小弟土生土長新北人，最近到了要當背債蝸牛的年紀
最近看了不少三重新建案，現在萬物皆漲，每次看到新聞拋出爛尾樓或建商倒閉的新聞，心裡真的很毛...沒人想把積蓄砸進水裡
前陣子去看一個在重安街、忠孝橋附近的預售案全坤雙星，開車去內科上班快一個紅綠燈口就能上忠孝橋，生活機能跟通勤方便，還有早鳥5%低首付，2房更低才3%，對我們這種自備款剛好踩在線上的首購族確實有點誘惑力，只是完工時間要拉到2030年後
爬了一下資料，建設公司是上市的全坤建設，聽說這家是老牌都更建商，之前新莊、萬華都有他們家案子，不過比起寶佳、興富發、茂德這些大推案量建商，全坤在網路的討論度好像沒那麼高？查了一下只有看到幾個購屋跟看屋心得，但不多，也沒查到什麼交屋爆料，不知道是不是因為他們都走都更路線的關係？
第一次買房真的很焦慮，想請教版上各位大神，這家的施工品質或售後服務評價如何？這區買來自住大家推薦嗎？先謝謝各位指點！
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2034年?! 等房價崩盤再去慢慢挑吧 [真心不騙][真心不騙][真心不騙][真心不騙][真心不騙]
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lingling3221 wrote:
我住在菜寮這邊，生活...(恕刪)
# 全坤建設／全坤雙星：建商、法律紀錄與預售契約深度風險評估報告
**評估日期：2026 年 8 月 13 日**
## Executive Summary
先給結論。
**全坤建設本身，我會列為「可以買、但不是可以閉眼買」的老牌上市建商。** 它不是成立幾年的小型一案建商：公司成立於 1973 年，1988 年即上市，長期在大台北從事土地開發、合建、都市更新與危老案；你查到的萬華、新莊推案紀錄也確實存在。從「公司存續、資訊透明度、完成大型住宅案的實績」來看，基本盤明顯高於一般小型建商。
但若問題改成：
> **「以目前自備款剛好踩在線上的首購族，適不適合因為 3%／5% 低首付去買全坤雙星？」**
我的答案會保守許多：
> **全坤建商本體的風險，反而不是我最擔心的；真正需要注意的是「超長履約期間＋價金信託型履保＋未來貸款不確定性＋低首付造成的資金錯覺」。**
尤其有一個非常重要、而且銷售現場很容易被「預計 2031 左右完工」掩蓋的事實：
**新北市政府公開的《全坤雙星》預售屋買賣契約，法律上約定的取得使用執照期限並不是 2031 年，而是民國 123 年 7 月 8 日，也就是 2034 年 7 月 8 日。** 契約另約定，取得使用執照後六個月內通知買方交屋。換言之，如果建商合法使用到契約最後期限，理論上的交屋通知時間可能接近 **2035 年 1 月**。這是「契約最壞時間情境」，不是我預測它一定蓋到 2035 年，但對自備款緊的首購族非常重要。
因此我的總評是：
| 項目 | 評估 | 我的判斷 |
| ---------------- | --------------- | ------------------ |
| 建商歷史與存續能力 | 🟢 中低風險 | 老牌、上市、具實績 |
| 公司資訊透明度 | 🟢 良好 | TWSE／公開資訊觀測站資料完整 |
| 過往履約實績 | 🟢～🟡 尚可 | 萬華、新莊等大型案有完成紀錄 |
| 法院消費爭議 | 🟡 可接受但需注意 | 有訴訟，但代表性案件並非建商敗訴 |
| 行政法遵紀錄 | 🟡 有瑕疵 | 曾因預售「紅單」條款遭主管機關裁罰 |
| 財務槓桿 | 🟠 需追蹤 | 負債比近年明顯提高 |
| 全坤雙星履約期限 | 🟠 偏長 | 契約最晚使用執照到 2034/7/8 |
| 履約保證 | 🟠 普通 | 採「價金信託」，不等於保證完工或退款 |
| 3%／5%低首付 | 🔴 對資金緊者最容易誤判 | 降低的是前期現金，不是最終自備款 |
| **整體建商評價** | **B+／可考慮** | 非高風險建商 |
| **以資金踩線首購族購買本案** | **B−～C+／有條件考慮** | 不應只因低首付下決定 |
---
# 一、全坤究竟是不是「老牌都更建商」？
基本上是。
