淡江聲 wrote:
老實說,幾年前我就想...(恕刪)
這個太好笑了,難道台北就沒淹水過嗎?
板橋也淹過一堆車子,人真的容易健忘 !
個人積分：21分
文章編號：18734713
個人積分：3分
文章編號：18735352
tanchihom wrote:
這個太好笑了,難道台北就沒淹水過嗎?
板橋也淹過一堆車子,人真的容易健忘 !
你誤會他的意思了 !!
他的意思是汐止就是因為大家都有淹水疑慮, 所以才有投資價值, 但他認為已經漲過頭了 !!
買賣, 本來就是你情我願, 同樣的價錢, 大家當然都會比較不同產品 !!
汐止即然有這樣的疑慮, 為何還會漲呢?
這可不是甚捷運線快完工, 還是甚利多消息所導致的漲幅 !!
但, 為何會漲呢?
很簡單, 因為它是北縣離新東區最近的區域, 當新東區上班人口越來越多, 很自然的, 這裡價格就很心動, 不然礁溪溫泉住宅, 好山好水, 不是更好嗎? 通勤時間是很重要的購屋因素, 畢竟一年四季都要上班, 就算有淹水疑慮, 也還是要有地方住, 又不是天天都在淹水 !!
汐止房價上漲, 是非常不一樣的, 沒甚利多, 且還有許多利空疑慮, 但它硬是悄悄的慢慢漲上去, 可見得很多是買來自己要自住使用的 !!
所以汐止人車也慢慢多起來, 這是好現象嗎?
對當地人而言, 當然不是好現象, 甚至希望房價平穩, 人口不要再擠進來了啦 !!
個人積分：0分
文章編號：18736876
淡江聲 wrote:
只有這段是我寫的...(恕刪)
其實在汐止淹水時或更之前，台北縣很多地方也是淹水，包含台北市區，只是後來經過整治後，
才得以順利排水，一直到現今就很少有淹水了，即始是淹也只是少數低窪地區而已，汐止算是後來才
發生淹水的，也是較晚才開始整治的，儘管很多人說再淹水的話…
什麼房子沒價值了，建商要倒了… 但是圓山子分洪一做好卻實是起了效果，即始是來了超大降雨量，
我不敢說一定不會淹水（大台北其它地區也一樣），但是至少不會像之前那麼嚴重了，分洪道啟用，河堤
加高，河道變深，颱風天貨櫃徹離河道旁，甚至連車都不準停河堤兩旁（以前可以的），做了這麼多，難到
還會比以前更遭嗎？還有圓山子分洪道並非一個，目前是在瑞芳候洞打一個泂將水引到瑞濱海邊，未來如果還是不
夠用，還有第二個計畫，是在八堵一樣打一洞個將水引至海邊，基隆河經一個員山子分洪就已經五年沒淹了，如果
再加一個八堵分洪呢？我想要淹的機會更低了，不要再所有人一提到汐止，就在那邊，唉…會淹水耶，房子會跌
耶，很洛後的樣子…好遠喔… 你們有實際來過嗎？坐火車到台北很慢嗎？（20分以內），上高速公路到台北很慢
嗎？（20分以內），生活機能很差嗎？（好歹也有家樂福、好事多、運動公園、不怎樣的夜市、華麗的市公所、
未來四個火車站、可以做夢的捷運民汐線…），每天都在下雨嗎？（冬天卻實較台北易下雨，但是沒差到那去，
台北小雨-汐止中雨，台北陰天-汐止漂雨或陰，也還好吧！我也住過台北市超過三年，並不會決的天氣差很多，
無法接受），不要再說汐止…了，汐止改變很多，也進步了，如果不淹水了請祝福我們，如果不幸淹水了也不會是
常態，不要打落水狗…
相信很多人跟我一樣，在台北市新東區上班，想給自己一個家安定，不想租房了，環顧了台北縣一圈，唯有汐止是
近又便宜的，於是用了所有積畜買了汐止，如果不是早期淹水，現在也買不到，而買了汐止後，汐止好在哪也只有
自己知道，很多人還停在舊印像，那我不怪你們，因為你們不熟汐止， 不過我們對於那些汐止…汐止…也覺得很
煩了！希望外界其它人若不熟汐止的話，發言前還請三思，這樣會傷了已在汐止落地生根的新住民！
個人積分：0分
文章編號：18736974
淡江聲 wrote:
老實說,幾年前我就想...(恕刪)
我倒不這麼認為...
