【文長】我對一間好宅的看法分享、要點整理

買房子是一個讓人充滿希望又充滿害怕的事
人生邁入另一個階段 有自己的家 有著滿滿的希望和未來
相反的 有筆貸款要背 害怕還不出來 害怕買錯房
 
今天我想和各位分享一下我個人小小的看房心得
小弟說起來不算專家 看過大大小小建案
絕對不會比房仲、掮客來得多
但絕對比一般大多數的人多不少
希望能幫助到需要的人 也為自己整理一個紀錄
想跟大家分享我對於一個””好宅””的看法
同時某種程度也是代表著建商的細心度和願不願意下成本的地方
 
當然 房子這種東西每個人在意的點和需求都不盡相同
就如同一張有50~100題的是非題考卷 愈在意的題目佔分比重愈高
你就看這個建案能不能在你的考卷填寫高分
分數加加減減後 最高分的當然就是最適合你的房子啦
要記得一點 沒有100分的房子 只有最適合你的房子
 
 
首先從大環境開始 這也是最重要的 首重就是地段
大家常說的 LOCATION LOCATION LOCATION 很老派但是很現實
地段這東西撇除什麼漲價、未來性不談
但當經濟大環境面臨衝擊時 它的支撐力道還是比較強
 
#地段
每個地區都有他的黃金地段
當然價格總是會比較貴一點
捏不捏就看你自己
預算有限 地段就只能放過
 
#學區
500M~1KM內有
國小、國中、幼兒園
離家5分鐘內愈齊全愈好
 
#交通
500M~1KM內有
捷運、公車、交流道、UBIKE
離家5分鐘內愈齊全愈好
 
最後是生活
#生活
其實也就是機能啦
基本上前三項有到一定程度
這一項大多都是有一定水平
購物中心、百貨、量販店、超市、超商、美髮、餐廳、便當店、洗衣店…等
 
#附帶加分
一、連鎖店基準 (有些人信有些人不信 沒有一定)
全聯、頂好、星巴克、麥當勞、7-11、全家…等
 
二、鄰公園
這點不少人加分
 
#公設比
超過33%的我不太看 或 無聊才會去看開心的
 
#房型
2房~3房混合的我不喜歡
甚至1~3房都混的我是完全不會去看
建議選全部3房 或 3~4房搭配少數的2房
 
#電梯戶數比
每層 一梯兩戶OR兩梯兩戶OR兩梯四戶
再多不建議
三梯六戶很勉強接受

#車位數
無論是汽、機車 車位數絕對要大過於戶數
甚至有多出3~5個訪客車位更好

#戶數
我自己是只看200戶甚至150戶以內的案子
戶數愈多 大部份就是要衝量
建設品質多半...
格局也沒辦法設計的好

接下來往公共區塊前進之前
先分享一個我到目前為止看過的建案
用這部份去看 八成都能應對該建案肯不肯下本的一點
就是牆面瓷磚轉角的作法

無論是公共區域或是住家內都可以觀察




 #平價簡單的建案會用(一)OR(三)
運用塑膠收邊條或是直接用一面遮掉一面的方式拼接



#好宅OR豪宅建案會用(二)OR(四)
要嘛磨邊 要嘛送加工切45角
 
 
以下有些細項就不多描述

公共
#樓層高度
要買總樓層17樓以上、高度50M以上的建案為佳
超過此高度必需委託第三方技師進行結構外審
地震測報中心前主任郭鎧紋:「超過50公尺,結構設計要外審。全世界沒有因為一個有經過結構外審,就是17樓以上的,因為地震而倒塌的案例。」
 
#社區週邊坡度
社區當然高一點比較好
現在大多社區退縮在人行道就做出洩水坡度了

#車道鐵捲門
最好是瞬開式的

#停車場出入口排水設置
 
#停車場邊角防刮條
 
#停車場通風系統
不通風就是悶、濕、臭
 
#機車停車格鐵板
防中柱刮地板 不然刮到最後醜不拉機的

#電梯品牌、大小
一線: Mitsubishi Hitachi(永大代理) Toshiba(崇友代理)
二線:永大、崇友
三線:OTIS…等
基本上要15人以上的電梯才會舒適
 
