轉文林苑三十六戶的居住正義 PO 文

Erichuangtw1980

945分

樓主

Erichuangtw1980

個人積分：945分

文章編號：37452198

tituschiu wrote:
明明是建商圈地，"順便"解決過去遺留的問題，你也可以說成是 "公共利益"，那怪了，沒納入都更範圍的老舊巷弄、房屋，怎麼辦呢？這 "公共利益" 也太 "局部性" 了吧？...(恕刪)

文林苑不是建商圈地拉。

91年10月28日台北市政府公告更新區域，王家已經被劃入都更區域，非建商圈地。
事證：1.台北市政府於民國91年10月28日將本案所處街廓及北側相鄰結廓部份土地依都市更新條例第六條第二款規定公告為更新地區，主要原因為「建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞，建築物排列不良或道路灣曲狹小，足以妨害公共運輸或公共安全。
2. 之後在民國95年，當地住戶賴科興自辦調查住戶都更意願，確定排除南側郭元益及西北側四戶無意願參與住戶後仍合乎都更單元的成立要件，於是向台北市政府申請事業概要為目前的範圍，之後賴家才去找建商來合辦。坊間說建商劃地是沒有根據的，本案都市更新單元範圍是依據當地住戶申請而劃設，時間上也早於建商參與此案的時間。
請參考 (臺北高等行政法院98年度訴字第2467號判第二頁的事實概要)
http://issuu.com/harukicast/docs/name7103c4?mode=window&backgroundColor#222222

bar0402

12分

1232樓

bar0402

個人積分：12分

文章編號：37454144

Erichuangtw1980 wrote:
文林苑不是建商圈地拉...(恕刪)

我卻覺得很可能是建商在後運作的後果..
因為一開始要圈的地並不只現在這樣...
但是剩下那些像郭元益大樓之類難搞, 那有畸零地問題的王家是最容易搞掉的..
王家會被收掉都在樂揚的意料之內, 甚至樂揚可能也跟法院有一腿..
很簡單! 沒把握官司可以必勝, 樂揚敢開始賣預售屋?
事情沒搞定, 什麼都沒賺, 賠掉幾億是有可能的! 你敢冒險?
坦白說, 樂揚要有先見之明, 別說預售, 恐怕碰都不敢碰王家!
因為王家確實是百年難得一見的釘子戶...

這種推斷不敢說一定, 但卻是合理的...
除非是建商派來的, 才會說不可能如此.... ^^
你們也太小看政商勾結的鬼島台灣了!

其實別說都更案, 在台灣, 連開條馬路背後都很少沒有政治力涉入..
很簡單, 有權有勢的人, 要嘛自己就是地主, 要嘛背後的金主剛好也是地主..
土地怎開, 馬路怎走, 都是很大的既得利益問題...
例如台灣某都市, 一條同名的路可以彎曲90度以上... 折了兩三次,晚上開車還會搞錯..
就是因為碰到很多"有力"的地主! 馬路只好會彎曲了...

-----------------------------------------------------------------------------
都市更新是要在真正需要更新的地區作更新，而不是只有利益考量，只找些所謂精華區，炒房地產，
只為了短期的利益，大家想賺幾翻！犧牲自己的財產及權益，來成就好幾十億的商機！
而一般住戶及市民實在很難和建商、實施者及財團對抗。
--------------------------------------------------------------------------
台灣的都更法, 名為公益, 實為圖利私人, 以建商, 炒家及精華區住戶為主...
都更以圖利為目標, , 不是根據必要性, 而是根據"可否獲利"為成案標準..沒有公共利益..
政府公權力不應介入民間圖利行為... 多數決及強制拆除是沒有正當性的
-----------------------------------------------------------------------------
台灣都市更新, 沒有合理的權利變換機制, 由建商來主導進行, 而建商是理所當然既得利益者..
然而都更法越玩, 就製造越來越多都更受害者....永無止境
----------------------------------------------------------------------------
因為都更受害者及社會運動人士努力, 政府及相關單位已經開始重視都更不合理地方..
進行某種程度改進, 甚至消極不再執行慘無人道的多數決.. 這是一大勝利..
不過在都更法尚未真正完備前, 大家還是要努力監督政府, 與貪婪無恥的建商派
(包含建商, 炒地家, 精華區居民..)對抗到底...
-------------------------------------------------------------------------

kuoyuan1

114分

1233樓

kuoyuan1

個人積分：114分

文章編號：37473158

Erichuangtw1980 wrote:
文林苑不是建商圈地拉...(恕刪)

