南港建案評比....元利世紀匯,甲子園,謙御,正隆晶鑽,大同璽苑,,宏普鉑金苑,宏盛我城,京石隱,東方晶典,東方麗池,長虹菁英....

中央政府與台北市政府全力加持,南港經貿園區一帶是台北市最具潛力之地區,未來性十足,商業蓬勃發展,交通非常非常便捷,兩條高速,一條快速,加上雙捷運,建設多元,南港的高潛力應該沒有人不贊同,三井高級商場,園區街老爺酒店將陸續完工.

以園區街一帶最受歡迎,可惜短短園區街,建案量供給不多,卻也物以稀為貴,最優秀的建案以正隆與元利為主,過大馬路重劃區一帶則是好建案稀少,許多建案被高架與捷運包圍,失去了住宅的價值,少數位置適當的建案都是超大坪數與高總價.

目前五年內新案均價每坪七十左右,在台北市算是性價比優秀,住宅房地產以經貿二路東邊的重劃區與園區街為主,新區的環境較美麗整齊,園區街則較為實用方便,如果要讓小孩就讀南港國小,園區街則是完美地點.

南港最大的缺點就是沒有合適的國中高中可以就讀,學校名聲太差,整個重劃區附近也沒有書局.

園區街新建案和重劃區相比:
重劃區: 人行道漂亮,新建案整齊,但是被捷運與高架道路環繞,所以許多建案居住品質受影響,機能都需過大馬路,較危險,不方便,投資客太多,價格不穩定.
園區街: 綠樹公園較多,上學與機能都方便許多,新建案數量有限,入住率很高,已呈為穩定的住宅區,市場價格與需求相對重劃區穩定許多,方便許多.

正隆晶鑽是園區街一帶最好的建案,正隆的營造廠名聲不錯 ; 元利世紀匯也蓋得很好,但是太差的地段是大缺陷,卻賣更高的價格,就需要考慮性價比了 ; 訴求豪宅的高過岸,這建案的地理位置更差,不方便,卻是大坪數豪宅,價格又貴,風險大.

過經貿二路的新區,除了高坪數高總價的華固天匯與日昇月恆(無雙)不錯,沒有什麼好建案,大同璽苑雖然蓋的還不錯,但是因為有一棟面南湖大橋非常吵雜,沒有太高的價值,所以會拖累社區的價格,天匯蓋的不錯,但是太大的雨遮與公設比計坪,性價比差,無雙也是位置好的知名社區,但是總價要七千萬起跳,其它有許多小建案,管理經費不足就能衍生許多問題.

我們分三個區塊來看看整個南港最具發展潛力新區的房子:

重陽路一帶:(離捷運站最遠,環境最差)

香朵,地理位置很差,面高架,一層六戶一個電梯,茂德的房子通常不會太正面. 首善(世界心)也是相同建商,建案是工業用地,目前爭議很大. 兩個建案價格都是新區最低價,2015年流傳所經貿園區破盤價,基本上就是這兩個建案,其實也沒真的破盤過,只是這兩個建案本來就五十萬左右,很難漲,不受歡迎.

首泰大方,重陽路上,世界心的正對面,以中小坪數為主,地理位置不佳,內部之前發生些許爭議.

元利世紀匯,算是園區街也算重陽路,這個建商還不錯,公設品質也不錯,比起看遠雄與興富發的房子好多了,中庭天井設計,所以採光差,格局方正,62~80坪,目前成交價在八十左右. 缺點是離捷運站太遠,被工業區包圍,建案本身是好的.

高過岸,我不知道這個案子要賣什麼,地點差,易跌難漲,比元利世紀匯離捷運站更遠,旁邊都是老房與工廠,卻是蓋大坪數,價格高,共二十三戶,管理經費有限,高高瘦瘦,看起來很不耐震的樣子.

