倒是蠻好奇 ! 未來金城路能消化這些人口運輸嗎 ?
蓋了那麼多的房子 也不見學校用地 ?
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divx999 wrote:
有沒有被炒高看土地價...(恕刪)
糾正你一下, 除了國泰朋跟國泰田, 容積是240*1.4%=336%, 大部分都是240*1.6=384%, 其他是1.5, 360%
加上梯廳陽台機電設備 384%*1.15/0.85 = 519.5%
然後地下室避難停車空間, 二工成公設, 抓個7%, 519.5*1.07 = 555.9%
這部分可以解釋國泰系列為何比較貴. 地下室沒二工的次之, 容積使用最大的最便宜.
你想算成本, 有個最簡單的方法就是看地主建商權益比, 這區大都在55:45-60:40之間, 換句話說, 由單坪造價即可回推成本,
假如一坪造價18萬(這個你可以查不動產估價協會的新北電梯大樓造價估算), 回推成本就是18/0.45=40萬
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就價格支撐來看, 江翠北側DEFG區, 就是台北市外溢買盤(小換大, 舊換新), 台北市不跌, 這裡就跌不下來, 台北市跌了, 以目前天龍人心態, 這裡也只能跟著跌. 江翠北側根本沒有甚麼利多待實現, 城門外鎖定內城波動而已.
暫緩重劃區, 未來有大量大型建設, 可以算是台北盆地內, 十年內公共建設最多的地方. 所以目前房價當然溢價, 就是有夢的成分在裡頭. 如果未來夢都實現了, 相較於其他地區還有漲幅空間. 如果夢沒實現, 前幾天看到司法園區預計2023年搬遷, 翻到2013年舊聞, 新北司法園區預計2019遷至彈藥庫所在地, well...現在好像2019了. 投資有賺有賠, 有人後悔沒買大直, 有人在航空城被鄭市長坑的不要不要的, 諸位下好離手, 靜待開獎.
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江翠北優點是捷運站離臺北市比較近，但問題江翠北和江翠捷運站中間隔著一大片帶狀的老舊街區和市場，舊區和江翠北的聯通道既少又小條，等於是汽車、機車、腳踏車、行人都只能倚賴小小的聯外道路，待江翠北人口陸續進駐，這問題一定會越來越嚴重。至於江翠北離江子翠捷運的步行距離呢？單就EF區來說，近一點的單趟也要抓8~12分鐘左右，更不用說稍遠一點的可能要到15分鐘以上。
講到這個一定要吐槽一下江匯Life，照著接待中心業務報的"捷徑"走真得要命，這條捷徑是過下華江橋的第一個紅綠燈到文化二路，這個紅綠燈是要行人自己按就算了，而且還等超級久，然後就算是紅燈，一堆搶快的機車騎士直接無視闖過去，紅燈形同虛設，走這條路根本在玩命，我實測這條所謂的捷徑也要12~16分鐘(等紅燈、等大家闖完紅燈、注意巷子來車等等)，我這裡是指一般慢慢走的速度，接待中心實測影片是沒有紅綠燈而且大步快速走的速度。
接著要講土城暫緩重劃區靠土城捷運站這段，這裏從江子翠捷運站要繼續往下坐還要12分鐘才會到，但土城捷運一號出口上來走路2~3分鐘就會到重畫區第一個建案了，到重劃區的路途算蠻好走的，就一條還算寬的人行道直直走就到了。
簡單結論一下，江翠捷運站到江翠北的路途遠且對行人不友善，土城捷運站到土城暫緩重劃區路途近且好走，然後以台北車站為目標來比較通勤時間的話，步行和捷運搭乘時間一加一減，土城的通勤時間未必比江翠北多，這也是很多捷運族最終會選擇土城暫緩重劃區的原因。
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pikachuv wrote:
我單純以一個捷運通勤...(恕刪)
江翠北的捷運狀況是這樣:
AB區靠307，車站近連等車約10-15分到捷運站(2km)
DE區可步行，近一點的600M，遠一點的950M(步行時間約是8分鐘到12分鐘)，當然也有更遠的1.xKM的(這個我覺得就別步行了吧)
江翠Life就屬於比較稍遠一點的，我覺得他地點其實不優，
土城則是短中長都有
近的:大概200M，3分鐘
中的:大概600-800M，像是日月光，弘暉，也差不多8分鐘
遠的大概就像是東運1期,新樸哪邊，大概950M，
更遠的就靠土城跟海山中間了，也有一區是步行超過1.xKM的就也別步行了吧
江翠北沒有像土城200M附近的可選，只有600-950M這個距離的，但土城->江翠北也要個10分鐘，捷運來說我認為差異不會太多，但土城價格便宜一些。(我指土城800M附近的比，200M的也不便宜了)。
兩邊我都親自走過，也用錶去記過時....
開車進台北市，差距就很明顯，整個減少15-20分車程...
教育資源又是另一主題了，這邊就不多說。