關於都更，建商不會也不可能是發起人，但永遠都是背後的影武者。
通常都是建商買通一戶或甚至找人頭買下幾戶，然後就發起都更。
以你對本案的發言程度，不可能不知道這個內幕。但是卻一直偏頗發言，這才是讓人看不下去的事。

別再說你是為36戶發聲了。你根本就是在打混仗，害36戶更慢有房子住而已。

bar0402

12分

1234樓

bar0402

個人積分：12分

文章編號：37475016

kuoyuan1 wrote:
關於都更，建商不會也...(恕刪)

你說對了...
這就是E大人的問題..

他對所有有關王家不利的事證都一清二楚...
連一些文件都能第一時間跟粉絲團同步出現..
所以, 若說此君跟建商一點關係也沒有, 實在很難讓人置信..
若說是36戶, 那早就該上來跟王家對幹了, 等三月拆拆樂才來註冊所為為何?

再者我也說過, 其實36戶並不是個個都歡欣喜悅去接受都更..
有興趣可以去都更受害聯盟網頁上找黃小姐的說法...
很簡單, 前面網友說過建商在都更案都是怎玩的?
個個擊破威脅恐嚇, 反正意思就是大家都同意, 你不同意照樣要拆你家...
樂揚怎可能例外?

何況,. 對36戶有責任的是樂揚, 對36戶誘拐欺騙恐嚇的也是樂揚..
如果真的幫36戶講話, 應該會認真去捅樂揚刀子...
若今天樂揚沒跟大家打包票, 承諾一定能解決.. 甚至隱瞞王家是搞不定的釘子戶..
(有位先生也說過到拆拆樂前, 他才知道有不同意戶!) 鬼才讓你樂揚拆房子!

可是這E大人講話針對性非常強又猛,就是對王家進行道德攻擊..
坦白說, 這些大半都是可信的, 但不是建商背景或建商提供, 一般人弄不到這麼多材料的!
而且若他跟建商有關, 我也認為不會是樂揚之外的人, 很簡單..
他一點都不會關心或認真王家之外的事.. 他所說的每句話找的每個證據,背後目的都是: 拆王家..
對樂揚建設來說, 都更法怎樣才不是現在重點, 拆掉王家才是!

拿著建商給的資料攻擊王家, 說是為36戶爭公道, 這還真是笑話..
36戶真該針對的目標, 是跟你們簽約的樂揚大建設!

-----------------------------------------------------------------------------
都市更新是要在真正需要更新的地區作更新，而不是只有利益考量，只找些所謂精華區，炒房地產，
只為了短期的利益，大家想賺幾翻！犧牲自己的財產及權益，來成就好幾十億的商機！
而一般住戶及市民實在很難和建商、實施者及財團對抗。
--------------------------------------------------------------------------
台灣的都更法, 名為公益, 實為圖利私人, 以建商, 炒家及精華區住戶為主...
都更以圖利為目標, , 不是根據必要性, 而是根據"可否獲利"為成案標準..沒有公共利益..
政府公權力不應介入民間圖利行為... 多數決及強制拆除是沒有正當性的
-----------------------------------------------------------------------------
台灣都市更新, 沒有合理的權利變換機制, 由建商來主導進行, 而建商是理所當然既得利益者..
然而都更法越玩, 就製造越來越多都更受害者....永無止境
----------------------------------------------------------------------------
因為都更受害者及社會運動人士努力, 政府及相關單位已經開始重視都更不合理地方..
進行某種程度改進, 甚至消極不再執行慘無人道的多數決.. 這是一大勝利..
不過在都更法尚未真正完備前, 大家還是要努力監督政府, 與貪婪無恥的建商派
(包含建商, 炒地家, 精華區居民..)對抗到底...
-------------------------------------------------------------------------

bar0402

12分

1235樓

bar0402

個人積分：12分

文章編號：37475180

kuoyuan1 wrote:
關於都更，建商不會也...(恕刪)

不過老實說, 現在36戶是已經確定被綁架了..
如果我是樂揚, 我會怎講?