全坤建設開發股份有限公司成立於 **1973 年**，1988 年 5 月 20 日上市，目前實收資本額約 **22.46 億元**。公司自己的投資人簡報將大台北地區的土地開發、合建、都市更新與危老重建列為主要策略。這與一般以單一建案成立 SPV、公司歷史很短的建商具有本質差異。
過往實績也不是只有宣傳資料。例如：
**萬華「全坤威峰」**為數百戶規模住宅案，公司資料顯示取得使用執照並完成交屋；**新莊「全坤峰碩」**亦為數百戶案，後續公司公告顯示持續銷售並逐步去化。換句話說，你聽到的「萬華、新莊都有全坤案子」並非網路傳聞。
這一點是加分的。
因為對一張可能持續八、九年的預售契約來說，我會非常在意：
[
建商存續能力
+
大型案執行經驗
+
資訊透明度
]
全坤在這三項都比不知名小建商好。
---
# 二、法院判決：我沒有看到「大量法院認定施工瑕疵」的模式，但有一個案例對你特別有警示性
公開裁判索引中，可找到約二十餘筆以全坤建設為當事人的裁判。不過**不能把「23 筆裁判」直接理解成 23 個建案糾紛或 23 位受害買方**。
原因是同一個消費爭議從：
地方法院
→ 高等法院
→ 最高法院
→ 後續再訴
本身就可能形成五、六筆裁判。
公開裁判資料彙整目前列出約 23 筆全坤相關裁判，其中絕大多數屬民事案件。
### 最值得研究的是「全坤威峰」買方訴訟
我逐層追了其中一組非常有代表性的消費爭議：
* 臺北地院 **109年度消字第23號**
* 臺灣高等法院 **109年度消上字第25號**
* 最高法院 **111年度台上字第439號**
* 後續臺北地院 **111年度消字第8號**
* 高院 **111年度消上字第13號**
* 最高法院 **112年度台上字第642號**
這不是六個不同買方，而大致是**同一名「全坤威峰」買方衍生出的連續訴訟**。
原始交易總價約 **4,778 萬元**，買方已支付約 **1,386.9 萬元**。買方後續主張包括室內高度、公共空間設備、契約與付款／貸款問題；全坤則因買方未依約完成後續付款與融資等程序終止契約，並依約沒收總價 **15%，即約 716.7 萬元**，其餘款項辦理提存返還。
值得注意的是：
**在主要實體爭議中，買方沒有勝訴。**
例如對樓高爭議，高院認定建築施工符合核准圖說及約定驗收標準，並沒有接受買方所主張的瑕疵理由；上訴最後遭駁回。後續訴訟則因相關爭點已受先前確定判決拘束，買方仍未能取回被沒收的違約金。
這件事情對全坤有兩層完全不同的解讀。
第一層是正面的：
> **至少在我深入追查的這一組代表性住宅消費訴訟裡，法院並沒有認定全坤存在買方所主張的重大施工違約，最終反而是建商勝訴。**
因此我目前沒有足夠證據把全坤歸類成「反覆因重大施工瑕疵遭法院判賠」的建商。
但第二層，對你反而更重要：
> **這家公司真的會依契約處理違約，而且 15% 總價的違約金在實際案件中確實可能被法院支持。**
這對「自備款剛好踩線」的人，是非常實際的風險。
---
# 三、正式行政裁罰：全坤不是完全沒有法遵瑕疵
臺北市政府地政局官方公布的「歷年銷售預售屋違規處分及裁罰」資料中，確實存在一筆：
**全坤建設開發股份有限公司
處分日期：2022 年 2 月 17 日
罰鍰：15 萬元**
違規內容為：
> **使用之紅單約定不利於買受人事項**
主管機關依《平均地權條例》相關規定裁罰。
我會把這件事情評為：
**黃燈，而不是紅燈。**
原因是這確實是主管機關正式認定的預售銷售法遵違規，不能當作沒發生；但目前單靠這一筆歷史裁罰，也不足以證明全坤具有長期、系統性欺瞞買方的行為模式。
因此法律面目前比較合理的總結是：
[
\boxed{
不是零瑕疵
\quad但也沒有看到足以列入高法律風險建商的證據
}
]
---
# 四、財務狀況：這是我認為未來四、五年需要持續監控的地方
全坤的另一個特徵，是**獲利相當具有建商完工認列的波動性**。
TWSE目前資料顯示：
* 2022 EPS：**-0.67**
* 2023 EPS：**-1.09**
* 2024 EPS：**+0.21**
* 2025 EPS：**-0.80**
* 2026 上半年 EPS：約 **-0.52**
截至 2026 年上半年，公司仍處於虧損。
更需要注意的是槓桿。
公司官方法說資料顯示負債比率約由：
**2020：38.14%
→ 2023：54.59%
