屋齡50年房子的流通性?

WonderDragon wrote:
200坪是地上坪數,還有地下室停車場、地基、貸款費用、信託費用、設計費用、拆除、證照規費、、、、
希望專家指教!恕刪)

我也很希望有專家來指點一下,畢竟我自己就是買台北市20幾年老公寓的人,滿希望知道以後有機會重建到底要花多少錢?

就簡單拿高雄市來比就好,樓上講的那些費用,沒理由在高雄市就不用付吧?那為何建商連買地建好大樓都可以10萬一坪賣你,顯然每坪建造成本應是少於10萬,不是嗎?
不懂就要問,不要光想像..[無奈]
北部造價較高是沒錯,但也不要太誇張。

以新店中央新村內為案例
地坪 50P
原建物為地上兩層RC結構
完工後地上六層,一樓機械停車(7位),使照坪數:約160坪

二次施工後使用面積:222坪(不含車位、露臺、頂樓)
施工總價:2600萬(未稅)(含二次施工)

我是該案專案管理,但請不要問我二次是怎麼做的,人家找的建築師超準。
我說4000萬是指前面文章的假設前提,台北市住三老公寓按照原來容積率方式改建,

50P土地0公設改建4樓共200P(實坪),這種條件台北市現在是無法做到的!


台北市現在都是粗估15萬/P,這是實際樓板面積的費用!

但是1坪實坪可以換算成1.6坪可銷售坪(就是真正賣給你的坪數)!

其他縣市造價原本就低於台北市很多,再加上是材料的差別和較大的推案,

成本要壓在6~8萬/P(虛坪)是很有可能!

希望專家指教!

(PS. 我家公寓160P的土地,大安區商三住三各半,800P樓板面積,地下三層,
營造商粗估1.6億元,不包括其他費用)

WonderDragon wrote:
原住戶拿錢出來建叫做"合建",不是委建!

你嘛幫幫忙,不懂還想糾正人~~呵~呵!別誤導視聽嘞!還有你的容積換算也錯誤的,
原住戶拿錢出來建叫做"委建",如果不要出錢那就是"合建"或是走都市更新
另都市更新(先不談技術面),除非鄰地加起來有300坪以上(1000平方公尺)才有機會
還有可以找建經公司來做信託跟委建,然後住戶再出一部份的工程款跟費用,


marketer wrote:
小弟看房子也有段時...(恕刪)


我今年發現自己住的房子剛好滿50年,google爬文看到大大的2009年文章~

我也是2009年購屋,買在松江南京伊通公園周邊,現在是50年的公寓加強磚造,

房貸當時貸款20年現在繳到第6年,剛買時沒有老婆沒女友,隔一年後交女友之後結婚有小孩,

剛買的時候我媽媽還說房子這麼就以後會垮~事實證明我看總統府也還沒倒阿~!

以前也想過房子老舊的脫手性,後來想一想都是白想,我現在居住在雙捷運交會(當時都尚未通車)

而且高架道路接近,公車路線多,房子我是自住使用,未來我什麼時候會賣也不知道,小孩未來20歲

也代表周遭房子也多20歲,即使要賣大家條件都差不多.所以我就決定買老公寓.連坪數也相當時在.

我是不知道現在的大大買到了沒有?不過我也可以建議看到此文章的版友,買屋別想太多,我只能慶幸自己

當時購屋沒有眼高手低,我將就一點一樣可以買到房~滿分100,我給他65分我就買了~更行況我買當時[漏水 壁癌 白蟻]通通來

我一樣處理好住很好,之後也沒遇到這些煩惱.而且當時成交後還被里長說買貴,現在呢?當然只要沒賣掉都沒輸贏,我每天回家

都相剛開心,看別人回家都要出城,我都往入城方向回家~
我住的成功國宅今年剛好滿30年,雖然需要重新裝修,但因為地段實在太好,
所以還是對它很有信心。

由於它的管理費收了三十年,幾年前我這棟才剛換過電梯,住戶不必花一毛錢,
此外大樓外牆的定期清洗也是從陳年管理費出,這也是一大好處。




之前郝市長的老舊公寓都更獎勵~8月就結束了........

之前一直炒作的老公寓都更題材,看來話題是該結束了

看之後柯P會不會再推出方案~或者新蓋社會住宅解決住宅需求!!

之前買房~房仲都說太老舊的比較難貸款....但說實在的

小弟忍為這都騙人的~好地段不怕沒價值!!!

40年公寓屋主簽到!!

低總價+低公設+好地段,就算不都更仍有它的優勢在。
真訝異這篇舊文又受到關注。小弟後來的確買了屋齡超過三十年的大樓,因為地點不錯,交通、購物方便,管理也很好,房價增值性也夠,買了後覺得不錯,至於漏水問題也遇到過,但還好都解決了。
不過因為戶數多,不要說都更,連外牆貼皮都很難達到共識。
希望大家都能買到自己喜愛的房子。
angusweng wrote:
我今年發現自己住...(恕刪)
marketer wrote:
真訝異這篇舊文又受...(恕刪)


小弟2009年沒幸參與此話題

我認為50年的房不可能都更
80年的房更不可能都更
但人卻會在這段時間遷移

我住過溫哥華跟紐約

溫哥華東區曾是100-50年前最繁華的地方
但現在卻是貧民窟


紐約市除了少數富豪區外,全部都是貧民窟
(但當初布魯克林跟哈林區等都是富豪區)

為什麼?因為城市發展時多數國家沒有都市計畫
久而久之精華區房子老舊,部分有錢人搬到重劃區
(都市發展完後開始有的)
蛋黃區50年老房慢慢就開始出租給窮人(台北開始如此)
有錢人加速撤離
大同、萬華就是如此沒落,現在只有髒跟亂
未來大安、松山、中正非大直、信義什麼的都會如此

但新興起來的象山、大直、南港、內湖四五期、奇岩等
因為已經成為純中上階層居住區(窮人完全不可能住)
管理費又高昂,隨時清洗外牆跟把窮住戶趕走
(租金也很難打平管理費)

再過個30年,台北市成熟了,蛋黃貧民窟跟蛋白富豪區自然形成

現在唯一不確定的只剩關渡平原而已

其實我這只是種想像,但綜觀歷史,城市早中期蛋黃區成為貧民窟是必然的

接下來房子都空頭,其實可以順勢換到重劃區

不過說是這樣說
但是如果台北市能順利都更,自然是蛋黃區的地最值錢

而如果蛋黃區部分都更,那情況就又更複雜

所以結論是:
1.蛋黃區都更,蛋白重劃區加錢隨時住回蛋黃區,但住慣蛋白,以自住來說,也不用換
(象山1:1換大安豪宅,越爛的重劃區貼越多)

2.蛋黃區不都更,住在蛋黃區越久,越難加錢換到蛋白區,而自住來說,也是越來越難住(詳萬華)

3.蛋黃區部分都更,變數很大,可能蛋白貼錢、可能蛋黃貼錢、可能部分蛋黃加速貧民窟

總之,我認為自住來說,蛋白重劃區是最穩的
(因為是新房,社區規劃好,總價高,月繳100元以上一坪管理費維護,50年後都能住)

但以投資角度,其實買哪都有可能賺或賠
目前蛋白重劃區如果買在高點,那真是無處哭了
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