桃園市
錨點標題
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各位大大 好 ~ 首次發稿
我們倆夫妻最近準備要進行下訂階段
（知道是寶佳機構）
（建案在瑞塘國小對面巷子裡）
代銷小姐說2房高樓層僅剩c6
我們首選是c5，但高樓層已銷售完畢
（不知道是銷售手法... 還是快完銷真的只剩餘屋的關係）
所以最後選c6高樓層
想請問各位，有下訂的或有談過的或已購戶的大人們
成交價格坪數是否能私密呢？
方便讓我們下訂有個底價
我們心中的底價，代銷小姐直說不可能
要在往上加一些
總是要我們看實價登錄 （不相信）
楊梅埔心地帶一坪價位落在哪兒？
很怕買貴了
個人積分：2092分
文章編號：63819963
真夭壽 wrote:
各位大大 好 ~ 首次發稿
我們倆夫妻最近準備要進行下訂階段
（知道是寶佳機構）
代銷小姐說2房高樓層僅剩c6
我們首選是c5，但高樓層已銷售完畢
（不知道是銷售手法... 還是快完銷真的只剩餘屋的關係）
所以最後選c6高樓層
想請問各位，有下訂的或有談過的或已購戶的大人們
成交價格坪數是否能私密呢？
方便讓我們下訂有個底價
我們心中的底價，代銷小姐直說不可能
要在往上加一些
總是要我們看實價登錄 （不相信）
很怕買貴了
這個建案就您提及的C5、C6兩間，老頭子建議您，C5若真的沒有了，C6也不要買了，此時不選C6會有兩種情形
情形1：
C5過幾天突然有人退訂了(理由百百種，常見的就是退訂，不然就是銀行核貸沒過)，這時候您心中就會知道這是銷售手法之一。
情形2：
C5最後沒有電話回覆，不過即使如此，C6也是真的別買。一般來說，3房或4房因為坪數比較大，或許顧頭顧尾，有些格局被犧牲，不過若連小坪數的2房都可以搞這麼差的格局，建議還是多考慮一下。
1、客廳在中，房間擺兩旁(西瓜對半格局)。
2、主臥靠鄰居(C5)的客廳，寶咖咖隔音不太好應該不是什麼新聞，嗯...，是隔壁鄰居看電視干擾睡眠，還是你們要干擾鄰居？
3、廚房對廁所？廚房對廁所這應該是風水上的忌諱。
4、廁所壓迫感超大，塞在建築物裡面，又小間，主樑從馬桶上面過，雖有號稱有開窗，但是屬於間接窗(窗外是陽台)，嚴格說來仍屬於暗房且壓迫感超大。
實在沒有必要花錢去遷就這種不好格局的寶咖咖。
讓老頭子選
老頭子會比較建議，若以2房的條件來挑選，或許旁邊的百川文心硯B7、B6、B5、B3(B5、B3主臥即次臥採光比較弱，嚴格說來格局不算好)，在格局或是品質，甚至地點(文心硯沒有臨主要交通幹道，就自住者角度來看，老頭子認為是比較好的)，都可能優於現在挑選的物件。
若非這建案不可的話，以C棟的2房為例，老頭子會選擇C8，原因在於北面或東北面的房子慎選，冬季時高樓層會更明顯，比較建議選南面的房子。
冬天時太陽偏南方，C8的後陽台在還能夠有陽光照進來，C5可能只有高樓層在中午才會有陽光，這對於居家生活並不方便，況且冬天時C5棟應該會很冷，住起來或許不會很舒適，建議多考慮。
若從最近鄰近建案的實價登錄的情形來看，
大涵美大約62筆交易(62/217)，(105年11月~106年1月)
小涵美大約34筆交易(21/43)。(105年10月~105年12月)
目前看的到的銷售率分別為28.5%與79.0%。
若以大涵美2房的實價登錄來看，價格帶大約落在13萬~14.5萬之間。
學苑的點比涵美好，價格上面可能會高一些。
結語：
買寶咖咖還是等成屋，找一個風雨交加的夜晚過後再去看房，至少能確定漏水不漏水。
挑選格局好(採光、通風、室內規劃)的房子，住起來心情好一些。
現況是，整體銷售率應該不好，除非有非這棟建案不可的因素，老頭子建議你：挑選自己要喜歡的格局，不要勉強撿連自己不太喜歡的物件，寶咖咖在楊梅餘屋量頗大，多看多聽多比較為上。