#電梯外
電梯框 最少也要用個石材框
 
#電梯內
不留指紋鋼板、通風系統、地面石材
 
#社區範圍內的植裁
樹種、高度、數量
 
#外露管線美化程度
 
#垃圾回收室
低溫廚餘箱、低溫垃圾櫃、各項回收分類
 
#進家前三門禁
大門、電梯、家門
 
#電梯只能到自家樓層

#梯廳
不能太小 較有隱私
才不容易剛好要出門都聚在一起
 
宅內
#格局
建商有用心 格局也不會太差
一般來說要方正 公共區(客餐廳)和私人區(房間)劃分明確

#邊間
邊間才能取得更多面的採光
共用牆也少

#採光
好的採光真的住起來舒服許多

#共用的牆
和鄰居共用的牆當然是愈少愈好啦

#室內柱、樑
柱體佔坪數、樑的位置關係到天花板高度和未來室內設計的規劃

#磁磚
80X80最少選用冠軍以上

#衛浴
基本TOTO全套
主次都免治 or 1超級馬桶
好一點的就搭配部份GHORE、kohler以上
至於HCG中低階、CASER、AMERICANSTANDER…之流
我個人覺得用台製衛浴(如:京典)可能都還比較好

#浴室防水高度
6尺以上

#插座
基本的都要配國際星光

#電箱
配電要整齊 且標識清楚

#信號箱
有無無線電視訊源
網路線採用CAT.5E以上

#樓高
扣掉樓地板最好有3.5M以上

#門高
個人偏愛最少2.2M
蠻多建案都2M或多一滴滴

#電子鎖
YALE、SAMSUNG以上 且能防電擊

#廚房三機
基本就林內 再差都要有櫻花以上
好一點的還會配蒸烤爐

#廚房台面
最好美國杜邦以上 不然最少也要進口貨

#廚房五金
Blum以上 最少都要在SALICE或進口貨

#冷氣配置空間
沒有圍欄遮醜和安全的裝設空間就是扣分

#雨遮
我喜歡離窗框深一點
這對窗框防水的耐久度多少有幫助

#單層排氣
現在大多都是這樣了 如果沒有的話可以請建商打包了

#陽台瓦斯管水管路徑
有沒有亂走線的現象

#制震器、水閥
要搞清楚自己房子有沒有這些公用設備
我曾經看過有制震器的樓層 封牆材質不同 牆面易龜裂不美觀
我個人是有這類的東西都不碰

#全戶濾水系統、廚下濾水系統
大品牌都可以啦
什麼BTW、HONEYWELL、3M、EVERPURE…等
有反逆洗更好
 
#氣密窗
最少都要有錦綋、力霸之類 5~6MM+6MM膠合或中空 LOW-E
更好的就YKK、三協
 
如果是已經有大量住戶入住的案子
#看室外機
如果8、9成以上都是日立、大金、國際、三菱…那最好
代表大多住戶是自用、長住、水平一致

#看環境
室內外公用的地方是否乾淨

#看物業
門控進出管制嚴不嚴謹

#管委會(如果已成立)
公佈欄的公告也可以多看看了解一個社區的財報或是公告事項
通常會有會議內容、財報、近期社區要注意的事項…等
從這些內容大概就可以知道運作的好不好 管委會的水平高不高
也可以觀察物業是否客氣有禮、進出管制又嚴謹代表管委會也不會太差 有在要求

這點再說的更細一點 也可以去探聽看看 這對社區未來發展很重要

1、第一屆區權會後 物業有無重新招標 因為最早的物業是建商找來的
接著要面對的是點交、大廈共用基金撥付 以求公正、客觀 也防舞弊
總不能建商、社區主任、物業會計查核人員 通通都是用建商請來的吧.....

