁旋金)，在個公開透明的時間環境下多家買方一起出價，當場直接開出得標者，而不是處於不知道的情形下聽說有好幾組買家出價比你高)

豁旋制度下會造成消費者以下情形之一：
這間房很不錯啊有很多買家正在談，你多出一點，我幫你談定，你一定會痛哭流涕感激我的，然後消費者掙扎幾天，加一點沒關係，加一點沒關係，房貸就多貸一點吧，一談定銀行沒辦法貸那麼多，仲介會管你嗎?找保人、找抵押、找信貸、找地下錢莊各種湊錢方式都給你就是不能解約，解約就是沒收訂金。
然後帶著每月超出預算的還款計畫限縮後來的生活品質。

※補充，現在多人說的合約後加註沒貸到幾成就無條件解約之類，目前我沒研究很多細節，但是我覺得還是不對等的，真的要非常小心，沒貸到幾成的基礎是在什麼之下?房貸利率多少之下?哪間銀行?需要擔保品?需要保人?這種見人見智，沒寫清楚買方及仲介又跟你說，提高利率阿、跟人借阿、我介紹貸款給你啊、最後有可能又演變成：消費者都花時間談到簽約了為了省麻煩,一定會找一堆擔保或是退求其次提想著加一點沒關係，跟人借吧，房貸就多貸一點吧，讓銀行提高利率吧、來想辦法貸到成數買下來吧…等心態，又是無限輪迴。

綜上所述，我面對房仲看房幾原則：
(1) 不用想說看幾間就談定：
不一定要有頭期款才可以看房，看看不用錢，跟房仲說我有意願買，但你有誠意幫我講價嗎?再跟他說自己有認識的銀行評估價格，我先評估銀行估價再來談開價，銀行都已經是有認證的機構，他開價格一定有他道理，怎麼跟屋主開價差那麼多?我再考慮吧。
看到喜歡房子不要腦波弱被洗了，就是要大家一起打持久戰房價才會下修。
以下幾個網站可以使用：
好時價
(https://www.houseplus.tw/m)
中國信託
(https://www.ctbcbank.com/content/dam/minisite/long/loan/ctbc-mortgage/index.html?MediaChannel=mg_web&ActivityCode=27000)
台北富邦
(https://www.fubon.com/banking/personal/mortgage/evaluate/evaluate.htm)
設定看100間，多看看、多聊聊吸取知識，邊看邊跟仲介聊，甚至你這間房今天看一次，明天換約房仲再看一次，看房仲說話有沒有出入，地點環境屋主如何?這間房可以貸多少?這區價格目前多少?上個仲介談的話題可以拿到下個仲介試探，看是不是有出入，多聊就多吸取經驗知識，反正在家也無聊跟另一半當作散散步，看完房子到附近吃吃小吃逛逛(當然是疫情期間避免) 。
(2) 投資客房子不看：
我很明確直接跟房仲說投資客房不要帶我看，你帶我看我一發現就不往來了，藉由這個慢慢觀察，也可以知道這間房仲是不是主推投資客，是不是私下有跟投資客來往等等，房仲也是要彼此熟悉，藉由多看幾間多認識了解才能知道將來如果真的要買可不可以信任，不看投資客房，房子就轉不出去，形成壓力。
(3) 不要腦波弱：
最怕腦波弱看到不錯物件就想辦法湊頭期款談下去了，湊頭期款容易，接下來每月還款才是問題，先想想真的有能力真的除了生活開銷外再支出這些嗎?這是現今很多人的通病，也造成以下：我都已經辛苦買下去了，繳到死還要繳，我才不願見到房價下跌，別人比我開心繳的心態。
所以
去大賣場採買最佳時機就是:吃飽再去!
看房吸取知識做功課的最佳時機就是:你沒有頭期款的時候。

以上<房仲篇>大家可以一起討論，我希望願景是，每個人都可以有正常觀念面對現今的不合理房價，及早導回正軌，改善良好社會風氣。

續篇
打房靠政府?別傻了，還是靠自己吧。<建商篇>
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