那些年我們一起開的搞笑地產公司五都法拍屋 9月爆量-歪樓篇

A咖錦衣衛

30126分

88221樓

A咖錦衣衛

個人積分：30126分

文章編號：88051414

KingDavid520 wrote:
空地妙用無窮啊，呵呵...(恕刪)

K大貼的這段話指的是都更基地劃定的鄰地協調，相鄰的土地都必須通報召開公聽會，會議後14天期間取得鄰地書面同意，所以到底何時召開公聽會?其實有兩種理由狀況會召開，一個是確定了同意書收集達標或齊全，根據都更法定程序必須召開，且需提早公佈於里辦公室佈告欄與預實施都更建物可見處，並拍照存證，算是補書面程序

另一個召開理由就是打草驚蛇敲山震虎，要讓這些人出現理會，實情是還是很多人不理會也沒參加，但可經由會議召開來達到宣傳與判斷都更可能性，如果沒有先跟市府有確定談好，要市府收文後短時間同意應該不可能，但可以開始談，這是種手法

至於我是逕行否決鄰地協調，理由是已達都更面積門檻，而且鄰地也都自己達都更門檻，沒有需要詢問或必須綁定合作，不然隨便拖一棟樓加入又是百人要處理，自己都快走不動了還拖累贅幹嘛！……而且我自己作成了再去買隔壁樓再都更賺一次，每次都是倍數翻不是更好嗎挖鼻孔

建議K大是餅要畫大，然後實際目標鎖定在自己樓上幾個人，達到就送件不要管其他人

亮哥+

21349分

88222樓

亮哥+

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文章編號：88051768

KingDavid520 wrote:
空地妙用無窮啊，呵呵...(恕刪)

X(蟀地)=45.5
Y(空地)=44.5
求 ((3.25*1.3-2.25)*Y)/2 = 43.94
四捨五入算44好了.差不多一坪換一坪.
但這個有沒有包含公設?若有包含公設,室內空間變小了.但室內快30坪的空間,還是一戶正常格局,住起來舒服的3房2廳空間.在台北市,這坪數很實用也很搶手. 拇指向上

可銷坪數相同,但舊變新,每坪單價大不同.怎麼算都是賺.

A咖錦衣衛

30126分

88223樓

A咖錦衣衛

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文章編號：88052073

亮哥+ wrote:
X(蟀地)=45.5Y...(恕刪)

一坪換一坪的說法其實是阻礙都更的說法，到底是住戶不出錢的狀況下權狀一坪換一坪?還是室內空間一坪換一坪?那會差異到35%起跳，住戶都是貪的，要的都是可買賣權狀多出，然後以室內未達到1坪換1坪刁難不同意，說居住空間更新後少了，但絕口不提價值倍增，終造成貪小失大的結局

KingDavid520

26588分

88224樓

KingDavid520

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文章編號：88052087

亮哥+ wrote:
求 ((3.25*1.3-2.25)*Y)/2 = 43.94

這只是市政府空地依附本蟀建地後價值翻倍，要吐出來的一半利益而已

不然這塊市政府空地就變成無價值的廢地了

至於本蟀建地可分配的獎勵容積就大多了，呵呵

很有可能還會大於A大分回的坪數真心不騙

當然敦北大道的門牌和單價是條通小巷無法比擬的就是

亮哥+

21349分

88225樓

亮哥+

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文章編號：88052308

A咖錦衣衛 wrote:
住戶都是貪的，要的都是可買賣權狀多出，然後以室內未達到1坪換1坪刁難不同意，說居住空間更新後少了，但絕口不提價值倍增，終造成貪小失大的結局

柯和高嘉瑜都推實坪制,也是這種不經大腦的短線貪心思惟.

A大說貪小失大很傳神.而且這世界通常是愈貪愈貧,愈貧又愈貪.
貧並不可恥,重點是展現無視科學計算公正合理分配的超常理貪婪嘴臉才令人感到不解.

現代房子為了消防安全及公眾出入,本就會有些必要性虛坪公設.
必要性的虛坪按照室內坪單價來計價很合理,當然過度的虛坪規劃是能檢討,但無限上綱到實坪計價未免不食人間煙火.
支持實坪制者以為公設不必出錢,殊不知新房子公設成本分攤在實坪,將立即造成單價大幅上揚.重點還是現有公設產權原本屬屋主,在實坪制下,未來產權屬誰?莫非要直接剝奪新屋主權狀裡的公設坪數?可能會有一堆新屋屋主豁出去革命.按憲法精神,是不能剝奪人民財產的,這爭議性會很大.憑什麼註銷人民當初真金白銀買來的公設坪數?
支持實坪制者以為老房子公設少,應該會變更值錢?實在是大錯特錯,結局剛好相反.
殊不知老房子的坪數價值是以改建都更後的坪數來換算.相比現在內含公設的權狀坪數算法,實坪制下都更變換坪數算法差不多快腰斬(因為只計實坪)
在實坪制下,現有老房子就算可爭取都更一坪換一坪(現有含公設的都更轉換算法)的最佳條件,日後都更後實際權狀坪數直接打六折頂多七折腰斬.現有40坪老房日後可銷坪數不足30坪,現肴30坪老房日後權狀坪數將不足20坪.一坪換一坪的老屋主都不想參與都更了,然後你推實坪制後再和老屋主說....按新制度,一坪變成只能換0.6坪.條件己經很優惠了....是要叫他們去自焚嗎?

