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timy312 wrote:
請教一下，不含家具也好租對吧？
只要比附近便宜幾千即可是嗎？
另外，為什麼一年要換房客，下一組房客這麼好找嗎？
感覺大大好專業，求指點
01是上來打發時間跟逗弄一下空空的!
看到你這【求指點】3個字，我就為你留一下可以長知識的內容好了，
其他想要當房東跟長知識買房的你跟妳，這篇文有料長知識不嘴炮，
因為文長→文章記得收藏起來，之後再回來看。
至於其他網友問的問題，一概引到這一樓看就好了，很懶!不想一一回應。
畢竟房地產相關知識要說很久很多，可不是三言兩語都能通用，
諸多細節都是需要專業跟靠經驗的。
我不太想用打字的，但是感覺你挺誠懇的，那麼我用最簡單白話的說一下就好。
以下開始↓
問：請教一下，不含家具也好租對吧？
答：不是每個物件都能不含傢俱的，因為每個物件跟地點跟新舊都差很大!
不是什麼物件都能用不含傢俱的方式輕鬆出租出去的，
其實這邊很多有經驗的房東都很熱情的分享資訊跟方法給大家了，
隔套出租的小套房附傢俱絕對會比較好出租，
因為大部分會租套房的，大概都是單身或是一個人住的比較多，
會來到住處過夜的也是【__】伴侶比較多。
租套房的通常來來去去的較不穩定，有的畢業就走，有的換工作就走，
有的不喜歡房東或鄰居也會約滿搬走...等等原因下不大會長租，
所以一卡皮箱入住對他們來說→方便又不用太在意很多小細節，
租金價格符合區域行情就好，
若是租金硬是比其他房東的便宜，
通常住進去後，再看到外面租金一直漲就不太想換了。
還有便宜的套房，通常房東附的傢俱品質也就那樣(自行腦補)，租客他們都會將就使用。
但是如果是價格比較高的套房或是一層多戶隔套出租有在管理的物件，
那麼室內傢俱相關的品質跟室內環境就會比較要求了，
有的老屋拉皮後，重新設計一層多戶隔套出租的大門都改使用門禁電子感應鎖，
有的還會配置資源回收車跟打掃阿姨→讓租客免追垃設車等等...相關設備。
今天若是專業二房東出租的，就又是另外一個故事跟方法，
這5年我認識的有些室內設計科系畢業的以及懂空間設計美感的帥哥美女，會當二房東，
他們都是自己去找30年以上的舊公寓，舊透天甚至是平房或是市中心內的老宅，
物件的地點非常重要，所以他們專門找地點好又老的房子，
通常這種原本在出租的物件，房東不是老人就是懶得整理跟管理的個性，
他們都會跟房東談長約5年以上來創造每一間套房每個月的被動收入，
他們透過自己對空間的美感跟設計，
花少少的錢，自己一個人去特力屋去IKEA購買大改造的相關用品，
例如：油漆、窗簾、桌子椅子、氛圍燈具、畫框等等...族繁不及備載!
簡單說就是會按照物件的地點跟自己設定好的租客對象→是男是女而去佈置，
有些甚至還會去花市買天堂鳥或龜背芋，
再找個好看的花盆來提高租客住進來的宜居舒適感覺。
一旦將原本老舊的房子整理乾淨又佈置得非常有質感後，
依照套房出租的地點跟坪數以及投入的佈置花費成本後，
→原本租金5千的變8千，6千變1萬，1萬的變1萬5，1萬5的變2萬...
這就是為什麼要跟房東一次簽長約5年以上當二房東，
你給房東誘因是一次簽長約，還會花錢幫他整理佈置跟管理，
房東感覺既能穩定收租又有人幫他翻新跟管理，何樂而不為。
而這些帥哥美女們則是利用長約的第一年拿回投入成本後，
第二年開始創造被動收入，每間賺3千~1萬，如果改造了5間6間都滿租，
那麼每個月有的人除了正職本業的工作之外就還能有2萬~4萬的被動收入，
有的直接就是利用當二房東的專長跟專業一直複製再複製，
因為認識的朋友跟相關產業的人脈多了，幾位年輕輕就買了好幾間房。
問：只要比附近便宜幾千即可是嗎？
答：沒有絕對答案，但是要記住並非所有租客都是弱勢，
租客也是有許多人的家長或是自身經濟能力不錯的北漂、中漂、南漂族，
他們可能本身的父母有房或是自己本身在家鄉，台北、高雄、台中也有房，
因為唸書或是工作到外縣市，並不用真的為了唸書或工作的需求在當地買一間房來自住，
有能力可以租到一間2萬5千元的捷運旁套房的也很多，他們爭取的是時間不是金錢，
所以一個物件的地點、地點、地點真的非常重要。
另外就是，現在聊到的只是套房要不要附傢俱跟好不好出租而已，
2房3房要不要附傢俱呢?