個人積分：5分
文章編號：63821395
老頭子2015 wrote:
這個建案就您提及的C5...(恕刪)
非常感謝老頭子的回覆
先為自己下個定論
我會等待，狂風暴雨之雨後天晴在去看屋 XD
我沒注意到C6主臥的隔壁是c5的客廳。 （殘念）
浴室開窗對陽台我當初也很矛盾
仔細想想真的變暗室了，不是有開窗就好。（殘念2）
至於格局西瓜對半切，請問也是風水的問題嗎？
請問如何判斷這建案的銷售不好呢？
2房的格局確實c8是上上策
代銷當初完全沒提c7和c8，這也是計謀吧 Orz
寶咖咖的建案已看過
新巴黎
藏疆
大涵美
新巴黎風評太差和戶數太多，實在無法考慮。
藏疆的代銷非要我們加裝潢一起買，價格又很硬，車位也是之中最貴的。（代銷態度就先大扣分）
大涵美就2房格局來說，沒有很喜歡。
小涵美無法購車位不考慮。
百川文心硯是最扯的，先不說格局和棟別，
代銷堅持樓層只剩2樓和頂樓其餘已全銷售完。
然後開始狂推自家的磁磚多優，設備多讚，隔音多棒
只剩2樓和頂樓這些都不是重點了吧...
價格目前來說金山街建案最低，
但大樓一堆堆，二三期也在準備中，怕風險太大。
在問老頭子大大一個問題
不論是哪個建案，4樓能考慮嗎
會優先考慮哪幾個樓層呢？
個人積分：2092分
文章編號：63828820
真夭壽 wrote:
至於格局西瓜對半切，請問也是風水的問題嗎？
西瓜對半切，老頭子個人是不喜歡客廳在中，房間分兩邊的格局，這種格局屬於西瓜分兩邊的格局。老頭子認為這樣的格局，動靜不分，公私不明。前些日子蘋果地產刊出了5大NG格局：
建案大NG格局
其中第一條NG就提到了這樣的格局，雖然看法不盡相同，但這種大門中分的格局宜多考慮，不好規劃，尤以客廳在中的，通常伴隨而來的就是穿堂煞，這種中分的格局，要放格柵解穿堂煞很占空間且不好看。
好的格局的房子，不用裝潢都很好住，碰到爛格局再怎麼裝潢改善的效果都有一定的極限。
真夭壽 wrote:
請問如何判斷這建案的銷售不好呢？
若你指的是實價登錄，那這個建案，使用執照還沒下來，所以還沒開始交屋，通常交屋後三個月，才會刊登於實價登錄上面，所以這個案子，最快都要7月份才能看的到他的狀況，所以銷售所言賣的很好，信不信就看你自己急不急了，或是認為他值不值得。
值不值得，可能要看你看所看的房子多不多，房子看多了，應該就會有自己喜歡的樣貌，經驗夠了，就不會一下子就被銷售的說法牽著走，就看你忍不忍的住，多看房子而不動如山。
真夭壽 wrote:
在問老頭子大大一個問題
不論是哪個建案，4樓能考慮嗎
會優先考慮哪幾個樓層呢？
以老頭子來說，若是要自住又受到預算的限制，4樓沒什麼不能考慮的，不就是現在低價買，有朝一日賣出時低價賣而已。
以楊梅地區最常見的50公尺以下的大樓(通常在14~15樓左右)為例，比較搶手的樓層，大多落在8，9，10。
10樓以上，因消防法規的關係，10樓以上天花板有消防灑水器，有些人愛有些人不愛，高樓層視野好，採光佳，比較安靜一些。
但颱風天時會晃，地震時更明顯，好壞見仁見智，沒有一定的標準。
低樓層相對視野或是採光就不如高樓層好，外頭的噪音也比較明顯一些，但相對價格比較便宜，對於預算比較保守的人是個選項。
但2樓通常都有露台(約定專用露台，只能使用不能外推或搭建)，所以2樓通常價格會明顯的高過於3，4，5，6樓，不過對於養狗養貓或種花種草的住戶，2樓是個選項。
真夭壽 wrote:
百川文心硯是最扯的，先不說格局和棟別，
代銷堅持樓層只剩2樓和頂樓其餘已全銷售完。
然後開始狂推自家的磁磚多優，設備多讚，隔音多棒
只剩2樓和頂樓這些都不是重點了吧...
