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高鐵站前專用區占地高達19.68公頃
而這一塊最肥沃的土地最頂層的所有權人是國家的,
所以會淪落到把土地賣給建商的機率非常非常低...
應該說
這一塊土地最初是交通部高鐵局的土地...
然後因為高鐵BOT五十年...
所以高鐵車站,高鐵軌道跟高鐵站前專用區(附屬設施用地)都給台灣高鐵50年的時間來使用
目前站前專用區是台灣高鐵公司50年的地上權...
但是台灣高鐵要把這一塊土地怎麼用,
原則上要經過高鐵局與交通部的同意
早期台灣高鐵公司曾經因為資金因素
的確有對這一塊土地動過一些腦筋...
傳聞是台灣高鐵公司想在站前專區上蓋地上權的住宅拿來賣一賣就好了...
結果被交通部知道後就被勒令制止
也因為這樣,所以當年這樣的計畫就取消了...
對於台灣高鐵公司來講...
這塊土地拿來出租可以回收部份資金
所以這一兩年租給了賣房子的廣告公司...
對台灣高鐵來講...
的確租金收益上不無小補
但是再怎麼樣出租...
獲利永遠也比不上自己投入資金來開發
就算全部把這塊土地在全部租給二房東招商...
可能還是利潤太低
所以台灣高鐵公司選擇要想辦法也自己找錢投入資金再來找各大集團合作...
這樣子才能衝高獲利...
肥水不落外人田...
有鑑於此...
因為19.68公頃是100%無法蓋住宅...
所以青埔特區最壞最壞
也還至少有這19.68公頃的精華地不會變成豪宅
另外站前也不少商業地是水利會跟交通部高鐵局用地...
所以要變成青埔站前中悅豪宅特區應該是不至於
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針對"成屋"的銷售跟中古屋轉賣total行情統計平均計算下來
今年青埔已經來到27.5萬/P
比我預期的高不少...
(我本人一向估比較保守,我一直以為是26,去年約25跟我預估很像)
很多人可能會覺得奇怪
去廣告公司的銷售中心內除了寶佳/竹城系統某些樓層以外
新開案可以27.5萬/P以內成交的並不多...(幾乎是屈指可數)
所以在這裡我要強調...
27.5這個數字不是"預售屋"跟"新開案"的平均價格...
而是仲介那邊"中古成屋"(包括大樓/透天)轉手交易跟"新成屋"實價登錄的真實成交平均值
青埔特區其實也有22~23萬/P就能買得到的中古大樓/透天,只是地段品牌較差或周邊有嫌惡
青埔特區另外也有高單價才能買得到的強勢地段成屋大樓,像問星六樓就有一戶成交價36萬/P,還有一兩戶帝王戶交易似乎被內政部隱藏起來,因為已經破4字頭...然而問星最便宜的4F好像才31.2萬/P,結果最好賣的反而是帝王戶,因為樓層漂亮地段好,兩個買家都是企業級老闆,直接買!!!!!...較弱的樓層雖然相對便宜很多,但是因為總價考量,賣的很辛苦,印象中賣了一年了...
台灣房屋在桃竹苗上面的統計案量跟物件收集真的是很強...
曾經看過他的開發物件列表...
幾乎就是一個實際資料庫的大雲端一樣...
從這張圖也可以看出
林口跟青埔兩邊的"成屋價格"非常接近...
我相信如果再把北大特區放進來的話,
應該也會很接近林口的行情...
但是如果討論"預售屋"或"未交屋"的行情的話,
林口A9跟龜山A8是比青埔貴上一個檔次...