我想你們自己看看Mobile01上面已經有其他專業又熱情的房東願意分享細節給大家了，
主要還是要看地點跟物件的本身條件是新大樓還是10年20年30年的舊大樓?
是30年以上老公寓還是華夏?
公寓跟華夏跟大樓的區別就不用我再解釋了吧...自己去問谷歌大神。
地點是捷運旁?
離捷運站步行多遠幾分鐘?
是捷運的第一排、第二排還是?
是蛋黃區或是蛋白、蛋殼、蛋盒、雞肛門區?
有無完整的生活機能?
物件附近的工作機會跟人口多寡等等...族繁不及備載!
每個細節都會影響到租金投報率跟價格。
租屋市場的租金成交價→其實也像中古屋/成屋或是預售屋一樣，
每一間房子因為樓層、坐向、坪數、棟距、面中庭跟面公園跟面河岸、
三面採光、單面採光?無採光?
浴廁有沒有開窗對外窗?
每一間房子都是獨一無二不會重複的，每一間房子的條件都是不一樣!
租金還要考慮到有沒有附平面車位?
機械車位?
還是沒有車位?
光是這些條件都不一樣，租金價格也都會不同。
我自己是自住台北市大安區，可以去看一下我的個人檔案跟背景，
台北市的預售屋跟中古屋基本上基期已經過高，
連新北市的基期也過高了，
所以買雙北的房子用來出租，算一下投報率完全不划算，
通常雙北的房東所出租的房子本身大多是30年前40年前甚至是50年前長輩留下來的，
要不就是幾十年前自己買很便宜的房價而來的，
雙北的捷運站附近房子，以前房東們也都不知道自己的房子附近會蓋捷運站，
這一切都是【命】!
但是以台北人出了台北市看台灣其它城市房價→真的是有夠便宜的!
所以才會提到我陸續在六都有捷運的城市買2房捷運宅來置產出租。
回到上面那些的內容，還是要看物件本身的那些相關條件來制定租金，
2房3房要不要提供傢俱呢?
條件好的不用附傢俱開高高也是會有人租，
條件差的有附傢俱開低低還是租不出去!
單一個案並不能以一概全，還是要看區域行情跟物件的自身條件。
以我自己來說好了，
我這幾年都是買台北市以外的捷運站附近→基期低的預售屋2房來出租，
我跟我朋友們的操作方式不一樣，因為我已經財富自由不用再擔心許多問題，
我有些朋友是短投買進賣出賺價差的，
跟我那些投客朋友們來對比之下，房子這幾年我都是走長投置產為主。
幾年前建商沒有預售屋閉鎖期，
那些短投的投客朋友他們訂簽開後，就找門路賣掉，主要是因為建商合約書沒有閉鎖期，
重點是在案子都還沒有開始潛銷期之前，
我們早就問清楚哪些建商的案子有沒有閉鎖期跟什麼時候可以進場。
有的建商有一年閉鎖期，
有的建商為了杜絕投客進場，甚至要蓋到屋突才能接受換約，
但是地點跟品牌跟總總因素非常受歡迎之下，口袋深的投客還是會購買，
在訂簽開之後，看建案的工程款是要每個月繳3888/5888/6888...
還是分6期每期繳20萬25萬30萬的→每個建商案子都不同，有的甚至還工程0付款，
所以在這一年閉鎖期的期間，還是可以先找門路，找到買家後，
去代書那邊看物件本身的總價多少跟已經付出去多少金額的成本→收個幾十萬簽個約，
等一年過後再去建商那邊轉約換約就可以了，秘密細節很多真的不想教。
問：另外，為什麼一年要換房客，下一組房客這麼好找嗎？
答：很好找!非常好找!
01是用來打發時間的，我自己都比許多房仲迪迪眉眉還專業，
房地產法規跟知識以及個人的FQ財務智商還比他們高，
有時候比較上進的迪迪眉眉知道這些都已經有能力買房置產來出租的屋主，
還不是只有一間在出租下，都會請教方法跟一些觀念，
有時候我就要教他們，當他們幾歲前能買到房的人生導師，
所以有時候我都要盡量不傷到他們的心說話，
只要想想他們本身自己名下無房產或者根本還在學習ing...