:

你們若幫我發聲, 讓我樂揚有力量拆掉王家或逼退王家..
原來答應你們的好處就一點不少, 否則大家就耗著等..

36戶可不比有能力及辦法的王家, 沒房子完全是騎虎難下...
不接受樂揚勒索, 根本沒有退路, 去跟王家站一起當然更不能解決問題...

我要是36戶, 我會直接問樂揚, 貴公司打算什麼時候履約?
如果不打算履約, 或貴公司無力履約,那請付我賠償及違約金我走人!
不過, 可能有些住戶還想要拆王家土地來自肥的.... 加上犧牲也夠多了..
跟樂揚一樣, 到口的肥肉沒辦法鬆口...

只是, 若問題再撐著, 樂揚壓力只有越來越大而已.. 36戶聯手跟你要錢..
可不是好打發的, 36戶不是財團, 撐不了太久的, 最後壓力一定回到樂揚身上...
再來就是預售戶又得面臨違約問題....

-----------------------------------------------------------------------------
都市更新是要在真正需要更新的地區作更新，而不是只有利益考量，只找些所謂精華區，炒房地產，
只為了短期的利益，大家想賺幾翻！犧牲自己的財產及權益，來成就好幾十億的商機！
而一般住戶及市民實在很難和建商、實施者及財團對抗。
--------------------------------------------------------------------------
台灣的都更法, 名為公益, 實為圖利私人, 以建商, 炒家及精華區住戶為主...
都更以圖利為目標, , 不是根據必要性, 而是根據"可否獲利"為成案標準..沒有公共利益..
政府公權力不應介入民間圖利行為... 多數決及強制拆除是沒有正當性的
-----------------------------------------------------------------------------
台灣都市更新, 沒有合理的權利變換機制, 由建商來主導進行, 而建商是理所當然既得利益者..
然而都更法越玩, 就製造越來越多都更受害者....永無止境
----------------------------------------------------------------------------
因為都更受害者及社會運動人士努力, 政府及相關單位已經開始重視都更不合理地方..
進行某種程度改進, 甚至消極不再執行慘無人道的多數決.. 這是一大勝利..
不過在都更法尚未真正完備前, 大家還是要努力監督政府, 與貪婪無恥的建商派
(包含建商, 炒地家, 精華區居民..)對抗到底...
-------------------------------------------------------------------------

hsua

2分

1236樓

hsua

個人積分：2分

文章編號：37489906

王家有保存證據，就是那些房屋殘骸，建議市政府拿去化驗，看是否是真的數十年老屋，如果不是那就是非法改建了，拆掉沒話說。
如果沒有非法改建，那市政府是否可以用個案處理讓建商恢復原狀。
鄰地地主被佔用土地，去要求拆除被佔用部分。
拆掉一部分影響結構安全，勢必要當作危樓拆掉。
最後回到原點看王家想怎麼辦了

Erichuangtw1980

945分

樓主

Erichuangtw1980

個人積分：945分

文章編號：37494541

hsua wrote:
王家有保存證據，就是那些房屋殘骸，建議市政府拿去化驗，看是否是真的數十年老屋，如果不是那就是非法改建了，拆掉沒話說。
如果沒有非法改建，那市政府是否可以用個案處理讓建商恢復原狀。
鄰地地主被佔用土地，去要求拆除被佔用部分。
拆掉一部分影響結構安全，勢必要當作危樓拆掉。
最後回到原點看王家想怎麼辦了...(恕刪)