2、第一屆的區權會多半還會有好幾間房子所有權在建商手上(因為還沒賣掉)
所以建商在議題上會有很大的主導權
建商應該自覺主動提出放棄投票權利 如果建商沒有主動提出
所有購買的人也應該主動提出 要求建商放棄投票權益
應以消費者、購買人權益為主
充份且最大化的給予住戶應有之權益

3、第一屆區權會投票選委員 建商所有權代表人應主動放棄參與之權利
若有員工或建商相關人員購買戶 也應該避嫌不參與第一次的管委會的任何職務
也就是管委會裡面只能有消費者住戶

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再來,如果你買的不是該區段同期新案平均價格貴個10W~15W/P以上 千萬別陷入的迷思
 
#建商品牌
很多人都會去挑上市上櫃或知名建商
其實找當地風評好的建商CP值才是最高
 
#LOBBY
別被大廳給震憾住了 很多建商做的高級大廳是為了好賣
 
#物業
看房時進出 都會有女秘書跟你微笑打招呼
或是身穿特種部隊黑衣服跟你點頭敬禮問好的
別傻了…除非你是當地頂級建案….
不然建商有時會為了賣房子而請這種的來
等到入住之後 你才會知道請這種等級的來社區要負擔多大的開銷
除非你的管理費在當地本來就高出其它社區許多
 
#主打防水保固
好的建商大多數不需要去推這個
爛的建商給你十年保固 十年間每1、2年就要一直幫你修 煩都煩死了有啥用?
 
#建商得過什麼建築獎
這個嘛 有些事不要說太多的好
 
#公設很多很好玩以後有多棒(供餐、KTV、電影院、游泳池…等)
跟剛剛某項次一樣 你買的是該區段的高級房 管理費又很貴
住戶經濟水平又全部都很高很高 或是戶數非常多 再來想這些吧
不然通常到最後就是養蚊子而已
 
#代言人
完全不必理會
總之 銷售的手段愈多 代表案子愈差
(業配啦、置入啦、各種廣告、送裝潢啦、送家電啦、送機車啦…)
我最常說的一句話 好的案子根本不用太張揚就完銷了
 
以上沒有絕對的對於錯
有些東西每個人的看法和在意的點不盡相同
不過基本上代銷或房仲在說案子多強多厲害通常我是沒在理會
因為細節會用心的建案肯下本的
基本上就比較用心不會錯太多
供大家購屋前參考囉
好棒的分享,謝謝
我覺得還有一個也很重要的 ~ 鄰居
算豪宅嗎?
5,6,7,8字頭嗎?
符合上述條件,我完全買不起
實用的分享
很棒,專業人士。
小火禪師 wrote:
買房子是一個讓人充滿...(恕刪)


這篇非常優質 
jumpman23 wrote:
我覺得還有一個也很重要的 ~ 鄰居...(恕刪)


沒錯 千金買房 萬金買鄰
其實符合的條件愈多
相對的預到惡鄰的機率就能降低


橘子媽媽 wrote:
算豪宅嗎?
5,6,7,8字頭嗎?(恕刪)

我覺得還稱不上"豪宅"
但"好宅"仍是會比當地平均行情高
一分錢一分貨不變的定義
但我很肯定寶x之流或二、三流的建商
符合這些條件是少之又少
因為都是成本和用不用心的細節


破少年 wrote:
符合上述條件,我完全買不起...(恕刪)


要全部符合確實有所困難
能符合70%以上的 價位也會高一些
但我指的並非是要全部符合
我只是說我看房的準則 我會在意哪些點
這些點加加減減到最後
你大概可以知道這房子有沒有用心在做
再看建商給的價格
再去決定這個房子值不值得 或 適不適合你
小火禪師 wrote:
買房子是一個讓人充滿(恕刪)


好文值得收藏.
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