老頭子認為文心硯在楊梅這裡是針對著寶咖咖的客層而來的，其實這個建案的單價大約比寶咖咖貴1萬元，所以如果他說銷售完畢，老頭子覺得其實是有可能的，對於預算比較不夠而只能選擇寶咖咖的購屋族群，或許咬個牙多擠出個30~50萬，可以不用選擇寶咖咖，其實這個吸引力是有的。不過若要說地磚多優，設備多讚，老頭子認為，只要可以室內裝潢改的都不是重點，廚具用再好，10年後20年後，下一手的人也不會留著，一定是直接汰換掉，地磚用多高級，一次膨共就可以讓自己肚子氣飽飽還有剩，什麼高級地磚都是假的，施工品質才是真的。
看不見的鋼筋與混凝土結合的結構體，以及建商對於下包施工品質的要求才是重點。
真夭壽 wrote:
價格目前來說金山街建案最低，
但大樓一堆堆，二三期也在準備中，怕風險太大。
這一區總戶數真的蠻多的，價格應該也比較有彈性空間，就看消費者新中價格那一把尺的位置。
不過老頭子不太懂，大樓一堆堆的確是如此，
不過二三期也在準備中，所指為何呢？
結語：
今天看到一篇文章，對自住者而言，應該很重要卻沒人在意：
聰明人究竟該買好房或是買好價。
樓主稍早提到了文心硯，老頭子就舉這個經典的討論串：百川文心硯。
若我們從第89樓發文開始往下看到110樓的發文，其實不難發現大多數人在意的東西是什麼，上篇文章作者所提到的，似乎大家就不這麼的為意了。
建商手上照理應該都會有建案施工時所綁紮的鋼筋與混凝土澆灌時的抽驗報告，但老頭子相信，絕大多數的多數建商是不會把這些資料給消費者看，但這些東西卻是非常很重要的東西。
施工品質也是如此，該20天的工期，就不該15天完成，可惜一般準備或已經購房者不知，也不懂比較不同工地之間施工的狀況差異在哪裡，自然比較不會留意到這個問題。
施工的細節老頭子也不懂，但老頭子知道，趕工雖然不一定是爛貨，但慢工卻能出細活這個道理。在楊梅埔心，老頭子這2~3年觀察下來，有些基地差規模不多的建案，有的從上樑到拆鷹架只花3個月，也有建案從上樑到拆架花了6個月，老頭子不相信那些多花6個月貼外牆的建商施工速度會比只花3個月的比較差，動作比較笨拙。多花3個月的時間，鷹架租賃的費用也就多燒3個月，若品質是一樣的，那建商多花3個月到底是傻了還是呆了？
桃園升格前那幾年，老頭子曾經看過在楊梅市以外的某幾個差不多大小的建案，後動工都先完工交屋，先動工的還在後面當烏龜。
大多初次看屋的準購屋族，經常會被銷售號稱的高級廚具、神奇免治馬桶、高檔地磚的推銷手法帶著走，再搭配用料不佳的爛角材爛板材釘起來的實品屋裝潢給迷惑，最後再補上要買要快，慢了就賣完了的說法，一不小心就中了圈套，掏出信用卡，拿出支票付訂簽約。
對於準備買房的首購或年輕夫妻，若不懂房子，又是準備出手買標榜價格優勢的建案，老頭子建議最好是等成屋後，針對自己喜歡的格局的建案來看，包個紅包邀請專家陪同看屋，即使結構體看不出來，至少可以從看的見的室內施工品質來推斷建案的品質，這樣或許可以大幅降低買到品質堪慮的爛房子的風險。
最後，老頭子還是要說，信者恆信，不信者恆不信，老頭子既不捧多，也不唱衰，希望自住者都能找到自己的房子。
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