連一間房都沒買過就來當業務賣房這件事，
買賣跟租賃的相關流程就是靠傳授跟自己慢慢累積經驗了。
所以大部份我自租放591出租的時候，都會有一堆迪迪眉眉打電話來問能不能委託，
基本上我都會給他們機會，
讓他們有目標跟動力的去各憑本事促成交→賺取房東半個月跟租客半個月的服務費，
我手機內的賴除了代銷跟建商自身的業務人員之外，
有幾十位房仲帳號是在這幾年疫情再加上打炒房後，
成屋市場上的大部分屋主大多確定惜售情況下所加入的帳號，
很多迪迪眉眉為了生活，成屋跟中古屋市場物件太少都轉開發租賃市場來渡過。
一個人窮忙創業內卷的買房了嗎?
本多終勝股市賺飽飽的買房了嗎?
花錢買課程投資自己的買房了嗎?
賣肝吃喝玩樂過生活的買房了嗎?
原本很多想買房的，因為房價一直被墊高，存款速度完全趕不上房價，
亦或者本來已經有頭期款能買房的→看股市旺就先拿去股市，
結果原本的頭期款現在砍半再砍半的比比皆是，
●股市本多終勝並非絕對?投資人血本無歸的時候→房子用租的這一個觀念也非常正確，
●房地產供大於需，為什麼要背房貸買房呢?→所以房子用租的這一個觀念就非常正確。
既然現在房子買不起→那就繼續租吧，
其實每個月收到租金入帳的那天，
在房東們心裡頭，真~~~~~~的覺得還沒買房的租客→都是非常優秀的社會菁英。
我想說的是~我不是6年級生，
我比6年級生年輕→我的房子都是租給6、7年級生跟一位8年級生可以嗎?
一直以來我都只買預售屋，沒有跟別人買過二手的成屋，
我喜歡預售屋市場那種→代銷或是建商業務第一手的價格，以及交屋後全新房子的味道!
不喜歡二手市場中古屋那種→買家跟賣家之間的斡旋迂迴，以及有被住過的中古屋味道。
3x歲前我還有在上班的時候，
因為家裡有許多間房產在台北市，所以我住自己家裡的房不用付房租，
我的生活娛樂跟開銷則是自己賺的，不用跟家人拿，
由於自己家裡的房子不用付租金，很快的沒有3年我就存到160萬了。
記憶中從我國小開始，我很喜歡玩↓大富翁這個遊戲，
【錢拿來！錢拿來！小時候的大富翁遊戲⋯】
我的家人除了父母之外還有叔叔跟阿公都會灌輸我要買房子置產的觀念跟方法，
到了高中跟大學的日常，或是到外面餐廳家族聚餐吃飯的時候，
長輩們總還是耳提面命，諄諄教誨的教導我→房子的地段價值跟格局要怎麼看。
那時候我就想著，如果可以跟長輩們一樣當房東，每個月收租金過日子好像也不錯!
於是，我就把自己賺來的160萬拿去買房，
【只是我買的房都不是要自住的，是買來出租的】。
我的第一間預售案是跟美國學校的同學還有朋友共4個人一起在台北市買了10戶，
但是我的160萬拿來訂、簽、開加上工程款只夠我先買一戶，
那個案子沒有綁約沒有閉鎖期，沒過一年我就把它轉約掉了。
於是我拿回我160萬的存款加上換約賺的xxx萬，
加起來大概快300萬拿去新北市的土城暫緩重劃區買了2戶，
那時候的土城暫緩重劃區一坪還不到30萬，不像現在要5x萬，
房價基期低，關鍵字又是【板南線】捷運土城站跟海山站之間，有著地段上的優勢，
這個案子有綁約，等2戶的約滿一到，我就馬上換約出去賺了xxx萬。
於是我拿回我的160萬存款加上2戶換約賺的xxx萬，大概4xx萬，
以此類推，陸續的在雙北跟桃園還有台中買進賣出換約，
重點是台北市長大的我習慣只挑→捷運站附近能步行5~8分鐘內就到的預售案或重劃區，
所以很多代銷公司跟建商的業務都會聯絡我去拿潛銷價。
直到幾年前的某一天，我決定當房東不想再上班了!
