今天去副都心跟頭前看屋心得

zzxcv

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321樓

zzxcv

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文章編號：25992567

butthouse wrote:
若正確:這供給量實在太誇張了, 只靠投資客絕對無法滿足供需屆時等去化鈍化後不是災難嗎?
(恕刪)

這個數字很難有誤..不然就是都發局數字有誤.. 供給是那麼多, 但是不代表會一下子通通跑到市場上來,
萬一景氣有疑慮, 或是賣不動, 建商也是可以延後推案, 加上不少地還是新北市政府所有, 尚未釋出, 政府也可以控制土地供給, 另外, 如果把供給加入時間軸(15年), 看起來是還好(林口某一建案售坪就7萬多坪了, 新莊目前通通加起來可能也差不多這數字)

以先前台北市重劃區發展與供給觀察新莊(南港, 大直, 信義, 內湖5期), 現在新莊發展速度算是很快的,
定位就現在發展看, 是一個以住宅為主的生活圈, 先前就提到, 早期重劃區的建案都是賺價差用的, 蓋的大都不怎樣

yaokuang4331

32分

樓主

yaokuang4331

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文章編號：25997418

zzxcv wrote:
避免爭議, 數字為都市計劃書得來, 最精確計算(不含副都心不可蓋住宅的商業地)副都心住宅地(住一:300%與住二:350%), 與頭前住宅(住一:120%與住二:200%)與商業地(320%)的住宅量, 土地約15.2萬坪(副都心5.9萬坪; 頭前9.3萬坪), 依都市計劃加權平均容積是260%,
總可銷坪約為79萬坪(1.32萬戶@每戶60坪)

另一個供給在溫仔圳(有住一:140%, 住二:190%,住三:210%與商二地:330%), 土地面積共33萬坪,
住宅可售坪約在159萬坪(2.65萬戶@每戶60坪)..

"合法的"住宅總供給量在238萬坪 (3.96萬戶)

另外新莊的建案真的是要戒慎恐懼...爭大眼看,
公告現值調太快了...建商如果不加緊""趕工"", 差個幾個月交屋萬一又被調一次, 搞不好要多繳好幾億土增稅...

溫仔圳重劃至少還要5到十年才能成型因為是採分區重劃因為財源不足

而且重劃完成到整地完成公共建設完成還要多久不知道

老實說不應該是被放在這裡討論短期供需問題除非你要拉到10年以上來看

yaokuang4331

32分

樓主

yaokuang4331

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文章編號：25998516

butthouse wrote:
這個數字有人要修正的嗎?

若正確:這供給量實在太誇張了, 只靠投資客絕對無法滿足供需屆時等去化鈍化後不是災難嗎?

B大去年全台移轉房屋超過40萬戶就算這裡一萬多戶蓋起來也不可能同時掛出要賣

更何況建商也沒那快全部蓋好看看現在內湖南港真的同時在賣的新成屋不過幾百戶(591上的) 真的是算太多供給嗎

再者不少人是往新區移動的如三峽如林口如當年信義計畫內湖等

我想這還是要靠自己判斷了

zzxcv

5分

324樓

zzxcv

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文章編號：25999135

溫仔圳其實是政府規劃進來的, 一併計算可以看出到底有多少供給.

Stormjam

1506分

325樓

Stormjam

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文章編號：26008128

zzxcv wrote:
溫仔圳其實是政府規劃...(恕刪)

以目前塭仔圳的面積與開發情形看來,開發時程最少長達二十年
所以就算總供給額有兩萬戶以上,算一算可能平均每年也只有一兩千戶而已

steve8883010

13分

326樓

steve8883010

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文章編號：26014164

目前應該是沒有供過於求的問題,在於2008金融風暴建商推案量少以至於2010-2011年的供給量並不大
2011年的推案大增,頭前副都心重劃區的推案量爆增,等2年後交屋恐有一波拋售潮值得關注!

yaokuang4331

32分

樓主

yaokuang4331

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今天看水果日報廣告發現幾個有趣現象加上副都心下個月要標更好地點的幾塊地接近中央合署捷運站適
逢政府打房看起來又是多空交戰好戲了

1. 興天地在廣告上寫了四樓以上是住宅用途興富邑寫"正"新莊副都心兩個好像互相吐槽老實說我之前也說過 "正"新莊副都心也要看區位這區位在副都心裏算差的還有看是要買辦公室來當個人企業總部還是住家以新富X這案全都是申請辦公室來說以後到底變怎樣使正拿得到嗎住起來會不會有管理問題似乎都要好好考慮不過投資客不在乎就是

興天地則是地點欠佳中原東路上雖為商業區但是動線太小條且明顯被冠德比下去

2. 遠雄還是喜歡搞置入行銷這套不過看起來格調是高一點只是同樣問題也是在賣辦公室少數為住宅海德地點也不好還不如頭前一些案子地點好些不過勝在大器而且副都心內寬闊是特點

3. 新北市又要賣副都心地來賺錢了這次地點更好基地也方正到底開出多高我想 250W/P是很可能的只是是不識跟中央做對阿

shean9019

387分

328樓

shean9019

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文章編號：26156276

zzxcv wrote:
避免爭議, 數字為都市計劃書得來, 最精確計算(不含副都心不可蓋住宅的商業地)副都心住宅地(住一:300%與住二:350%), 與頭前住宅(住一:120%與住二:200%)與商業地(320%)的住宅量, 土地約15.2萬坪(副都心5.9萬坪; 頭前9.3萬坪), 依都市計劃加權平均容積是260%,

總可銷坪約為79萬坪(1.32萬戶@每戶60坪)

另一個供給在溫仔圳(有住一:140%, 住二:190%,住三:210%與商二地:330%), 土地面積共33萬坪,

住宅可售坪約在159萬坪(2.65萬戶@每戶60坪)..

"合法的"住宅總供給量在238萬坪 (3.96萬戶)

另外新莊的建案真的是要戒慎恐懼...爭大眼看,

公告現值調太快了...建商如果不加緊""趕工"", 差個幾個月交屋萬一又被調一次, 搞不好要多繳好幾億土增稅...

副都心
別忘了
住一的都更區
應該還有容積獎勵喔
供給恐怕比想像中的還多

天小修

2分

329樓

天小修

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文章編號：26156621

我是覺得遠雄的海德地點,不比頭前那的差多少,遠雄前面對著高架就跟頭前那,思源路以後有"高"架的捷運一樣
,很高喔,可能到7樓高吧.光從五工站跨高架過來,就想至少5樓UP了,然後又要到大漢橋,所以一整個都是高架.
但遠雄前面就是五工站,雙捷運的大站,所以我覺得遠雄那第一期的地,就幾乎是頭前最好的地了

下個月要標售的地,有兩大塊,我覺得要創新高不太可能,因為地太大總額太高了,,兩塊地各3000坪左右,一坪200萬,總額就要6X億,建商應該是沒有幾家玩的起吧~,應該是只有銀行壽險的買的到,加上現在剛好打房放風聲,所以我估200上下10萬吧,我真期待開標那天會是多少價= =有幾家投.