針對 央行第五波信用管制 – 七都第二屋限貸房市影響
房市從去年3月以來，因連續五次升息合計三碼而降溫。從交易量觀察，2021年全年買賣移轉交易數量來到本波最高峰34.8萬戶，2022年以降溫至31.8萬戶，今年原預期將在30萬戶上下，房市確實有感降溫，投機風氣不再。
從成交價觀察，台中以北的五都過去一年房價處於高檔盤整階段，雖有升息、政策壓力，但仍因通貨膨脹嚴重、市場極度缺工成本增加外，工期的延宕更造成房市沒有成屋賣壓(新成屋缺乏導致需求仍大於供給)，價格仍然極度有撐。面對高通膨、高成本、周轉率降低導致的房地業低投報率的趨勢下，房價短中期大幅價修極度困難。
面對過去一年房市量價已經明顯降溫的趨勢下，政策為何挑在此時再下重手，非常令人值得玩味。
總統大選執政黨選情低迷，與近年爆漲的房價造成年輕人買不起房絕對正相關，且年輕人的選票本就是執政黨近年來的心頭肉。救選情，當務之急就必須給年輕人一個交代。但當大選過後呢???解決台灣房價的根本性問題才是關鍵，不然胡亂的政策箝制都僅是短線效果，中長線之後都是政策成本的疊加，近年，連續的打房政策不也是造成現在高房價的原因嗎????
有購屋、置產需求的朋友 ~ 別在做夢異想天開。打從老編大學時代無殼蝸牛運動開始，台灣房價每次的向下循環都是最佳買點!!!!!
政策衝擊層面
- 即將交屋的建案:衝擊最大，前期投資客越多的建案，市場二次供給的問題會加重，短線該社區甚至區域市場價格將受影響。
- 超過一年以上交屋的建案:衝擊力將逐步縮小，原因在於建商與客戶都有更多的時間做調整與準備。
- 超過兩年以上交屋的建案:政策持久性能這麼久嗎??若現況持有物件將超過兩年以上交屋的朋友，就不要庸人自擾了!!!
- 短線:政策衝擊涵蓋信心面與即將交屋的建案，將造成市場交易量瞬間極凍後慢慢緩解。即將交屋的建案對建商端影響有限，原因在於，過去三年房價漲幅劇烈，已購客戶近期因限貸交不了房，建商收回重新銷售後獲利將大幅增加。影響最大的地方在於，即將交屋的已購朋友將大幅增加資金成本。因此，短線限貸到底打到誰??
- 中線:端看政策持久性，政策箝制影響交易量，房價的衝擊在短期，中期後回歸到各區供需狀況，供給多、投機客多的區域，壓力較大。
- 長線:政策成本終將轉嫁消費者，加上持有房屋門檻再拉高，試想，能交屋者都擁有三成以上的自備款，其財力在景氣下行的當下，將更能對抗資產價值下修的風險，待景氣向上將立即向上反映價格。因此，當自備成數拉高，市場只要渡過短線震盪對於長線房市而言 ~ 房價更是易漲難跌!!前波台灣房市循環在102年時，歷經五波的信用管制，短線休息、中線盤整、長線仍將向上!!!
央行的各項選擇性信用管制措施，通常都是執行前敲鑼打鼓對市場警示，但當政策上路後，因政策目的性的調整或是目標達成，就會在消費大眾相對不知情的情況下 ~ 水龍頭慢慢打開。從近期交屋的眾多案例即可發現，首次購屋的民眾只要自身負債能力許可，其貸款成數可達85成，甚至配合信貸，總貸款成數可達9成以上，與一年前的高度信用管制已有明顯強度上的落差。
因此，此時此刻的當下，首購放寬條件，二屋限貸實在政策莫名其妙!!!!
現況老編資產配置上，房地產的比重仍繼續再拉高，原因如下:
- 仍處於高通膨的環境，甚麼樣的資產配置更能打敗通膨?
- 買好地段、好物件的時機點就是現在，莫名其妙的二屋限貸更有利買方積極進場。
- 利率走勢仍如老編預期，一切都在掌握之中，突如起來的政策打壓，更是市場殺低進場的好機會。
老編警示 ~
房地產業仍在缺工問題無解，工程進度嚴重落後影響建商資金回收，房市確實降溫影響交易量縮，加上本波的政策再箝制，嚴重影響建商的資金流動性。整體房地產業流動性風險持續增加。
老編建議 ~ 購屋慎選大建商，規避小建商(小型建商無力面對流動性風險)。房地產業更將大者恆大，房價長線仍極具保值性。
好宅老編簡介：
房地產研究長達20年，現為 ~ FB粉絲團「好宅攻略の桃園」的主編！期待您的追蹤與分享！