於是我除了持續買進賣出之外，
開始留下我喜歡的地段跟建商品牌，一戶一戶的開始交屋→細節之多...族繁不及備載，
每當我的預售屋拿到交屋包後，當天我就會把密碼或是磁卡留在物業管理的櫃台，
聯絡北中沒有南的工班跟廠商進去幫我丈量跟安裝，
例如：
手工很細跟我一樣很要求冷媒管線整齊度的冷氣師傅。
窗簾我一律採雙層有窗紗的窗簾，窗簾師傅很懂我要的質感。
我挑好的客廳/餐廳/主臥/次臥/浴室等等要用的燈具，
則會請水電師傅去幫我買好帶進去幫我安裝。
我的每一間房子出租我都沒有提供傢俱，只提供冷氣/窗簾/熱水器三種，
加上一開始我汰弱留強所留下的建商品牌，本身一定都有含在房價內的標配跟廚具，
這可以讓我不用再額外支出。
在這裡提供一下2022前半年在台中市捷運綠線的G0/G3/G4北屯機捷特區，
依樓層，不附傢俱的2房出租行情→價格在25000元~28000元，
且租賃市場近年非常的旺!
通常我的25000元~28000元租金的2房不用到10天就都租出去了。
所以自帶傢俱&有需求又有能力負擔2房一個月2萬5~2萬8的租客在台中市超級多!
所以站在房東的立場，私心的希望6.7.8.9.年級生，不管你口袋裡有沒有足夠買房的錢?
從20~40歲以前一定要吃喝玩樂，盡量揮灑你的青春做自己就對了，
記得不要買房背房貸，房子用租的除了壓力小之外，
還能隨時說走就走的搬到自己喜歡的地方→超讚的~何樂而不為呢?。
買房的風險就交給房東來承擔好了!
錢不夠的就交給錢夠的來買就好了!
【番外篇在12樓有人問↓】
問：請問大大是全現金買房嗎？
答：誰會笨到用全現金買房?
去研究一下通膨跟央行利率就懂意思了，現金跟負債只會貶值，
一般人都有IQ/EQ→但不是每個人都懂什麼是FQ，甚至FQ都不及格也是個人問題，
所以每當有人問我一些資產配置跟房地產疑問&問題的時候，
或者是質疑你的實力的時候，我常常覺得這些人又不是什麼重要的人，幹嘛幫他們脫貧?!
就好像幼稚園小班或是小學1年級的學生在問碩士數學問題一樣，
他們只會簡單的加減乘除，你跟他們解釋三角函數→他們怎麼會懂?
你怎麼要一個住20樓的人跟住3樓的人解釋20樓看出去能看到什麼風景?能看得多遠?
因為他們住3樓的景觀視覺被遮擋→是看不到20樓高度跟風光風景的，
所以你還要自動降級到3樓的高度或是幼稚園小班&小學1年級的程度來解釋給他們聽，
重點是解釋了，他們還不見得都懂→累是累到誰?簡直是浪費時間。
問：還是用寬限期3年，轉貸再寬限3年開槓桿？會不會搞到寬限期用完賣不掉呢？
答：真得很不想講太細...也不想教太多，
寬限期每家銀行給的年限不同，要展延就去談展延，
要轉銀行寬限期就多付一點給新銀行，前提就是算好成本就可以，
為什麼會賣不掉呢?
沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格。
自住客&置產客或口袋深的投資客購入的房子
→放5年房地合一稅20%+放6年自住免稅額400萬!
還有...BJ4。
問：如果是一般貸款買房，月租3萬好了，只能打平600萬房貸，貸8成的話房子原價720萬，這三年六都捷運附近，買得到720萬的2房也算神人了。用貸款寬限期方式最多可以支撐到1800萬物件，選擇就多了。
答：你上面這一段只對了一點點，請看上面的文章內容，
出了台北市看房價真的超~便~宜!
我就以六都有捷運的台中市綠線G0機捷特區回答就好，
不然整篇看下來已經太長太長了，
以後要當房東或是要買房自住的記得可以收藏這篇文→這關係到你的口袋。
G0機捷特區隔壁的單元12就不談了，畢竟單元12低密度開發→台中市口袋深的自住客太多，
這裡只聊一點房地產的知識就好，
台中G0的機捷特區優勢也就不細說了，有興趣的自己使用關鍵字去問谷歌大神。
當初G0在長草、長房、長機能的長草期，我跟朋友就已經購入了，
更早之前的就不說，我以2018年~2019年房價正要起漲的時候說起，
我潛銷期買的2房25坪~28坪的預售屋，至於購入的是哪幾家建商就BJ4，
平均行情一坪沒有含車位是落在20萬左右，如果含車位去算大概落在18萬左右一坪，
平面車位B3大概落在120萬左右，B2加10萬，B1再加10萬，也太便宜了吧!