→ 2024：60.27%
→ 2025Q1：61.90%**
一路提高。
而依 2026 上半年公開資訊觀測站公告的：
* 總資產約 **144.81 億元**
* 總負債約 **103.36 億元**
自行換算：
[
Debt\ Ratio
===========
\frac{103.36}{144.81}
\approx
71.4%
]
也就是槓桿仍在往上。
這**不代表全坤即將發生財務危機**。建商在取得土地、投入工程、尚未完工認列之前，本來就會出現高資產、高負債、損益不平滑的情況；而且公司 2026 年 7 月單月營收又跳升至約 **10.75 億元**。
可是全坤雙星是一張時間可能延伸到 2034 年甚至更後面的契約。
因此我不會只問：
> 「今天全坤會不會倒？」
我會問：
> **「未來 5～8 年，全坤的土地庫存、工程款、銀行借款、海外投資與多案並行是否仍能維持健康？」**
目前答案是：
**沒有看到立即財務危機，但負債率上升已經足以列為每年必須追蹤的核心指標。**
---
# 五、全坤雙星：真正需要看的是「你簽進去的法律契約」
這部分是整份報告最重要的地方。
新北市政府地政局的預售屋契約公開資料已經可以找到：
**建案：全坤雙星
建商：全坤建設開發股份有限公司
履約保證：價金信託**
而且是正式報備的預售屋契約。
## 1. 最晚完工時間比銷售現場的「2031」重要得多
官方公開契約約定：
**最晚開工：民國 116 年 1 月 9 日，即 2027 年 1 月 9 日。**
而取得使用執照期限則是：
**民國 123 年 7 月 8 日，即 2034 年 7 月 8 日。**
契約另規定取得使用執照後 **6 個月內通知交屋**。
所以法律上要區分：
**銷售預估：例如 2031 左右**
與
**你真正簽名接受的 contractual long-stop：2034/7/8。**
我會把後者當成財務規劃依據。
換言之：
[
2026\ 簽約
\rightarrow
最壞正常契約時程可能延伸至
2034\sim2035
]
長達約八、九年。
對一個 25 歲、資金非常寬裕的投資者，可能沒那麼嚴重。
但對要結婚、生小孩、換工作、甚至可能換城市的首購家庭，這是一項很大的**人生流動性風險**。
---
# 六、「價金信託」不是「銀行保證你一定拿回房子或錢」
這是很多預售屋買方最容易誤會的地方。
政府規定的預售屋履約保證確實包含多種合法機制，「價金信託」也是其中之一。
但「有履約保證」不能直接翻譯成：
> 銀行保證蓋完。
也不能翻譯成：
> 建商出事，銀行一定把全部房款還給我。
以國泰世華銀行官方對價金信託的說明為例，銀行明確提醒：
**價金信託不保證建案完工，也不等於價金返還保證。**
信託受益人原則上是建商；銀行依信託契約管理買方繳入的款項，而建商仍可依信託約定將款項用於建案相關開發與工程支出。買方也不能因為是付款人，就直接要求受託銀行把信託財產返還給自己。
所以我的風險排名不是：
**沒有履保 → 有價金信託 → 絕對安全**
而是：
> **價金信託是一項必要且合法的風險隔離措施，但它不是「完工保證」或「退款保證」。**
對一張最長可能八、九年的預售契約而言，這個差別非常重要。
---
# 七、3%／5% 首付：最大的風險是讓人把「付款時間」誤認成「房子變得買得起」
目前市場銷售資訊確實可看到全坤雙星推出：
**一般訂簽約約 5%，部分二房戶別約 3% 的早鳥方案。**
其他銷售資料所揭露的典型付款架構大致為：
**訂簽約 5%
＋開工 5%
＋工程款 10%
＋銀行貸款 75%
＋交屋 5%。**
如果你拿到的二房是「3%」，真正需要問的並不是：
> 「3% 我付不付得起？」
而是：
> **「原本另外那 2% 到哪裡去了？延後到哪一期？總工程期我究竟要拿出多少現金？」**
因為如果最後貸款仍假設 75%，那麼經濟上仍然大約存在：
[
100%-75%=25%
]
的非房貸資金需求。
**3%只是把第一筆門檻壓低，不代表你只需要準備3%。**
這就是我對這個案子最重要的提醒。
---
# 八、而且 2034 年銀行到底願意貸你多少，今天沒有人能保證
行政院公告的預售屋定型化契約對「實際核貸不足」有明確規定。
