台北市大樓建造成本

最近家裡有人來談房子改建
因為面積不大，所以不能算都市更新?
我們約30坪另一戶約90坪共約120坪
想蓋兩棟七樓加兩層地下室
建商報價每坪建造成本12~16萬

請問一下
1.這個報價有含地下室嗎?(一般的算法)
(因為建商說一般是用地坪*3.8，來算以後會有多少坪數，
所以是120*3.8算 還是要加上地下室 120*3.8+120*2(地下室兩層)。)
2.我們是住3，容積率225%，建蔽率45%，這樣怎麼算出我們的地坪乘上3.8 ?
3.基本上我們是自地自建，所以只要兩家談妥再找建設公司或營造廠就可以
這個建造成本，我也有聽說以前是算室內實坪，現在是算全部的總樓板面積嗎?

謝謝