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http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=423&f_SUB_ID=4153&f_ART_ID=309683#ixzz35Ia0LdFf
北台灣3商城 周邊房價看漲
2014/06/21
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
圖／聯合晚報提供
國內近年興起大型商城開發熱，這類商城由於等級高，除可提升區域質感，增加民眾消費便利性外，也能帶來人潮，提升周邊住宅能見度，市場多認為有助推升房價。其中，北台灣現正興建中的三個商城，由於周邊房價仍在相對低檔，未來最被看好。
這三個開發案分別是林口OUTLET PARK、汐止U-TOWN，以及桃園高鐵特區的Gloria Outlet。
台灣房屋智庫經理江怡慧表示，影響區域房價的因素很多，除了交通扮演最重要角色外，消費方便程度越高，對房價也愈具支撐力；一般大型賣場即具有此種作用，而上述大型複合式商城，因可滿足購物、休閒、餐飲、娛樂等多元需求，帶來的房價效應更為明顯。
以現已經營中的幾個規模較大的購物中心為例，如桃園蘆竹台茂購物中心，在其周邊的中正路、南坎路，目前大樓均價21.6萬元，就比蘆竹平均大樓房價19.7萬元，高出約一成左右。再以同樣位於桃園的大江國際購物中心來說，購物中心周邊房價也較區域平均行情高出10.3%。
提供多元服務 交通便利
永慶房產集團研展中心經理黃舒衛表示，前述位於林口、汐止及桃園高鐵特區興建中的商城，由於規模遠大於一般商場、購物中心，提供更多元服務，加上有極高的交通便利性，未來完工後帶來的房價效應，預料會更大。
林口OUTLET PARK預計明年第三季完工，土地面積達6.7公頃，未來商城總樓地板面積更高達4.5萬坪，商城內除有精品OUTLET、服飾、運動品牌外，還有電影院、餐飲店鋪、美食廣場及優質超市等，規模遠遠大過一般賣場。
另外，林口OUTLET PARK位於中山高林口交流道附近，距離機場捷運A9站也不遠，未來除了林口人之外，也能吸引桃園、龜山、五股、三重等地民眾；如果經營好，甚至會成為台北人出國或回國時一處重要購物逛街據點。
黃舒衛表示，這對林口房市，除了消費便利性提升效應之外，也能因人潮湧入而提高能見度，對房價勢必有一定推升效應。
桃園高鐵站Gloria Outlet預計今年底即可第一期完工啟用，此一台灣首座戶外露天購物商場，面積達4.5萬坪，也一樣規劃包含購物、休閒、餐飲等服務。
另外，位於汐止新台五路的U-TOWN商場樓地板面積也有3萬多坪，除了時尚品牌、餐飲之外，還有健檢、健身中心等規劃，預料也能吸引南港、內湖、基隆民眾。
黃舒衛表示，上述三個商城最大優勢在中古房價仍在相對低點。其中，林口和桃園高鐵站目前平均房價都在每坪27萬元左右，汐止則是31萬元，都還在一般民眾負擔得起的範圍內，仍可靠著剛性買盤推升房價。
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答案是........流標！！！
如果我沒聽錯的話
一聽到桃園站沒人投標我就閃了.......
四個小時後
新聞出來了
新聞還寫錯時間了
25日不是24
高鐵桃園站土地流標 研判受抗爭影響
【經濟日報╱記者楊文琪╱即時報導】
2014.06.25 03:12 pm
交通部高鐵局24日開標桃園等三座車站土地標售作業，結果迭創標售新高價的桃園站住宅區和商業區土地意外流標，創近七年來首例，交通部官員研判，可能與近期桃園航空城地主強烈抗爭有關。
據指出，高鐵桃園青埔站一直因為鄰近桃園國際機場，且有桃園航空城開發利多加持，住宅區土地標售不斷創新高，商業區也頗獲投資人青睞，這次高鐵局標售的三筆住宅區土地，每坪底價高達84.3萬元，創各占標售歷年來新高紀錄。
高鐵局官員原預期參與投標的狀況會相當熱絡，沒想到24日開標完全沒有人投件，兩筆住宅區和兩筆商業區土地全數流標，創七年來高鐵局桃園站土地標售以來首例。
【2014/06/25 經濟日報】@ http://udn.com/
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原則上以目前的時機
臨溪但臨A19捷運站有點遠的距離來看
底價設定84.3萬/P老實說有點高於行情...
要是建商買下去,
以之後少了停車獎勵跟可能面臨的容積獎勵上限管制來看
建商一定要賣均價40~41以上才能有20%的毛利...
這對建商來講...有點風險因子..
而且這樣的房價也會高於行情...會嚇到人
如果這位置是A19捷運站200~300米內...那應該建商就會有興趣了
至於另一個商業地...
雖然號稱臨產專...
可是這兩塊有很大的面寬是面對著"皇家社區"第一排...
這個社區在青埔特區數十年來...
已經被周遭居民和高鐵相關人物詬病已久...
老實說這社區可說是高鐵後站最大的抗性因子
當然站前的"新皇家社區"也好不到哪去就是了...
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