經貿園區新區:(重劃區,街道漂亮,很少好建案,大都有明顯缺陷,食衣住行要過大馬路,非常不方便,環境對家庭不友善)

謙御,購地自建,十一樓,二十一戶的小建案,每戶五十八坪,雨遮佔坪太多,室內空間太小,兩房加上兩迷你小房,難以更動,後陽台太大,規劃不佳,這樣的坪數總價,卻只適合兩大一小住,銷售目標族群尷尬,另外,位於斜坡最低漥區,外出要爬坡,後側為高架道路,又有路沖,社區前方馬路底下似乎是以前的大溝渠,是否社區有連接污水下水道是個問題,均價在每坪五十五萬左右,有不少缺點,所以成為重劃區每坪最低價建案之一,此外,建案太小,社區營運經費有限,管理會很有問題,不要小看台灣人的路沖迷信,如有資金需求,轉售會很困難,不是好選擇.

大同璽苑,基地兩千三百坪,建材與外觀設計都不錯,一樓的公設空間也頗有氣勢,以73與86坪為主,總價要六千萬左右,外觀不錯,一樓中庭氣勢不錯,內部用料優良,但是有一棟面臨南湖大橋,非常吵雜,市場價值不高,投資客也太多.

華固天匯,名躁一時的建案,位置很好,大廳內部用公共設施用料的確很漂亮,感覺是個高級住宅,以八十到九十坪為主,但是室內空間坪數不夠實在,雨遮佔太大,室內空間卻讓人感覺過小,性價比低.

名豐時藝 把自己定位成豪宅的捷運前建案,用材與施工當然是用心,坪數以九十到一百坪為主,每坪要價上百萬,一層兩戶,面對高架捷運的低頻震動是要擔心的,不應該規劃成大坪數豪宅.

大同明日世界,是園區附近知名建案,外表一般,公設設計與質感並無吸引人之處,不算是優秀的建案,唯一加很多分的是一戶一電梯,一層三戶,加一個公用電梯,共四座電梯,大前陽台也加分. 大同明日館,一層多戶共用兩部電梯,太複雜,效率也低,所以不是好選擇,兩個建案投資客都非常多,入住率一直不夠高.

宏盛我城,一個小建案,一層四戶雙電梯,宏盛我城每坪最低成交均價要八十左右,只有四十幾戶,30%的公設,大聽鋪設尚可,一樓大部份公設讓給一樓住戶使用權,室內方正規矩,建案與謙御雷同,同樣坪數室內空間比謙御大,位置較好,但是品質與用料普通,就像一棟很普通的巷內傳統住宅.

宏普建設鉑金苑,此建案地點不錯,代銷延續長虹菁英人馬,銷售策略雷同,號稱自己是小天匯,基地415坪,一樓挑高四米二,樓層挑高三米四,72戶,以20~34坪為主,分兩棟,一層四戶一電梯,停車場為機器式,公設約32%,雨遮計一坪多,一樓有兩戶店家,看模型外牆設計還不錯,可是店面,機器停車場與太少的電梯就把整個建案的價值往下拉了許多,這樣的社區最後一手成交價每坪九十左右,性價比低.

京石隱,位於鉑金苑旁邊,為地主設立之建設公司,新東陽營造,九樓建,每層四戶兩電梯,樓高三米四,一樓為四米,公設比31%,約三百坪基地,地下室開挖至地下四樓,B1為機車停車位,全部為坡坪車位,以前棟57與後棟43坪為主,扣掉公設後,據了解,室內坪數有40坪與30坪,含陽台,,三面被隔壁大樓緊緊遮蔽是個大缺點,彩光不佳,但是設有兩個天井,有一廁所沒開窗,外觀則傳統.

東方晶典,附近的老舊建案,跟宏盛一樣的宏景建設,一層四戶,一樓戶外公設空間尚可,但是一樓與各層梯廳公設品質與用材就不怎麼樣,公共空間整個氣息與採光設計不甚舒適,以前入手價也很低,如今成交價格也站上七十以上,也是一個性價比差的建案.

東方麗池,潤泰建設的,算是這附近的老舊社區,當初入手價約四十萬左右,如今成交每坪75,跟附近新屋差不多價格,當然潤泰的建案,公設品質細節用料都不會太好,就跟遠雄等大建商一樣,管委會管理不嚴格,外觀窗戶因為違建而不統一,旁邊是環東入口上坡加速道會造成噪音大,又鄰近高壓電塔,這個建案對我來說完全沒有性價比.

