今天去副都心跟頭前看屋心得


kyle1267k wrote:
在奢侈稅風暴下,這些區域豪宅也率先中彈,價格下修幅度大,以5月份為例,非市中心的豪宅產品,如新北市新莊、板橋等區,平均單價從4月份的43.8萬元,下修至5月份的42.4萬元,降幅3.2%,已經連4個月下滑。
今年2月奢侈稅釋出後,這些外圍住宅少了投機客支撐,價格紛被打回原形,葉國華表示,政府幾波抑制房價政策,讓房產市場降溫、投資客退場,買方追價意願不高,有些急著脫手的屋主遂降價出售,造成市場成交價格下滑。


3.2% 感覺上還好 而且是在拋售很多的五月份 我想這樣看似乎有些斷章取義

steve8883010 wrote:
後奢侈稅時代,頭前及...(恕刪)


住展的7/14新聞稿 不是說,
這附近 近期的銷售數字已經變慢了.
最近剛好大家討論到營造廠問題 我想就把最近看到新莊幾個案子 廣告上 傳單上 有無寫出 營造廠 結構工程顧問 作整理

冠德 不用說了 就是根基基造 集團子公司
遠雄 也是集團營造 不用多說
雙橡園 沒寫 結構工程顧問 也沒寫
興天地 沒寫
新富邑 只寫個日本大林組顧問
都峰苑 沒寫 結構工程顧問 也沒寫 (可能是剛出來 還沒確認)
W Tower 永竣工程顧問 (這間有名) 億東營造 http://itcbuild.com.tw/ 雖然不是超級有名 但是能蓋IKEA 台茂 應該來蓋集合住宅 也還過得去
兆之丘 只寫材料是SGS認證

我只針對有看到廣告的 有些已經在蓋的 去工地看就知道了


yaokuang4331 wrote:
我只針對有看到廣告的 有些已經在蓋的 去工地看就知道了...(恕刪)


真的只能自己去監工啦~ 如果看的懂的話..

legend3228 wrote:
住展的7/14新聞稿...(恕刪)


銷售速度減緩是正常的,少了短期投客,當然不可能一天就完銷吧!
但目前是自住客及置產客進場,相對的考慮時間較長,著眼點不同,
短投客在意的是價格,自住客及置產客除價格考量外,方位格局座向
,出入動線,建商品牌,....都會列入考量!畢竟是自己要住的,
建商已嗅到買氣回溫,現在建商的牌價已經比3~4月的價格還高了,
若大大有作功課的話,應該很清處目前的情況!

Stormjam wrote:
或許不會那麼快推出,有可能是先建後售吧
到時候說不定冠德自己會在不遠處中原東路口那弄個環球購物中心來加持


的確是先建後售 而且因為是合建 所以壓力不大 可以慢慢來 等時機對了再說 老實說除了現在接待中心這塊 其他都是合建 難怪他也不緊張



「副都心A」位於北縣新莊市副都心段125~135地號昌平路上,基地面積為1,245坪,為合建案,總銷金額達24億元,目前仍在規劃中,預計最快在3Q11取得建照後動工,採先建後售方式推案。「新莊中原K」基地面積為1,063坪,總銷金額約18億元,合建案,預計最快在4Q11~1Q12動工並推案,採先建後售方式推案。

「新莊中原B」基地面積為1,235坪,總銷金額約65億元,自地自建,目前為冠德在新莊地區的銷售中心,短期內開發機會不大。「萬芳段」位於文山區秀明路,基地面積為10,004坪,預計將開發成低密度住宅,採部分合建部分自地自建方式,總銷金額可達63億元,目前仍在規劃中。

看了冠德研究報告 發現 中原291 (幸福公園一期旁) 中原 286 (幸福站後面那塊 面公園) 兩者合建 整合都超過 一千坪

「中原#291」位於新莊中原段,基地面積為1189坪,總銷金額26億元,目前仍在規劃中。「中原#286」位於新莊中原段,基地面積為1083坪,總銷金額20億元,目前仍在規劃中。

兩者都面公園 地點絕佳 幾乎是到站就到家 我想如同我之前看的 幸福東路 與頭前路之間區塊 因為有幸福站 萬坪公園 而且整合較佳 許多千坪以上案子 氣勢才會出來

目前廣春成大案 W Tower 以及冠德這兩案 看起來規劃 都不會太差 坪數相對也會放大 基本上都是50P以上

以冠德現在的價格 到時推出這兩案 價格應該相當不低 老實說 看他的規劃 就知道 他堆價模式

頂峰 鼎苑 中原J 中原K (這兩案地點都稍差) 然後再來拱最後者兩個捷運站旁的案子

其實現在 我倒是會 注意公園館 W Tower 幸福公園一 這三案 如果有好標的

住展對於商業住宅 有些解釋 評語 也是一樣 奉勸大家少碰

對於新富意 新潤都峰苑 鄉林純青 遠雄中央公園這樣的案子

只能說 大家要小心

http://www.myhousing.com.tw/Magazine/Magazine-a-2.aspx?Category=2%20&MAGID=D20110630--634450285232733148&LAYOUT=1&checkno=1







住家在商業區 還是住宅區較好
【文/趙一任 攝影/邱添榮】政府在標售商業區土地時的訂價,通常都會比住宅區土地來得高,所以買住家要買位在商業區的土地比較值錢。這是坊間仲介店,常給消費者的答案,其實這個答覆往往是錯的……