淹水的利空部分
就像期貨股票一樣 每種投資都會有經歷過大利空的黑暗期
但通常平穩之後還是會漲回來
大家也不會說 因為台股曾經跌到5000點 所以漲回8000就是過高
而且買股票期貨還會賠到跳樓 買房子 大不了自住
畢竟在不動產買賣中 投資用途僅佔不到三成 (而汐止應該更低)
何況汐止近年來是真的不淹水了 願意賭一把的人應該比不敢信任分洪道而不敢買的人多很多
此外
目前有傳言說過兩三年後房價會下修
但我認為汐止到時候不會受太大影響 甚至北市下修的時候汐止還會上漲
雖然普遍認為汐止房價目前上漲的部分已經包含捷運部分的期待效益
但兩三年後汐止捷運正式動工時應該還會再漲個一波 (漲多少? 我沒做過相關研究不敢亂說)
就算到時候北市回跌到他應有的價格 (但一定還是比市井小民的期待價格高不少)
也還是高出汐止一大截 所以因為有捷運而終於被認可其北市外圍第一圈地位的汐止
應該還是會上漲到他最鄰近新東區該有的價格
尤其在南港的一堆開發案 包含南港輪胎 中信金之類的開始動工或完工後會更明顯
以上 不才小弟的一些看法
個人積分：53分
文章編號：18737427
個人積分：10分
文章編號：18737470
個人積分：654分
文章編號：18737706
大家在討論汐止的價值時，或許也可以把租賃市場也考慮進去會比較好一點點
我自己就是這樣思考了，也分享給大家
用一個簡單的例子來說明
只考慮貸款的部分（頭期款不可諱言就是進入購屋市場的門票）
以500萬的房子，貸款400萬利率2％的房貸來看
這樣的房子在汐止的租屋市場假設可以租12K不等
（以上的數字大家可以自己修改）
如果以12K的房租全部轉為房貸利息的話
應該可以貸款的金額為
12K*12（月）/0.02 （利率）=7200K
那現在房貸為400萬（500萬*0.8），很顯然每個月付出的租金已經遠超過房貸利息了，當然是以購屋為最佳選擇
但如果利率翻轉的話呢？假設上調到3.6％好了
12k*12/0.036 = 4000K
剛剛好就是400萬的房貸利息
如果我用3.6％的利率為一個基準點的話，那是剛剛好房租 = 貸款利息的一條線
當利率超過3.6％時，租屋就比買屋好了
（這該不會是房價轉折點的利率吧？）
那要用租賃市場反推出合理房價該怎麼算呢？
找出同等級房屋物件的租金，這點應該不會太難
假設與你想買的房屋同等級的物件每月租金為15K好了
15K*12(月)/0.036（利率）/0.8（貸款成數） = 6250K
這樣應該可以當作房價高低的基準了
不過上面提及的房租，最好是空屋，這樣比較好比較
以上是我自己亂想出來的計算式
僅供當笑話一則即可
請不要盡信
個人積分：3分
文章編號：18738019
個人積分：3分
文章編號：18738411
bosimeiya wrote:
我只考慮貸款的部分（頭期款不可諱言就是進入購屋市場的門票）
以500萬的房子，貸款400萬利率2％的房貸來看
這樣的房子在汐止的租屋市場假設可以租12K不等
（以上的數字大家可以自己修改）
如果以12K的房租全部轉為房貸利息的話
應該可以貸款的金額為
12K*12（月）/0.02 （利率）=7200K
那現在房貸為400萬（500萬*0.8），很顯然你每個月付出的租金已經遠超過房貸利息了，當然是以購屋為最佳選擇
你忘了將房價波動的風險成本納入進去, 很不巧, 這樣的成本很難估算的 !!
另外, 租屋, 有家庭風險, 例如 : 另一半, 小孩或長輩對環境的需求, 禁不住這樣搬, 幸福風險, 顯然更難以評估 !!
所以我建議, 如果錢放銀行的利息錢, 與買屋出租收益差沒有很多, 錢放銀行, 因為風險上, 本質是不同的 !!
除非收益與風險對等, 要投資, 也最好拿閒錢投資 !!
當然, 如果投資在本業, 行情好壞, 都是要想辦法的, 行情糟透的時候, 照樣有人能夠賺錢, 行情好的時候, 照樣有人破產跑路 !!
沒有足夠的安家費, 嘗試任何的高風險收益, 無疑是在鋼索上行走, 安家費足夠, 搞投資破產, 頂多只有自己一人有事情, 家庭生活開銷, 照樣是足夠的, 這也是許多生意人, 會在海外搞一個身份, 太太小孩在海外, 自己在台灣借大錢搞投資, 不論輸贏, 總還是贏 !!
不瞭解這一點, 也來借錢, 邊自住邊想著漲多少, 一籃子雞蛋都在一起, 兇險萬分呀 !!
個人積分：654分
文章編號：18738769