Good idea, 看來王家和聯盟反而會希望廢土趕快被清掉。。。。

Erichuangtw1980

945分

樓主

Erichuangtw1980

個人積分：945分

文章編號：37494695

bar0402 wrote:
我要是36戶, 我會直接問樂揚, 貴公司打算什麼時候履約?
如果不打算履約, 或貴公司無力履約,那請付我賠償及違約金我走人!
不過, 可能有些住戶還想要拆王家土地來自肥的.... 加上犧牲也夠多了..
跟樂揚一樣, 到口的肥肉沒辦法鬆口...
..(恕刪)

能不能把這些“自肥"指控，以數字描述。

王家的土地容積蓋起來的屋子，王家和建商依照蓋房子的貢獻分配

王家的土地持分和建商的持分，36戶會分得到嗎？

怎麼講“拆王家土地來自肥的”？

建商的分配 + 地主的分配 = 房數 × 房價
建商的分配
=（建築成本+管理費）+ 風險管理費
=（建築成本+管理費）× 108%

bar0402

12分

1239樓

bar0402

個人積分：12分

文章編號：37494979

Erichuangtw1980 wrote:
能不能把這些指控，以...(恕刪)

問題當然出在審定成本..

可是非當事人, 難以知道中間精確數字.. 8.6億就叫建商給個數字就算..
審議委員會? 你說他們是什麼背景?

我只能說, 台灣沒有只賺10%的財團, 除非是電子代工業!

另外我再問你一句: 你說為36戶, 大不了幫36戶砍劈王家, 現在出來講這些話..
要說你跟建商沒關係, 你覺得有人會相信嗎?

王家說謊這些你可以說, 但都更合不合理, 實際上怎運作, 36戶會管這回事嗎?

現在很明顯你的訴求是要大家支持現有的都更法, 除了建商, 還有炒家外..
誰會有這種需求? 我反對現在都更法, 是因為我不想自己或親友也被拆拆樂..
你是為了啥?

-------------------------------------------------------------------------

都市更新條例的血滴子是《權利變換法》

為什麼住戶在建商都更分配的情形下會氣到炸呢？憤而抵抗不參加都更。
簡單的說，住戶是以《都更條例》之下《權利變換法》來計算分配。概略的公式如下；

都更後的總售價--都更建造總成本 = 住戶分得屋價

它的設計是以金錢為計算單位，然後再以金錢換算住戶可以得到的房屋坪數。很簡單吧？為什麼會讓住戶氣炸呢？
因為建商非常懂其中的「眉角」，因此第一呢將都更後的總售價縮水，怎麼縮呢？
《權利變換法》的總售價是，最終申請核准的總房屋面積，乘上每坪的單價，那麼不是很明確嗎？
錯！《權利變換法》都更新屋的每坪的單價「只能」由建商找的三家估價公司決定，
那不是很合乎中國「貨比三家不吃虧」嗎？錯！因為估價師只有建商能夠找，價格只有他們能定，
而且該法規定估價是由建商花錢請來的，而且通常估價的單價都會照建商的「意思」嚴重偏低，因此都更後的總售價變成很低。
住戶沒有異議的空間，一切合法，這是第一步。

第二再將都更建造總成本灌水，怎麼灌呢？在《權利變換法》規定政府必須保留建商財團至少12%風險利潤的情況下，
訂定一個每坪房屋的建造標準價格，如台北市「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列標準」
「臺北市地價調查用建築改良物標準單價表」「臺北市都市更新審議案（重建區段）建築物工程造價基準核計原則」
這些是誰參與訂定的呢？建商、建商的公會等，因此造價偏高到不行，遠高於12%。還有，建商沒有自有資金情形下，
拿住戶的值錢的土地去建築、土地融資，利息呢？列入建造總成本，
還有什麼權利變換費用，管銷費用，拆遷、安置、人事等等一大堆，灌水到不行，而且每一項都有都更法的規定，
住戶怎麼異議都沒有用，所謂的共同負擔費用，一切合法。

最後呢，大家就應該知道這樣簡單的算數，住戶分得屋價就少的可憐了，因此建商的都市更新成本利潤通常由 35%至440%
，難怪許多建商趨之若鶩這樣的暴利了。其實大家可以問一下建築師事務所，都市更新案的利潤是多少，
再加上這幾年新屋售價一直漲，但是建商還是以多年前估的偏低價格計算，因此都更的「漲價歸建商」。
各位可以知道這就是為什麼都市更新推動為什麼那麼難，因為《都更法》完全是對建商一面倒的偏袒。