一個實坪制,同時得罪新屋主也得罪老屋主.然後想買房天真支持實坪制者,如果懂得預見未來,會發現將看到井噴的單價,及不變的總價,將更加絕望.
這就是活在自己世界只會講淦話的政客短線思惟.自己都不知道失掉多少選票?

亮哥+

21349分

88226樓

亮哥+

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文章編號：88052459

KingDavid520 wrote:
至於本蟀建地可分配的獎勵容積就大多了，呵呵

這麼誘人

,好像比一般都更條件好上許多,難怪K大要賭上一把.

Sinfield

16179分

88227樓

Sinfield

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文章編號：88052818

A咖錦衣衛 wrote:
一坪換一坪的說法其實...(恕刪)

最近又有另一個建商是里長牽線
因爲里長的房子也在範圍內
開的條件是老危獎勵36%
所以商三560%的容積率
一坪可以換12坪含公設
地坪5坪分一個車位
都是住戶的
但是要負擔建造費一坪25萬元
然後建商有管理費6%
住戶不用出錢
向銀行借然後賣出一些來抵

聽起來與A大的自辦都更有點像
這樣的分價值不錯

建商看上我家三棟透天
不過我老爹只想讓自己獨棟完全持有的先動⋯

這個條件不知A大覺得如何？

A咖錦衣衛

30126分

88228樓

A咖錦衣衛

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文章編號：88053207

亮哥+ wrote:
柯和高嘉瑜都推實坪制...(恕刪)

另外都更很多人都不知道自己基地條件就要求跟別人一樣多,住宅用地怎麼跟商用地比?公寓怎麼跟透天比?公寓還分五層四層三層條件各不同......,除了容積率外另外還有建蔽率沒談,你原本的基地是蓋好蓋滿還是有留空間?這些都大大影響了都更的價值與住戶是否同意,已經蓋好蓋滿的跟你說新房子只能蓋1/2面積往上,這下子一樓住戶可能又暴雷不要了,但是要有到這種相當八成以上準確的東西都需要建築師處理,幹這些事都不用錢?更不用說投入了以後還不能做成都是一場空白做,住戶都是完全私己的以為別人是來相求所以拿翹是在哈囉

A咖錦衣衛

30126分

88229樓

A咖錦衣衛

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文章編號：88053357

Sinfield wrote:
所以商三560%的容積率
一坪可以換12坪含公設
地坪5坪分一個車位

這種地坪一坪蓋12坪是商三地的普遍說法,準確度是有的,11~12坪之間,看最後市府通過率
但是地坪5坪換1個車位的準確度就有待討論,應該是地下室開挖多少層能得多少車位換算,我手上的資料是地坪5坪超過1個車位有小數點,這小數點也動札百萬價值起跳
建造費一坪25萬RC也是合理範圍,管理費6%也是合理範圍
可以請對方列出自辦與合建的價值分析表,再怎麼說自辦跟合建肯定差異10%上下價值,小單位的人差百萬,大單位的人差幾千萬,直接差一間房子

早上跟同條路底的住戶聊起他們那兩棟的都更,目前是破局狀態,因為牽扯到我前面提到的原基地是否已蓋好蓋滿,另外因為鄰近機場還有限高問題,最後一棟跟隔壁棟的可建高度據建商說法是不同,所以一棟18層一棟25層,室內分配率分別為83%跟87%,分83%那棟當然暴雷不要喊不公平,完全不考慮自己基地狀況在都更條件本就劣於隔壁棟,至於我目前尚未驗證原容積的狀況下換算是94%,驗證完應該還可以再多一點點,所以要整合別人會出現更多狀況,最好是同條件的人整合比較可行,不然就更難都更成功

但是要建商堤供出具法律效力的評估是有困難的,因為私人製作的資料又不是送市府審核通過,所以住戶自己要採取互信準確度範圍值,一般來說建築師出具的都有九成以上準度,對於我這種自辦都更的來講也是很困擾,住戶要求提早給核准資料才要考慮是否同意,問題法規就是你同意了以後才能去辦理核准資料,等資料下來後你不滿意就不要參加下一階段就行了,都是住戶自己在卡自己,廠商跟市政府只是按規矩辦事

至於向銀行借然後賣出一些來抵?這點是可以直接跟建商談根據完成後的銷售價抵扣建築費,興建規劃時就直接扣坪數給建商這樣單純,我目前是採取這種方式,條件跟方法盡量單純化可以減少更多需要溝通與阻礙

Sinfield

16179分

88230樓

Sinfield

個人積分：16179分

文章編號：88053683

A咖錦衣衛 wrote:
建造費一坪25萬RC也是合理範圍,管理費6%也是合理範圍
可以請對方列出自辦與合建的價值分析表,再怎麼說自辦跟合建肯定差異10%上下價值,小單位的人差百萬,大單位的人差幾千萬,直接差一間房子
...(恕刪)

這種方案有利地主
是我看過N個建商來談的最有利的方案
不過地主要扣超過8000萬的建造費
跟建商談用房子坪數來抵是比較方便

晚一點都更也算不錯
10年前沒有危老獎勵
現在加上隨便都有兩億的價值⋯

坪數規劃看了一下房型最大只有到35坪
大坪數總價高不好賣
中小坪數比較好賣
對地主而言
兩三間打通就行了～