Jason2431 wrote:
新北市熱門地區的新建...(恕刪)
你仔細觀察，你會發現很多台北縣的建案，在放廣告時，都是放在台北市
主要是台北市老宅實在太多，而都更又很難談成
很多人受不了老宅的漏水等問題，紛紛高價賣掉，搬離台北市，而轉進台北縣
不過，老實說，在此時從台北市搬到台北縣的人，將來會有很高的比例會後悔
道理是這樣，天底下哪有這麼好的事情，台北市的老宅總價竟跟台北縣的新屋差不多!!甚至還有找!
但，這其實是用十分值錢的台北市土地去換一個根本不值錢的台北縣土地(而且還變得更小)，台北縣的新屋只有建築物本身值錢
但，再過10年，新屋也會變成舊屋，建築物價值也下降，但土地依然相對不值錢!
最後你會發現根本沒佔到便宜，全部都被建商賺走了
捷運丹鳳站東側約400公尺處的11718.97坪工業區土地...由遠雄建設以總價20.02億元得標...每坪不到20萬元...
http://www.nownews.com/2010/01/08/11581-2555273.htm
遠雄持有的1.17萬坪工業地，扣除捐地近3千坪後，目前約8800坪土地申請變更為住宅區，其中有2450坪須規劃做公園及道路，還得向新北市府繳納2億元代金，住宅區可建面積剩6350坪
換言之，遠雄取得的住宅土地成本還是只有35萬/坪
若以280%的容積率來算，每建坪土地最低只有12.5萬
以建築成本每坪12萬來算，若以每坪40萬賣出，簡直是賺到爆!
相對地，在台北市的老公寓，若以30坪5層樓來算，每戶土地有6坪
再以台北市土地每坪200-300萬來算，光是土地的價值就會有1200-1800萬，常常都很接近老公寓賣出的價格(每建坪40-60萬)
若再加上都更提供的2倍容積率獎勵(可以多蓋一倍的建坪!)，土地潛在價值將高達2400-3600萬!
若再以每件坪來算，理論上高達80-120萬/坪(沒都更當然沒有)，潛在報酬高達40-60萬
你用每建坪40-60萬，自以為賺到，其實你是虧很大!
這就是為什麼，都更都不需要原住戶出錢，因為建商光是靠獎勵容積率就賺死了!(每戶光是獎勵容積率就有潛在報酬1000萬左右，絕對足以蓋好房子...建築成本每坪頂多才15萬左右!以一坪換一坪再加車位的40坪來算，每戶建築成本最多才600萬左右，每戶建商可賺400萬!)
總之，當你把台北市老公寓以1500萬賣掉，原本還有土地的潛在價值沒反應(若再加上2倍獎勵容積率，很恐怖的!)，但搬住台北縣買相同建坪的新屋時，由於土地持分大大減少18層電梯華夏每戶40坪建坪的土地通常只有3-4坪(只值100多萬(3-4X35萬))
別忘了，建築物總有一天都會老舊!總有一天都要拆掉重建!只剩土地值錢!
最終，你會發現賣掉台北是老屋搬到台北縣後，淪為相對貧窮者!
請注意，我是強調相對貧窮!相對於堅守家園沒搬離台北市的鄰居!
我只能說，大家都是隨著工作地點而定居的
當台北市工作機會遠遠高出台北縣時，人們還是會以台北市為中心(誰不想工作地點是離家近?)
