【看房功課】🏠#買房 #看房 #買房攻略大集 #買房心得 #看房心得 #新手買房 #如何買房 #買房注意事項 #買房須知

🔸️方位：依照窗戶開的方位評估，北部房屋朝南、東南佳（冬季太陽東南方升起／吹東北季風），南部房屋朝東北佳（吹西南氣流），山上房和浴室陽台可朝西。注意戶型在樓層中的位置（索取樓層平面圖）影響採光。不靠電梯井。大樓中空滯留氣。窗戶大小、高度落地、採光面向。廚房、廁所有無窗戶。客廳亮堂。

🔸️樓層：一層戶數。總戶數80～150（關乎管理）。頂樓（不怕樓上／冬冷夏熱／屋頂防水與隔熱維護）、高樓層（11F～消防管線／21F～不怕吵）、中樓層（棟距／8～11F於密集馬路和密集大樓時揚塵區／12～15F有無中繼水箱吵）、低樓層（電線桿2～3F／濕氣／採光／震動噪音／B1~3F管線匯聚處／停車場樹蟲鳥）。

🔸️格局：設置玄關穿鞋落塵區。洗衣動線、衛浴主臥距離、走道吃空間。先入廳後廚廁。飯廳不宜在廚房中。進門不宜看到外面（穿堂煞，可做屏風）。11F～灑水頭和梁影響高度（預留裝修層減20cm感受）。變更室內格局需請設計師申請室內裝修許可，並注意梁柱安全和逃生路線。樓板、鄰居、房間牆厚。可變更的牆。主梁難更動。

🔸️梁柱（黑色方塊）：柱與柱之間是梁，注意梁壓床（可用床頭櫃化解）、電視（影響電視牆高度）、沙發、廚房、衛浴，產生壓迫感（可設計）。避免花錢買柱。詢問柱的尺寸。

🔸️廚房：避免開放式（油煙）。禁入門見灶（可用屏風）。水火煞（水槽跟火爐太近）、冰火煞（冰箱跟火爐太近）、梁壓灶、廚風煞（漏財，料理處有窗別人可以看到你在幹嘛和吹熄瓦斯，可緊閉和貼深色貼紙）。冰箱擺放廚房門邊和客廳角落，避免對門。排油煙位置。瓦斯開伙。

🔸️衛浴：廁所最好有對外窗（vs房間，房間要有對外窗）。空調單層平行獨立排氣（防廁所抽煙）。馬桶與洗手台同一側管線佳。兩間廁所共用管道間省空間。廁所非居中。浴缸有無🥰

🔸️管道間（方格裡面X）：位於衛浴、廚房。難更動。

🔸️陽台：AC室外機擺陽台熱靠房吵。陽台出水口傾斜。工作陽台曬衣。

🔸️家具：家具品牌。櫃子深度高度（方格裡/＝矮櫃、X＝頂櫃、魚刺＝衣櫃）。鞋櫃、衣櫃、櫃子、床頭櫃能否正常開門，開門是否跟自己家具打架。燈具圓。電器櫃。電視線、開關。冰箱預留100～90～70cm。家具尺寸。電箱、門口對講機位置影響裝潢。

🔸️停車場：室內平面周圍（12坪～）。汽機車位置與車子高度。車庫出入口雙向路寬。出使用分區與持有人權狀（如出入口為私人土地被封住，會影響銀行鑑價貸款成數，可能只貸5成）。車道寬度和上下車道分開。車庫動線（電梯／樓梯／逃生）。所有電梯直達停車場。

🔸️環境：非凶宅和凶工地（Google公安意外）、非淹水、非設施旁（591可看醫院／廟宇／學校／市場／基地台／福地／工廠／垃圾焚化／電線桿／高壓電塔／加油站等）、非噪音震動空污旁（大馬路上／高架旁／火車旁／捷運上）、生活機能（熊貓可願意外送／附近有吃的／或近菜市場／有便利商店）、非順向坡山區（危險潮濕）。周圍是否蓋房和棟距30米佳（隱私通風採光）。泳池漏樹根插。 一樓什麼店家。塞車（上下班／百貨／停車塔）。河臭臭的。

🔸️風水：陽台窗戶外非電線桿、尖銳、遮蔽、反射光亮、陰煞。房屋位置非路沖、攔腰（高架捷運）、無尾巷（空氣滯留）。門對門（門簾），房門非對廚房、廁所門，飯廳不宜對廁所門和大門。梁不壓沙發、電視、床、廁所、灶、飯廳。沙發和床不宜背和正對門。窗戶非對床頭、沙發。

🔸️人：管理（戶數多不易管／太少管理繳納）、社區營運狀況（警衛／管理／清潔／電梯公告錢繳納狀況／公設／滅火器日期更新／電梯維護／樓梯間視察／走道雜物等）、鄰居（聲音／油煙／漏水）。漏水（電梯公告、google、詢問管理員、不動產說明書、廁所廚房陽台天花板、頂樓） 。網速。丟垃圾。

🔸️預售屋：CAD尺寸圖。保留建商文宣、房子土地合約寫清楚含哪些公設、拍廣告、拍樣品屋、家電品牌型號產地加註等。合約（內政部可下載範例）、無法順利交屋的罰則、合約審閱期至少5日、完工日、交屋日、結構材料證明（鋼筋混泥土規格和不含有害物）、驗屋時間、價金信託證明書、履保、不動產經紀人證照。瞭解客變時間與內容，客變前請設計師看過。線路跟裝潢關係。詢問預售屋開工日。是否取得建照。取得使照時才能辦理貸款（跟建商合作銀行貸款，並確認利息和時間）。結構體保固15年、防水保固1～5年。訂簽、工程期款、使照取得、貸款 、交屋款5％協調。建好後3％土地誤差多退少補。建商建照號碼需下來才能買賣。

🔸️看房：未裝潢（原始屋況）。看頂樓、地下室、公設、逃生。注意違建（年份）。雨遮（2018後不計坪不計價）、電梯（容納人數／電梯戶數比1:4／動線）。公設比例（～30％）、使用分區（住宅）。15:00西曬、8:00上班車潮聲音確認、20:00樓上周圍隔音確認、去正樓上看鄰居素質。看屋帶皮尺（床位長寬／牆厚高）、指南針（每個窗戶）、尺寸圖（扣牆厚度／家具）、相機、不動產說明書、維修履歷（跟房仲索取）、彈珠（地平）、敲牆壁（實心空心處內容）。合約保留細看和簽約公司名相同。簽約前請房仲先算房屋稅、先銀行估價貸款。錄音存證合法。line實價登錄比價王、591、樂居。建商營造商。投資客多注意（轉售率）、大量拋售。

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