如果核貸不足並非可歸責於買賣任何一方，契約有一定的展期付款保護；但如果貸款不足是**可歸責於買方**，例如屆時個人所得、信用狀況、負債結構等因素使銀行不願按預期成數核貸，買方仍負有補足差額的義務。
這正是長期預售最大的隱藏風險之一。
你今天可能符合：
**75% mortgage**
但八年後銀行鑑價、央行信用管制、個人收入、工作情況、其他負債甚至家庭狀況，全都可能變。
例如只是做一個壓力測試：
假設總價 2,500 萬元。
原本預期：
[
75%貸款=1,875萬
]
如果交屋時只能做到：
[
70%=1,750萬
]
你突然就多出：
[
125萬元
]
現金缺口。
如果只能貸 65%，缺口就變成 **250 萬元**。
這才是我認為你真正應該 stress test 的數字，而不是今天能不能拿出 3%。
---
# 九、現在的預售屋也不像以前那麼容易「先買再轉掉」
現行《平均地權條例》制度下，預售屋買賣契約原則上不能自由換約轉售，只有配偶、一定親屬等法定情形或符合主管機關核准的特殊情況例外。行政院標準契約亦已反映這套限制。
所以從 2026 一路到 2034 的過程中：
如果你換工作、移居、家庭成員變多、收入下降、突然不想住三重，
不能預設：
> 「到時候把預售屋賣掉就好。」
這會使長工期的流動性成本顯著高於已成屋或短工期預售屋。
---
# 十、法律其實給你一些非常有用的保護，簽約時不要自己放棄
行政院預售屋定型化契約要求建商約定明確的開工及使用執照期限。若可歸責建商而逾期，買方對已繳價款可按約定取得遲延利息；逾期超過法定／契約門檻時，會進一步構成建商違約。
交屋時另外有一項非常實用的權利：
> **買方可從應付的自備款部分保留房地總價 5% 作為交屋保留款，在瑕疵修繕及複驗完成前不必交給建商。**
不要因銷售或代銷要求而輕易放掉這項權利。
法定標準契約對主要結構另有較長保固，固定建材及設備等則有不同保固期間。
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# 十一、全坤威峰的法院案例，為什麼對「低首付買方」尤其值得看？
因為它展示了預售／新屋交易中一個常被忽略的現實：
> **當買方資金最後接不上時，並不是「不要房子就把已繳錢拿回來」這麼簡單。**
行政院標準契約允許在符合條件下，買方違約時由建商主張違約金，上限可能達房地總價 **15%**，但不得超過已繳價款；相對地，建商重大違約時也有相應的退款及違約金責任。
而全坤威峰前述案件正好提供真實案例：
**約 4,778 萬元房屋 → 約 716.7 萬元，即總價 15%，被建商沒收，而且主要訴訟最終沒有被法院推翻。**
所以如果一個人：
**總價其實偏吃力
↓
因為看到3%首付覺得終於買得起
↓
工程期間收入／貸款條件出現問題
↓
最後補不出款項**
其法律風險遠高於最初的 3% 看起來那麼簡單。
---
# 十二、我的風險分解：問題不在「全坤是不是黑心建商」
截至目前查到的官方與法院資料，我不會把全坤定義成高風險或所謂「黑心建商」。
更準確的風險結構是：
[
\boxed{
Builder\ Risk
<
Project\ Duration\ Risk
+
Financing\ Risk
+
Buyer\ Liquidity\ Risk
}
]
也就是：
**建商本身：中低至中等風險。**
**全坤雙星契約：因長工期＋價金信託，屬中等風險。**
**如果買方自備款只是剛好踩線：資金風險反而可能升到中高。**
這也是為什麼我不會因為它是上市建商就直接說「可以放心買」，也不會因為查到法院案件就反過來說「不能買」。
---
# 十三、如果是我站在你的條件上，簽約前會設定這些硬條件
* [ ] **拿完整契約回家逐條審閱至少法定審閱期，不接受只看樣本或當場被催簽。**
* [ ] 將新北市政府公開版本與實際要簽的版本逐條比對，尤其是付款、完工期限、展延、違約、貸款不足與履約保證。
* [ ] 在契約上親自確認 **2027/1/9 開工期限與 2034/7/8 使用執照期限**；任何業務所稱「2031 完工」若沒有寫進契約，就不要納入資金安全假設。
* [ ] 要代銷把「二房3%」方案製成**完整書面付款表**：3%之後每一期多少、原本5%的另外2%移到哪裡、工程款總額、交屋款及貸款成數全部列清楚。
