跑了兩年都更心得：合建、自主都更、委建

Freedom968 wrote:最近幫家人跑台北市老公寓，去年開始認真跑都更，問過大建商、去過都更處、也聽過委建說明會。整理一下筆記，給一樣在爬文的板友參考一、容積獎勵
台北市現在都更獎勵加總（都更獎勵、防災、容移、海砂）法定上限是「法定容積的2倍」。蔣萬安上任後，市府有在推自主都更，實務上很多人抓30%左當參考。
重點不是上限，是分配
傳統合建：合約常寫「依建築法規分配」，很多地主以為是分總樓地板的60%。但實務上，建商很多會把法定容積以外的獎勵容積拿去做銷售，換算下來總分回大約落在50-52%上下。5樓公寓因為基地條件，分回更低容積是常態
委建模式：地主自籌資金當起造人，獎勵容積歸全體地主。說明會資料顯示該案地主分回約66%，比一般合建的52%高出一截。以50坪舊屋估算，市場價差大約就是大家在傳的1000-1200萬，這兩個差別在，一個是建商出錢拿獎勵，一個是地主出錢拿獎勵
通常合建會寫明分配比例，但會備註實際可分配面積&獎勵以都市更新事業計劃核定為準
因為申請一定是弄到滿，但都更處核定未必會全給
你漏了一個權利變換，一切價值以估價師評定(3擇優選1)送審核准為主
這個要等核准後才能確定分配價值，不確定性高
委建分配部份有錯誤，你說的分回66%應該是扣除公設3X%後，所剩餘私人使用空間
委建是地主出資，分配率是100%。
一般合建分配52%後，其中還是包含3X%的公設，實際私有空間約剩52%中的6X%
所以才會有室內1坪換1坪的聲音出現，因為室內不變，公設外加的話，產權會放大3X%
公設是法規制定的，不論何種都更方式都會產生
獎勵部份是與設計方式去爭取的(耐震、智慧、綠建築....等等)
防災跟海砂是符合條件就給，不用出錢拿
真正要出錢換的獎勵是容移

二、一坪換一坪
在郝龍斌時代喊過，但現在幾乎要看三個條件：地段、原容積、是否為海砂或危老。
像有查過三重有一例案例，地主一開始問合建只拿到40幾%，後來改走自主都更會，找估價師重算，分回談到55%4樓公寓因為樓層少、公設比低，比較有機會談到接近1:1，比較殘酷的是5樓以上的公寓。要談到，多半要靠自主都更把獎勵拿滿，不然建商直接說不划算

三、整合門檻跟速度差很多
目前都是為傳統合建或是自主都更 + 委建，依照在地居民需求和建商協議
而都更啟動門檻法定是50%，但實際上你問大的建設公司，其實都要求整合到9成，不然他不會理你。我目前問到的是富品建設告訴我，他們8成連署就協助送件
如果你不想透過建設公司，想要自行去政府單位都更處排審核，人員都會很直接地說等1.5-2年....如果你是真的危樓、海砂屋不能等的那種，就得去整跟建設公司談，會比等公部門還快。
一般地區法定80%就能送件審核，只是剩下的20%最終還是要同意才能走下去
所以建商(尤其是大建商)大多不想耗時去整合
台北市都更審議除非房+地都100%同意，走168專案，不然正常審議1.5年起跳是最基本的
差別在於地主自主更新沒有專業人事協助，常常因資料不全要補件被擔擱，遇到退件就是重頭排隊
所以最好找全案管理公司代為處理(錢當然還是要花的，約總銷5~10%)
四、搞定麻煩的人事
住戶上心中都會有想要的價格，像有些建設公司不講明，每一坪多少，我才知道說會私下談，如果開價低就省，如果會歡的住戶給多一點，這樣一定會打起來或是卡個釘子戶，雖然住戶目前感情不錯，但難保一些來作亂的。那我目前有聽到，有保證說明會給居民一口價，全棟條件一致，這點倒是目前只聽到一間敢這樣承諾
親戚都會為利益鬧翻，那鄰居???
只要條件不一的消息被傳出來，基本就是死局
現在有實力的實施者大多採用全公開資訊及公開簽約
最多就是頂加或1樓專用空間的補償費提高
會避免在地主分回建坪上搞不平等
五、坪數選擇
通常建商規劃前會，會先做需求普查，要小坪或大坪先統計，如果之前搜尋過會亂蓋的建設公司就不要這種不誠實的了，也有查過
永春都更案也是經典的例子，共同點都是有人想多分，結果全案沒人敢接，都更處的人也說，同意比到95%以上才真的沒爭議。
有心要作的實施者會先調查地主意願，存心只想賺錢的就會只蓋出市場主流的坪數(方便銷售)
以自家進行中的案子來說，老公寓地主習慣大坪數，所以實施者也願配合設計出1/3以上都是大坪4房
六、我自己的想法
不要只看%數，要看分母。建商說60%，要問是分法定還是分全部。合約沒寫清楚，後面外觀拉高、變胖的坪數都不是你的。
建材跟出資有關。合建是建商發包，委建是地主選營造，也有地主付款，所以會有用料表會先給住戶看，這點跟傳統不一樣
委建不是零風險。要自籌工程款、要扛營造風險，但換來的是容積自主，適合已經有共識、想自己主導的社區
我最後沒有馬上簽任何一家，只是把三種試算表帶回去給隔壁看。奉天宮附近很多跟我老家一樣，真的建議先去聽一次自主都更說明，再去比合建條件，才知道差異在哪。
建商會用法定容積分配而不包含都更獎勵容積的話，直接請他滾(合約要看清楚，最好合資請律師看)

純分享，數字都是說明會跟都更處公開資料，有誤歡迎板友指正。

元元圓 wrote:
66%差很多耶(恕刪)