現在青埔確實很多老經驗朋友，往精華地段轉移，
青埔離高鐵捷運較遠的地點，大家能閃就閃！
nicayang wrote:
其實這樣想好了建商開...(恕刪)
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不過實地看過後發現現場似乎沒之前報紙講的來的那麼熱了...
可能投資客都縮手了吧
上週看了幾個案子，分別有東方明珠2、問星、國學館、竹城羽田和國門京站等
主要是因為想於明年過年前把台北的房子處理掉搬來，所以都鎖定成屋個案，
以下是小弟看完後的感想：
1.東方文華
開價稍高，39坪換算總價要快1500萬
，點也不是很靠近捷運A17站及高鐵，所以不考慮。2.問星
地點很漂亮，景觀也很喜歡，但主要是坪數太大70幾坪，總價也超出能力範圍，只能遠觀欣賞，目前銷售人員說剩一戶在準備撤場，不知道真的假的
。3.國門京站
地點離高鐵站比較遠，價格似乎比其他案子還實惠，可能是因為隔壁有個什麼寺的關係吧，回家上網查後發現原來有靈骨塔，不過對於本身我是沒什麼忌諱，CP值對我來說才是王道
4.竹城羽田
建商在桃園蠻多案子的，應該品牌不差，正對大園高中景觀不錯，但缺點是側面緊鄰捷運高架和高鐵，不過價格部分或許殺價空間也比較大吧？
5.國學館
聽業務說好像是在地蠻大的建商，但忘了是哪家？現場接待中心還沒有好，了解坪數過後也是超出預算範圍。目前廣告29.8萬起，其實看到時有些卻步，但還是鼓起勇氣近門了解，基地地點在比較巷子內，比較安靜。建材用的不錯。
結論：
看完這幾個案子過後發現青埔價格真的好高，上網查了實價登錄，發現5、6年前的舊案去年底也賣到32萬多，例如「青埔市」，所以目前這區還是有價格比較合理的案子，而A17應該是我目前會比較考慮的區域，因為區域內的公園、校園走起路來頗舒服的，沒A18、A19案子來的多，未來勢必還會有一大段的施工期。
下週我還會去看「勝旺雲湧」，不知道各位有沒有對於A17區域的案子有什麼其他的見解可供參考？
畢竟小弟看的應該還不算多，參考各位意見評估起來也不會那麼累
cooperkao wrote:
青埔原本是讓我很陌生...(恕刪)
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ponzlin wrote:
小弟在這版潛水很久了...(恕刪)
不知道你預算多少? 給個預算的話會比較好推薦
1. 玖都 還有一個建案在潛銷，基地位於領航北路四段與大成路二段路口(427地號)
接待中心位於大成路二段 大園高中對面
2. 應該是真的，重點是賣價不菲
5. 該案的建商為 宜誠，別看到廣告戶的價格就嚇到
如果真的喜歡，就用力的砍，我只能說有砍有機會
重點是你要熟悉附近的成交價才不會被牽著走
【給個提示: 貸幾成就打幾折(非廣告戶)】
雲詠 的地點真不錯，尤其可以看到公一的棟別，離捷運站也不遠
建議作下功課，01 有該集團的評價
不過話說回來以該案的地點及價格，真的很吸引人
買房建議多看多比較
A17還有 璟都 的建案可以參考，第一期就不建議了，因為價格太高。可以參考二期的，基地就在青埔市後方，大園高中對面，接待中心在A17捷運站對面
不過建材沒宜誠好，重點是售後服務還不錯，永續宅服務會設在三期的店面
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ponzlin wrote:
看完這幾個案子過後發現青埔價格真的好高，上網查了實價登錄，發現5、6年前的舊案去年底也賣到32萬多，例如「青埔市」，所以目前這區還是有價格比較合理的案子，而A17應該是我目前會比較考慮的區域，因為區域內的公園、校園走起路來頗舒服的，沒A18、A19案子來的多，未來勢必還會有一大段的施工期。...(恕刪)
青埔市的成交單價range很大...
實價登錄最誇張的還有37.5萬/P(不含車)以及那種把多餘公設跟車位坪數灌水進去的帳面超低單價18萬/P...
我懷疑這這很多應該是登錄錯或者說有些地方失真...
不過現在實價登錄顯示的單價,特別是有含車位那種
整個總權狀都是含車位坪數登錄進去,
因此單價算出來都是帳面比較低的單價...
青埔市要看是哪一期的...
如果是一期...車位大約是抓8.21坪...
如果是二期...車位大約是抓9.31坪...
所以單價則要自行去計算..
然後青埔市有些物件當初公設坪數後來多出來建商又額外補登進去
因此帳面權狀又會更大...
其實買屋賣屋除了總權狀坪數"主+附+公設"來參考以外
另一個重點則是參考"主建物+附屬建物"的大小...
如果兩個案子,一樣都是"主建物+附屬建物"=30坪
結果前者總權狀是48坪,後者總權狀是53坪
這樣兩者算出來的單價就會落差五萬/P以上了...
最後在來評估它的公設內容豐富程度
因此過度在意單價其實意義不大...
最後還是看總價來評估自己的預算跟CP值比較重要囉
關於幾個新案子....我對A17不是很熟...我大概知道的是
1.東方文華:成交均價大約35-36,高低樓往上往下自己調整.不過這個案子他格局跟一些設計還不錯,玖都算是林口優良建商
2.問星:樸園內部設定均價約34左右,我聽說過有VIP員工高層關係戶較差的樓層可以成交28-29,但是這種一般買方不太可能買得到,大多落在32-41,價差很大,8樓很早就賣掉但一直都有人問,因為面公園地理好又是8樓,當然有錢人跟老闆會很愛...
3.國門京站:很多人都以為廣告戶打25.8萬/P,就誤以為每一戶還可以殺到25這麼便宜,哈.可是若是沒有正面廣天寺的兩房中高樓,成交單價其實還逼近3字頭,這個案子當初廣告公司接案均價是28,不同棟別樓層面向則價格上下不一.不過他車位開價以該地段來講稍微偏高,印象中B1大160萬,假設是小坪數,那等於用拉高車位價格來壓低帳面單價...這也是數字遊戲之一...不過坦白說若要說A18目前新開案帳面最低單價,好像還真的是國門京站,畢竟此為寶佳集團的誠佳建設
4.竹城羽田:此案跟勝旺雲詠一樣都是要挑戰A17最低單價,價格很甜,不過最大抗性就是捷運軌道跟高鐵軌道貼很近,其實捷運軌道還好,像寶徠/宏普這種離機場捷運軌道近的相對高單價物件也照樣賣很好.重點是高鐵軌道,高鐵的聲音比捷運強太多,這比較多人在意...就看若要自住的話介不介意...當然這也是一種trade off,就是因為雙軌道所以價格才這麼甜...
5.勝望雲詠:寶咖咖集團房屋...單價跟竹城羽田差不多...喜歡A17又口袋淺的首購族的確是可以考慮(好像全國的寶咖咖集團的策略都很像)
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