01山寨姑娘 wrote:
因為開出的價錢實在買...(恕刪)
現在大多數的建商及代銷都自我感覺太良好!
如果依他們的開價'投資的話我會選擇三峽或林口
未來建設藍圖明確'漲幅空間也較大
八德'一個小商區就能將自家產品如此膨脹
而且還是預售屋!
只能說你們慢慢賣吧!
等你們蓋好如果值這個價我再考慮(不管屆時行情多少)
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以下分析內容乃根據友人實際購買之契約書,交涉過程和網路相關資訊等綜合評論
八德地區眾所屬目的廣豐自地重劃案
歷經10幾年來終於有些眉目
包括在重劃區內實體完成的各項公園,道路和住宅區等基礎建設
竹城六本木已經搶得頭香
預計於今年底完成那不可能的任務-300多戶的大建案
竹城的作風如網路所聞
令人不敢苟同
自此不想多費唇舌
談到廣豐公園no.1
1.首先就建材而言
在全棟23層樓的立面將採丁掛與石材交織而成的外觀
初期或許相當亮麗
但值得顧慮的是
將大面石材高掛在各樓層外
在地震頻繁的台灣
是否禁得起耐震需要時間考驗?
另外往後時間一久一旦脫落鬆動
管委會要處理勢必傷腦筋
不過廣豐強調本身有令人滿意的售服
連現在旁邊的翡翠新都蓋好20年了
廣豐還免費做衛浴水管的維修
果真如此
亦有待廣豐的住戶們證實
室內建材除了廚具採德國Alno廚具(非全套喔!)
http://www.homeboutiqueonline.com/tw/products.asp?info_id=5181
其他都是國產中等級的建材或設備
像大同、中華、錦鋐等品牌的氣密窗
(百川採錦鈜,竹城採力霸(最差),桃大君匯採太天,長堤雲鼎採日本YKK(等級高))
2.耐震
提供耐震級數雖是921以來建築相關法規所符合之六級震度，但相對於一般學校建築的耐震級數八級的要求與未來天然災變越來越大之因應，日本大地震之後,六級的耐震規格對於本案23層大樓以及桃園其他大樓建案可能都略顯不足。雖地下室到2樓水泥硬度標準強化到5000,2樓以上改為4000,但目前訊息樓地板還是15公分標準厚度。
3.格局
兩種坪數的格局在規劃上
大致中規中矩
惟所謂4房嚴格來說只是1大1中2小
另外自己樓層電梯出口之公共玄關也不甚理想
進門後缺乏玄關規劃需自己花錢裝潢區隔
以及2個衛浴等對於八德地區號稱70幾坪的豪宅好像少了些大氣
4.本案優勢
地處廣豐公園第一排
景觀美居住環境佳
且緊鄰未來廣豐購物中心
房價自然不容小覷
另外若有捷運綠線加持(雖然不在重劃區內)
房價有一定支撐度
但問題是
未來誰來支撐這近1200萬(60坪)~1600萬(70坪)的高房價
甚至有人說還會增值!
難道是在地田喬仔?附近龜山工業區的科技新貴?亦或是新北地區的外來客?
我也很想知道答案
5.本案可能缺失
交通是八德的夢靨
也將是本區未來的罩門
試想廣豐重劃區預估有千戶或以上即將進駐
目前重劃區內的20米道路再加上購物中心啟動後的車潮人潮
還有綠線捷運地下化工程開工後
介壽路的四線道變兩線道
想像一下
上下班尖峰時間必定是"萬人空巷的榮景"
黎明前的黑暗
買家們必須要考量...忍耐
此外
公設比略高29.5
更可惜的是
公共空間與設施規劃平平
不能為此案加分
其中駭人聽聞的是
建商將A1棟某層樓旁邊有中繼水塔的60幾坪那間
"捐出來"給管委會做辦公室
不太清楚現今桃園哪個建案內有如此豪氣的管委會辦公室
在寸地寸金的房價裡
這樣的公設值得嗎?
(總結)
綜上觀之
到底廣豐公園no.1值不值得成交價每坪17~18萬的單價
另加110萬的停車位
這是見人見智的問題
個人以為從土地取得開發成本到建設完成
合理單價應該落在13~15萬
(參照樣本取自其他友人於94~95年間所購買的中悅藝廣,中悅音廣,捷寶柏悅等豪宅案落於14~20萬之單價)
但建商賣的是未來
希望的是反映未來5~10年的明日價
接著就是要看消費市場能不能接受
我對好宅的定義是"必須物超所值"
1.最好是自己室內的坪數是0虛坪
以此案來說
為了營造大樓綠化美化的建築外觀
各家需用採用高達2~3坪(花34~51萬)的雨遮
來進行滴罐植栽
這是不必要的
若能將雨遮改成陽台這樣實用性就更高了
2.慎選方位
桃園地區常年為溼冷天氣
陽光是好宅不可或缺的元素
此案的B2是主臥朝南客廳朝東
房屋座向相對優於其他棟別
但最好是客廳和主臥都朝南
這是我的最愛
當然這一類的建案不多
不過本文所提及的其他建案有這樣的好宅
各位可以多家比較
3.充分利用公設
對於動輒千萬的好宅
如果公設比又高達30趴
不能善用公共設施
請問您要怎麼對得起一輩子的努力成果呢?
所以要慎選建設公司會主動貼心規劃公共空間的產品
像球室,瑜珈教室,烹飪廚房,頂樓空中花園,開心農場,和五星級360度景觀健身房等一應俱全
過去在桃園泳池也是好宅的指標
但近年氣候異常
冬季長於夏季
再加上維修費貴
使得泳池的實用性似乎不是那麼高
4.完善的經營與管理
好宅之所以可以讓房價即使歷久更能創新
購買者積極參與關心以及慎選物管公司是非常重要的
根據我長期觀察
中悅等名宅之所以讓房價立於不敗之地
關鍵在提高管理費找專業人士經營管理乃為要素
像傳世建設中的傳世御寶僅有20幾戶
高達每坪90元管理費讓這建案
8年來房價有撐且緩慢增值中
(8年前15~16萬間目前實際成交價在18~19萬)
所以不要嫌管理費高
當用則用再加上住戶自己要主動關心
好宅好價就能持續維繫
買好宅可能是一輩子的心血結晶
錢千萬要花在刀口上
~以上僅供參考
購買前請盱衡你自己實際的需求
再做最後判斷~
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