換屋/投資抉擇-中永和

想問一下各方的意見~
一棟快四十年的四樓公寓加頂加蓋滿，坪數約25(陽台未登)..離頂溪捷運站3~5分鐘，屋況環境都ok，前面巷子算是主要道路(不是永和彎曲的迷宮)
如果換成類似美麗景安捷運套房X2..一間給長輩住，一間出租..價值上來講，大概要怎麼算?
公寓好處是使用面積大，對投資客來說要改格局/出租都好，以後可以收租等都更..
捷運套房的好處是交通超方便，有管理跟電梯，但使用面積小，出入較雜..
這種情形各位行家的建議是什麼呢?
TKS!