一初都是估價制度在搞鬼，台北市釘子戶，或都市更新訴訟事件，90%是估價制度不公平造成的，
市政府都更顧問小組、監察院都提出了這個問題。

-----------------------------------------------------------------------------
都市更新是要在真正需要更新的地區作更新，而不是只有利益考量，只找些所謂精華區，炒房地產，
只為了短期的利益，大家想賺幾翻！犧牲自己的財產及權益，來成就好幾十億的商機！
而一般住戶及市民實在很難和建商、實施者及財團對抗。
--------------------------------------------------------------------------
台灣的都更法, 名為公益, 實為圖利私人, 以建商, 炒家及精華區住戶為主...
都更以圖利為目標, , 不是根據必要性, 而是根據"可否獲利"為成案標準..沒有公共利益..
政府公權力不應介入民間圖利行為... 多數決及強制拆除是沒有正當性的
-----------------------------------------------------------------------------
台灣都市更新, 沒有合理的權利變換機制, 由建商來主導進行, 而建商是理所當然既得利益者..
然而都更法越玩, 就製造越來越多都更受害者....永無止境
----------------------------------------------------------------------------
因為都更受害者及社會運動人士努力, 政府及相關單位已經開始重視都更不合理地方..
進行某種程度改進, 甚至消極不再執行慘無人道的多數決.. 這是一大勝利..
不過在都更法尚未真正完備前, 大家還是要努力監督政府, 與貪婪無恥的建商派
(包含建商, 炒地家, 精華區居民..)對抗到底...
-------------------------------------------------------------------------

Erichuangtw1980

945分

樓主

Erichuangtw1980

個人積分：945分

文章編號：37500078

bar0402 wrote:
可是非當事人, 難以知道中間精確數字.. 8.6億就叫建商給個數字就算..
審議委員會? 你說他們是什麼背景?.(恕刪)

這個審定成本都更處有要求依照一定的格式列舉項目審核。

權利變換的爭議，王家訴訟過，也敗訴。

敗訴之後沒有見到王家再提訴訟。

針對文林苑案的審議委員，如果你認為有問題，可以鼓勵王家再提訴訟。

-----------

http://www.taiwan921.lib.ntu.edu.tw/7-2.html

http://www.taiwan921.lib.ntu.edu.tw/UR/UROP2008_CHAP08.pdf

玖、權利變換所需費用
一、權利變換範圍成本說明
列明權利變換範圍內所需之更新事業實施經費項目及金額，包含工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐
及管理費用，應檢附都市更新權利變換範圍實施經費明細表（詳表 8-12）。
（一）工程費用
逐項說明重建費用及公共設施費用提列內容，包括：
拆除費用、新建工程、公共設施工程開闢、地上物拆遷補償及其他必要費用。其中新建工程費用，包括建築規劃設計費用、營造費用、鑽探費用等；其他必要費用包括公寓大廈共同管理基金、空氣污染防治費，外接水電瓦斯工程費用、鄰房鑑定費用符合權利變換實施辦法第 21 條所列項目。
應檢附營造工程費用估算表（詳表 8-13）及公寓大廈之公共基金費明細表。
（二）權利變換費用
逐項說明提列內容，包括：都市更新規劃費用（含調查費、不動產估價及簽證費）、測量費用、合法建築都市更新作業手冊（2008 年修訂版）8-22物拆遷補償金額、占有他人土地之舊違章建築戶拆遷補償費用、地籍整理費用、其他費用等。

（五）管理費用
說明實施權利變換必要之人事、行政及其他管理費用（例如營建工程管理費用、銷售管理費用、信託費
用、風險管理費用及其他費用等）。計算方式應於更新事業計畫中載明。

政府也會防建商灌水，早就訂好"公式"了。

都更想送審查過關，就送件的人就得乖乖依公式走!

走權利變換就要公開成本計算，政府都會先卡好位了。