天啊!這是什麼價格?
看看現在的台中G0機捷特區平面車位的價格，最低層B4誰還在跟你120萬!
不是台北人看台中機捷特區覺得基期低超便宜之外，
連在地的台中人現在回頭去看都覺得#$^$#$&*^%#@$...。
那時的G0機捷平均一坪在20萬，除了要看建商品牌跟地點之外，
還要先去查一下建商在這個重劃區內會推幾期跟有幾塊土地，
因為一到了重劃區長房期，一案墊一案的價格→就已經開始要往上噴了!
未來長機能的時候，基本上就留給被洗腦一直等等等又太晚覺醒的剛需自住客去抬轎吧。
另外例如：碧柳段/溝背段/文北段的價格都會不同
南興路跟敦富路以及敦富一街、二街、五街、六街、十街、
一直到南興北三路價格也都不同，這裡只能說平均落在20萬一坪，
慢慢的到了2019年第三季開始的利多開始出來，
什麼捷運即將通車+好市多北屯店就要開幕+機捷特區開發的時程獎勵期限等等...
這時候我買的潛銷新案價格大概平均來到一坪24萬，還是要看地段跟建商品牌，
至於車位當然都是買最低樓層的就對了。
25坪X20萬=500萬+平面車位最低層120萬=620萬
28坪X20萬=560萬+平面車位最低層120萬=680萬
25坪X24萬=600萬+平面車位最低層120萬=720萬
28坪X24萬=672萬+平面車位最低層120萬=792萬
以上這些價格都是在案子還在潛銷期時可以談到的價格，
由於是潛銷期→也就可以先挑靠柱車位或是離電梯近的車位，
亦或是數字好看又討喜的吉利號碼車位，
1棟15樓的大樓樓層→當然要挑低樓層即可，因為總價成本較低之外，
將來交屋拿來出租的時候→並不會因為你是高樓層，租金就會多多少，
高樓層的通常留給自住客去抬轎就好，我們要的是投報率跟之後要賣房子時的價差，
既然要賺價差，一開始的基期就要壓低再壓低。
一坪20萬的低樓層，就不要給敖多花一坪3千或5千，
用25坪X3千=等於7萬5千元去追高一個樓層，
因為一個樓層加7萬5千，自己要會算哦↓
2樓到5樓要加3次7萬5千就是要加22萬5千元
2樓到8樓要加6次7萬5千就是要加45萬
5樓到15樓以此類推自己去算...咦?這一題你不懂是要從2樓還是5樓開始算對吧?→就是不教!
所以在賣房子的時候就是2房的坪數加車位坪數一起賣，
有的車位8坪有的9坪有的10坪...
記住一點→建商如果能讓你挑最大的車位就不要客氣給他挑最大!
因為車位也會關係到你將來要賣房時候的利潤。
例如25坪加車位10坪就是35坪，
35坪當初的成本是→25坪X20萬=500萬+10坪的平面車位最低層120萬=620萬，
可是今年2022年北屯機捷新案已經來到40萬~55萬之間，
一坪不要太多，我們就用差15萬，也就是一坪35萬就好，
2房25坪含車位10坪的總坪數是→35坪X35萬=1225萬，
光是10坪的車位當初最低樓層買120萬，
在賣的時候車位一坪是以35萬灌在總坪數的總價裡面，
10坪車位X35萬一坪的價格=等於350萬-減掉當初車位買的120萬=光車位就可以賺230萬。
那麼萬一一坪差到20萬呢→自己考自己去算一下!
我不想再教了...
最後留給想要長知識買房跟想要當房東的你跟妳，
那些一直害你無法成長買到房，讓你仇富又不能長知識的特定人士空空言論，
真的不用太走心聽進去後也成為他們一員→就讓傻空他們自生自滅去吧!。
我評0分的FQ不及格快改變→否則無法財富自由&我評100分的FQ已及格恭喜你→已走在人生勝利的大道上
[0分][0分]
感謝，已收藏，幫助很大 感謝再感謝
個人積分：19分
文章編號：86553992
你跟他認真幹嘛
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