鶯歌鳳鳴重劃區

joe60936093 wrote:
一隔之橋.三峽就不同.人口持續進駐....(恕刪)


近2年鶯歌人口外流是因為桃園市三讚福利,鶯歌因為地緣關係所以有人會把戶籍遷去桃園市,但我認為這跟鳳鳴重劃區的發展沒有必然關係,因為人口正成長的鄉鎮市區還是會幾個負成長的村里,人口負成長的鄉鎮市區也會有幾個正成長的村里 ex.樹林區扣掉北大特區的柑園裡跟南園里,大部分都負成長,同理,就算鶯歌區這2年人口負成長,也不代表鳳鳴重劃區將來不會人口正成長






鳳鳴重劃區另個開發上盲點.有限定建案的高度.
容積率不像鄰近的三峽.八德重劃區那樣寬鬆.
鳳鳴重劃區建商只蓋到12~14樓.(沒看過有14樓推案)
三峽.八德重劃區建案許多蓋到20~30樓.這點也是影響房市因素.
也會影響大型建商插旗的意願.容積率是建商考慮投資之一.
再加上鶯歌人口外流沒有改善轉正成長.短中長期不看好此區發展.


這個重劃區因爲隔壁的胖市長改地下化影響,短期沒利多了
新聞連結

鳳鳴重劃區2003年展開民間自辦重劃,去年完成整地和道路工程,目前已完成配地,吸引5項大型建案進駐,但13年前發布的都市計畫建築限高18或24公尺,去年放寬後仍限高27或36公尺,過時法令限制地區發展,城鄉局擬定鳳鳴市地重劃都審原則,日前公告實施,為限高法令解套。 城鄉局解釋,解套不代表建商可無限制蓋高樓,建築高度的上限,是路寬加上臨路和後巷退縮距離的1.5到2倍,「建築想蓋得更高,須退縮出更多空地。」做為公園和綠帶提升居住環境。

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以鄰20米道路為例,退縮假設5米,建物高度上限37.5米~50米,至於20~30層的高樓社區,有的人並不喜歡,因為戶數太多出入複雜,另外八德擴大其實低於16層樓的建案是主流,例如竹風鳳凰14F,貝森朵芙14F,佳陞墨爾本15F,逸極朗闊13F,源美學13F,閱美館13F,皇翔百老匯14F,美樹館13F,君邑莫札特15F,深耕八4F,逸極天地13F,雲鼎NO.1( 6F),慶賀ONE51(14F),峰景苑15F,高陞15F,璞心苑13F.......反而像宏普之星24F,深耕十23F這種超過20層樓的建案是少數... 所以20~30層樓的高樓也不是重劃區發展的唯一指標

至於北大特區比較多20層樓以上的建案,那是因為過去台北縣政府給予建商限時開發獎勵容積(比原本增加了80%),才導致北大特區後來有那麼多20層樓以上的高樓建案,這也是北大特區的缺點,因為獎勵容積導致太多20層樓以上的社區大樓,使得目前特區人口4萬多人,遠遠超出規劃的2萬9500人(沒有93年開放獎勵容積以前,北大特區最原始計畫人口其實更不到2萬人,等於現在北大特區人口是最原始規劃人口的2倍多,這也導致後來特區的汙水處理系統還要重新變更設計)

最後,大區域的人口外流跟小區域的重劃區發展沒有必然關係,過去幾年樹林區扣掉北大特區的柑園里跟南園里也是人口外流,難道因此說北大特區(樹林段)發展不起來嗎?


joe60936093 wrote:
鳳鳴重劃區建商只蓋到12~14樓.(沒看過有14樓推案)...(恕刪)


因為鳳鳴重劃區剛起步也就這幾個建案而已,中間商業用地容積率比較高的還沒蓋東西

八擴有許多20樓~30樓? 只有 宏普之星 , 深耕十 , 御丰莊園 這少數幾個吧

南非葉 wrote:
新聞連結鳳鳴重劃區2003...(恕刪)


或許現在的不景氣和政策讓鳳鳴相較其他重劃區發展沒那麼快速
但能夠規劃一個宜居並且較好較優質的居住空間(如街道退縮、林蔭大道、車站、公園等)
對於我們這些有剛性需求的人
我想是有利的,畢竟買房圖的就只是住的安心住的舒適

至於人口移出或移入並不是最最重要的(並非不重要,間接影響地方政策和資金的挹注)
畢竟我從小在鶯歌長大
影響我在鶯歌買房的原因
第一個就是地緣關係(以後小孩方便給娘家帶)
第二個就是習慣周遭的生活機能(鶯歌、桃園、八德、大湳交流道都約10分鐘,鶯桃路商圈等)

只能說慶幸沒有"立即"買房的需求,有時間及餘力四處爬爬文,領教各位前輩的經驗和想法
800萬買大樓? 拿來花的話,
每個月花3萬,能生活22.2年
每個月花2.5萬,能生活26.6年

想清楚再下手,除非他能漲
樓上的算法是已經有自有房的情況

如果要租房子還要加計租金唷


有人說 租不如買

也一定有人說 買不如租

樓主應該以自己的需求做評估

可能是家人從小灌輸的觀念,覺得在房價合理的情況下,用租的不如買的,與其給別人錢繳房貸,不如拿去繳自己的房貸XD而且說真的,鶯歌的房價不高,貸款下來一個月其實沒多少錢。而且未來重劃區如果發展起來,不但自住更便利,轉手也不吃虧~
菁英 全部好像只有 46戶 熱銷8成 實際賣出幾戶呢⋯⋯ 一坪26萬 太貴
和瑞微美 21-22應該買得到 地點是重劃區中心 但缺點可能建材沒菁英好
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