不然假設房子總價1000萬，樓主自備款300萬，銀行貸款6成600萬，仍然還有100萬的缺口
造成需用信款的可能，這樣貸款的壓力就變很大了
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這八成應該是仲介的伎倆吧...
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beach house wrote:
感謝各位大大熱心相助...(恕刪)
我整理一下我的經驗給你參考:
下斡旋前, 可以做下面這些功課:
1. 還款能力:
其實這是最重要的!!而且是第一個要評估的!!!只是樓主你已經要下斡旋, 所以我假設你已經有做這個功課, 我知道如果你碰到好屋, 下斡旋的確要快, 否則被人搶走, 但是如果你高估的你的還款能力, 等到你發現你房貸貸不下來, 或成數太低, 或是等你買了, 因利率太高還不出來, 那一切白忙一場, 所以切記搞清楚自己的資產負債, 如果你每月有車貸信貸錢要繳, 要先扣掉, 再去算333法則, 和總預算法則, 這樣會比較保險.
2. 屋況:
如果可以至少去看5次以上, 白天看晚上看下雨看, 確認屋況說明書, 問問管理員環境, 管理費等等...(版上很多人說過了, 可以多爬文)
3. 產權:
可以自己去調土地、建物謄本, 板上也有討論過, 請看這篇如何調閱我看中的房子的建物/土地謄本, 如果你有Hinet帳號, 還蠻方便的馬上可以印出來看.
調出來之後, 可以跟房仲那邊也要一份比對, 並請注意下面4件事情
(1) 建物標示部: 面積計算有無錯誤? 如果有車位, 是否有登記在上面, 面積有無錯誤? 主要用途是否為住家用? 主要建材是否正確? 建物屋齡是否正確?
(2) 土地標示部: 土地項目, 注意你的土地地目, 一般為"建"字, 如果有興趣的話, 也可以去查查地籍圖
(3) 建物/土地所有權部:
所有權人姓名: 確認所有權人, 屋況說明書是不是所有權人簽的, 房仲那邊的資料是不是一致, 還有你去看屋時, 屋主對方就是所有權人嗎? 有沒有出入, 最後, 斡旋書上面要所有權人本人簽名, 如果不是, 有沒有代理人的文件? 如果沒有, 一定要確認清楚.
登記日期: 可以看出屋主買這房子的時間
登記原因: 一般是買賣, 其他可看出是否是法拍屋? 或其他登記原因?
建物登記次序: 可以當作買賣的次數的參考
(4) 建物/土地他項權利部:
可以看看銀行的設定, 清償時間, 有沒有2胎貸, 債權銀行有幾間? 登記原因是否為設定? 推算屋主當初買這間房子時, 銀行的鑑價, 和屋主貸幾成? 還款幾年? 如果很短會不會是投資客? 此外, 附註一提, 銀行的鑑價跟成交價是不一樣的, 銀行的鑑價跟核貸金額有很重要的關係, 新手容易出問題在這邊.
4. 出價:
這就要花很多時間觀察了, 版上也很多文章可以看, 不過我舉新手容易出錯的, 就是銀行鑑價, 不要聽仲介給你催眠這邊一坪多少, 可以先打電話給自己熟悉的銀行, 尤其是薪資銀行, 問問你要買的這個路段, 銀行鑑價大約多少, 如果跟你的出價比銀行鑑價貴超過2成以上, 就要認真考慮你開價太高了, 除非有特別的原因, 否則, 不要輕易出價, 切記!! 不要把你要買的屋子的裝潢算進去評估總價, 銀行通常最看地段跟屋齡, 你裝潢的再高級, 銀行多貸的也有限.
5. 斡旋書:
一定要加"買方房屋貸款金額需為xxx萬元，若不足則買賣失效，買方無需承擔任何費用"的類似但書, 這邊很多人提過了, 一定要加喔!! 還有就是可以考慮做履保, 因為有些小仲介沒有做履保, 如果想要保障自己跟對方, 可再斡旋書下寫要做履保的但書, 費用由雙方平均分擔. 簽約, 用印, 完稅, 交屋款的成數也要寫清楚, 服務費這些也是, 還有, 如果目前的屋主不是所有權人, 一定要要求簽約時本人到場或是有正式的代理人的文件才行喔!!
以上是我的經驗, 其實都是長期做功課來的, 我是看屋看了1,2年才學會, 有不足或錯誤的地方再請各位網友補足吧, 如果你是新手且都知道以上知識了, 那你功課就算做的不錯嚕, 最後希望樓主一切順利, 買到你心中幸福的家.
可憐的小小軟體RD, 努力打拼中!!
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