最近,有位朋友想在大台北的一個新興重劃區置產買住宅,所以找了知名連鎖仲介商的當地駐點業務人員帶看房屋。這些新建的住宅大樓,有的蓋在商業區、有的蓋在住宅區,但是單坪的開價看起來都差不多,於是他問仲介「住宅是要買在商業區比較好,還是住宅區比較好呢?!」,仲介果斷的回答他:「商業區土地的標售價格通常都比住宅區土地高,所以商業區土地比較值錢,當然是要買位在商業區的住宅比較好」。而我這位朋友特地跑來問我,這樣的說法到底正不正確;他說他至少問了三家仲介的業務人員,都是給相同的答案。其實這樣的說法,在某些情況下是正確的,但對於在大台北以興建高樓為主的新興重劃區裡的住宅而言,則是完全不正確的。商業區土地價格 會較具價值嗎?
如果根據上述的理論,照理說商業區住宅之房價應較同區住宅區住宅為高,但實際上房地產市場並沒有這樣的現象。理由很簡單,因為每塊土地都有它的強度,所謂強度即是指土地的「建蔽率」及「容積率」。建蔽率簡單說就是「單一樓層最多可以蓋多少面積的房子」;容積率簡單說就是「這塊土地總共可以蓋多少面積的房子」,兩個加總起來,建物可以蓋幾樓、蓋幾坪就算出來了。通常可以蓋愈高樓的、愈多坪數的,土地價格就愈高。
在重劃區裡,土地面積通常具一定規模,規劃上不成問題,故建蔽率影響土地價格因素不大,容積率才是建商評估標購價格的關鍵。建管法令上所稱之容積率,以住宅而言,大多指實際居室面積,不包含建築物的公設(屋突、梯廳、樓梯及機房等)、陽台等面積,但這些可不計容積率的面積,多半還是可以併入銷售面積銷售的。故一般業界會將容積轉換為坪效來計算,坪效是指「一坪土地可以生產幾坪的銷售面積」,坪效愈高,土地價格愈高。

建蔽率影響土地價格因素不大,容積率才是建商評估標購價格的關鍵。 以台北市常見的第三種住宅區(以下簡稱「住三」)及第三種商業區(以下簡稱「商三」)為例,容積率前者為二二五%;後者為五六○%,故假設台北市同地段兩基地各均為一○○○坪,惟其中一塊土地使用分區為住三,另一為商三。住三基地共可創造約三七一○坪的銷售面積(土地一○○○坪乘上容積率二二五%乘上免計容積係數一‧六五),換算坪效三‧七一(銷售面積三七一二坪除以土地一○○○坪);另一商三基地則可創造約九二四○坪的銷售面積(土地一○○○坪乘上容積率五六○%乘上免計容積係數一‧六五),換算坪效九‧二四(銷售面積九二四○坪除以土地一○○○坪),商三可創造的坪效是住三的二‧五倍之多。
在同地段,同樣要推住宅產品,市場房價並不會有明顯差異,但商三土地因坪效高,故可創造更高收益,建商當然會用高於住宅區土地的行情來取得。
但從消費者的角度來看,假設上述兩基地均推出每戶建物約五十坪(含公設)之住宅產品,則住三基地約可興建七十四戶(三七一○坪除以五○坪/戶);商三基地約可一八五戶(九二四○坪除以五○坪/戶)。從這裏來看,各位應該就會發現,土地價格的高低並不會反應在你的房價上,因為相同的基地面積,相同的產品規格,但商三基地的戶數隨著土地強度等比變多了,相對地土地權狀的持份面積就變少了,所以基本上,商三基地住戶所持有土地的價值(一○○○坪除以一八五戶等於五‧四坪/戶)與住三基地住戶所持有土地的價值(一○○○坪除以七四戶等於十三‧五坪/戶)是相同的(商三基地住戶所持有的土地坪數較住三基地住戶足足少了二‧五倍,換算後持有土地價值會相等)。再者,在相同基礎上,商三基地的戶數足足高出住三基地二‧五倍,未來居住人口密度將較住三基地高出許多,居住品質即可明顯分出優劣。如果您的房價並不會因為座落基地的土地交易價格高而隨之提升,您應該以土地價格,還是居住品質為購屋考量?答案已呼之欲出。
商業地上蓋住宅 恐有觸法的疑慮
商業區主要係為從事商業活動使用,不以塑造居住品質為目的。
使用分區訂定的目的,主要仍是在限制其用途,商業區主要係為從事商業活動使用,不以塑造居住品質為目的,故通常給予高額容積。但是多數地區並無禁止商業區興建住宅,建商在考量市場趨勢及商業利益下,仍會規劃符合目前市場需求的住宅產品,惟未來住戶若有商業使用需求時,仍可透過向主管機關申請變更用途的方式合法從事商業使用,變數較多,大樓素質較不易維持,未來大樓若演變成住商混合,則大樓的出入份子會變得較為複雜。此外,在某些特定的細部計畫地區(多是新興重劃區,如:台北市大直重劃區、新北市新莊副都心等),當地法令對於商業區如欲興建住宅者均有特別規定,有的是全面禁止,有的則是限制一定比例,而建商若仍是以住宅產品為包裝推案銷售,則與工業區蓋住宅之手法異曲同工,未來住戶亦須承擔違規使用之風險。只是,目前主管機關對於商業區違法使用的問題並無具體動作,但建議購屋若是以自住為主,還是以單純性及合法性為首要考量。



看大家討論的好熱烈,
感覺自己真窮買不起房子.

台灣的房價好嚇人, 小老百姓真可憐,
台灣大概只有一樣東西最便宜了,那因該是勞資吧!!!

hhprince wrote:
看大家討論的好熱烈,...(恕刪)


現在是M型化社會,大老闆開賓士喝酒應酬住豪宅,
小員工被壓榨,不斷加班又不發加班費!
富者恆富,窮者愈窮!
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