* [ ] 取得價金信託銀行、信託專戶及信託約定資料，所有應信託款項只匯正式專戶。
* [ ] 不把「價金信託」當成銀行保證完工或100%退款。
* [ ] 用 **70%房貸** 而不是75%做一次資金壓力測試；更保守可再測65%。如果70%成數就會發生資金斷裂，我不建議簽。
* [ ] 房屋自備款之外，另留稅費、規費、裝修、家具家電與緊急預備金，不把所有現金壓進工程款。
* [ ] 不接受放棄法定 **5%交屋保留款** 的安排；驗屋瑕疵修好、複驗完成後再支付。
* [ ] 因為預售屋原則禁止自由換約，把「2034以前可能換工作／搬家／結婚／生小孩」納入購屋決策，而不是假設未來隨時能轉售契約。
* [ ] 每年至少重新檢查一次全坤的**負債比、現金、短長期借款、營建存貨、預售餘額、重大擔保與主要建案工程進度**。
---
# 十四、最後判斷：我會不會因為「全坤」而排除全坤雙星？
**不會。**
目前找到的證據不足以支持「因為建商過去法律問題太嚴重，所以全坤雙星不應購買」。
相反地，全坤成立超過五十年、上市近四十年、具有萬華與新莊等大型住宅開發履歷，而且我深入追的代表性消費訴訟最後是建商勝訴。
但我也**不會因為它是上市老牌建商就忽略三個黃橘燈**：
**第一，曾有正式預售銷售行政裁罰。**
**第二，公司近年槓桿明顯提高，2026H1依公開資產負債資料推算負債比約71%。**
**第三，也是最重要的：全坤雙星真正的契約期限可以長到2034年取得使用執照，而且履保只是價金信託，不是保證完工／退款。**
因此，如果你的情況真的是：
> **「以一般20%～25%自備款看會有點吃力，但因為現在只要3%～5%，所以突然覺得負擔得起。」**
那麼我的建議是：
## **先不要因為早鳥低首付而下訂。**
不是因為全坤不能買，而是因為：
[
\boxed{
低首付解決的是2026年的現金流，
不是2031\sim2035年的總資金能力。
}
]
反過來，如果你把整張付款表攤開後，即使採用：
**房貸只有70%
＋總價25%～30%現金需求
＋裝修稅費
＋額外緊急預備金**
仍然可以舒服承受，那麼全坤雙星就可以進入下一階段評估。
到那時，我反而會把研究焦點從「建商可不可靠」移到另外三個問題：
**① 現在每坪成交／開價到底有沒有買貴；
② 忠孝橋、重安街這個位置相對三重其他新案值多少溢價；
③ 2031～2035交屋時的總價與未來供給，是否有足夠安全邊際。**
以目前這份法律、財務與履約研究來看，我對全坤的結論是：
> **建商：可以列入購買名單。**
> **全坤雙星：可以繼續談，但不應因3%／5%低首付而降低財務安全標準。**
> **對自備款剛好踩線的首購族：最應防的不是建商跑路，而是八年後自己的資金與貸款條件接不上。**
---
### 主要一手資料範圍
本報告核心依據包括臺灣證券交易所／公開資訊觀測站公司財務資訊、全坤官方投資人資料、新北市政府地政局公開之「全坤雙星」預售屋買賣契約與履約保證資料、行政院消費者保護處預售屋定型化契約、臺北市政府地政局預售屋裁罰紀錄，以及前述具體案號之司法院公開裁判內容。法院網頁搜尋呈現部分使用公開裁判書鏡像索引，但案件字號均已列明，可直接回司法院裁判書系統逐案核對。
> **性質說明：**本報告屬購屋盡職調查與風險評估，不取代律師就個別契約條文所提供的正式法律意見。
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AI 回答。
大安區萬華化。
這方面見識淺薄 雖不是事主 看了你的說明好像上了一課 [拇指向上]
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文章編號：93456209
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文章編號：93456731
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文章編號：93457066
個人積分：1154分
文章編號：93459289
個人積分：336分
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