經貿爵士Jazz預售屋,賣小坪數,一層四戶,當然就看那最大的,就是28坪,雖說室內19坪,室內空間看來只有15坪,用材也是普普. 機器停車位加上機器機車道,光是機器車位,對我來說,就完全不需考慮了.

長虹菁英,25~45坪,以25及36坪為主,最高樓層有46坪,公設比33%,一層四戶,一個電梯,室內空間要再扣掉陽台與雨遮,公設吃非常大,外牆全用花崗岩,左右兩側因其它建案包圍而不開窗,一樓有店面,也是機器停車位,所以就不用太考慮了,沒有價值.

小建案最好不要碰,不是每坪管理費過高,就是管理維護易出問題.

園區街一帶:(離捷運站近,到小學與游泳池非常方便,環境對幼童小孩非常好,是最實用方便的新區,到商場很近,公園與綠樹比重劃區都更多更大,更適合家庭居住)

四季紅,與地主合建,一樓公設尚可,室內用材還是普普,但是沒有什麼特別負面的評價,也算是個傳統住宅而已罷了,對於自住,裡面的細節與品質還是不算好.

正隆晶鑽 正隆配合的營造公司品質在市場是有口碑的,面對漂亮的大公園,走路到捷運站四百公尺,一樓大廳豪華氣派,每戶購買均價都在每坪77萬,車位均價在220,正隆的樓中樓有很棒又實在的室內坪數,性價比很好,頂樓是六米高合法樓中樓,同樣的公設比,室內坪數卻會額外多十幾坪,市場上的稀有物件,這個建案共71戶,坪數以五十到六十坪為主,公設比百分之三十二,車道寬敞,這建案的室內坪數計算實在,整排園區街建案,正隆的一樓挑高大廳最具氣派與質感.

甲子園,位置ok,但緊貼老宅,一層四戶,兩部過小的電梯,室內施工,材料與面積都還不錯,公設比較其它建案合理,但是公設的用料與質感蠻差的,尤其是大廳的質感,停車位設置也不好,聽說管委會正在跟台肥爭取改善公設,地主戶佔40%,所以社區品質管理就要多考慮了,目前每坪要接近八十萬,此建案不算優秀,卻也不是太差.

第一道,這個社區就不用考慮了,比較老舊舊沒特色.

NY21,在巷內被舊物包圍住是一大缺點,而且巷道太小,旁邊有一間土地公廟,外型ok,雨遮與公設吃很大,天匯與NY21雨遮大概都計近五坪,室內坪數不實在,室內質感尚可,建材用料中等,陽台設計算是相當不錯,投資客很多,這個建案對我來說沒有價值.

園區街多以家庭中等坪數為主,40~70坪,個人認為在園區街排名: 正隆晶鑽>甲子園>元利世紀匯>四季紅>NY21>第一道>其它.

最遠:(離捷運站最遠,以最不方便)

御鼎,購地自建,旁邊就是國小,早上會有點吵鬧,街廓談不上漂亮,但也不會太難看,外觀不醜,也不差,還ok,三面彩光,一層兩戶,一個電梯,共30戶,基地四百多坪,房子的質感與用材還不錯,公設比與室內面積也都不錯,公設比31%,雨遮2坪,房間方正,和謙御一樣,以58坪為主,室內空間卻較大,房間大小也更合理,樓高三米二,三大房與大客廳,室內面積33坪,實際看起來難得沒偷坪的建商,室內空間非常實在,這很重要,一樓有個大會客室,很奇怪的卻是沒有機車位,這是最大的敗筆,也違反政府規定,汽車停車格規畫太擠也是敗筆,此外,沒有管理員櫃台管理,只有車道管理員,附近機能非常不便,離捷運站太遠,也就完全失去新區的價值.

南港還有個重陽重劃區,環境是不錯,大都是華固的建案,但是交通不便,附近就學也不方便,這邊的土地是截彎取直的新生地,屬於軟地,也不太好,其它也沒什麼重大建設的利多,因此個人認為不是個具吸引力的地點,此區的作用就跟三重重陽重劃區雷同,沒什麼特點,沒什麼特別的優點,就是個重劃區而已.