桃園龜山A7重劃區賞屋筆記(兼遠雄新未來2購屋心得）

guy3222010 · 2019-04-25T12:19:50+08:00

一. 前言桃園龜山A7重劃區目前為新興重劃區，有全新住宅環境規劃、棋盤街廓等優勢，加上親民房價，讓多數人對於A7接受度變高。相較於已發展成熟的區域，「重劃區」可能會有交通、生活機能不便等缺點，所以這些因素會反應在價格上，待生活機能完善之後價格便水漲船高。A7在交通建設、商業設施、學校、綠地相繼入駐後，生活機能逐漸完備，然而這些利多卻也成為建商哄抬房價的最佳利器，新建案接連推出後，當地市場可能出現「疊價效應」，越晚買房的人，就會買到相對高價。目前各建商均以A7桃園機場捷運已通車到達臺北市中心只要23分鐘與3年後未來郵政物流園區及購物商場、樂善智慧園區、華亞科學園區二期為前提，就業及購物人潮帶動地方發展為利多。所以價格上均是「未來價」，以新興重劃區來說，價格偏高。個人認為A7一定會發展起來，只是時間跟程度的問題，建商都說3年，但可能5年、8年、10年都有可能。不過以大臺北生活圈來說(蛋殼區)，2字頭房價應該是蠻值得參考的。二. 地點機能1. 交通便捷(靠近桃園捷運體育大學A7站):為購屋條件的第一考量、投資客、通勤族的首選。但缺點可能是天際線狹小、高樓林立、出入人口較多且雜及房價最高。2. 居住品質:考量鄰近公園、學校、綠地、棟距、景觀等因素，某種程度與交通便利性成反比。熱鬧的地方，購物、生活飲食、娛樂等較方便，但可能就會影響居住品質;相對的，居住品質較佳的地方，某種層度會被認為是荒涼。三. 住宅格局1. 格局方正:格局方正室內空間好規劃。有些是長條形或是有L轉角，室內設計容易受限制，且容易有「暗房」。2. 採光、通風:邊間通常具有2面採光通風，但通常為中、大坪數，總價較高。小坪數、總價較低，通常單面採光、通風(被夾在中間)。3. 梁柱位置:留意平面圖「實心黑方塊」為柱，對應垂直與平行線就是梁。梁與柱會影響日後裝潢規劃，並且會影響視覺空間、心理壓迫感等。4. 座向:「坐北朝南」是傳統風水最佳座向，面北吹北風、面西有西曬問題。在林口臺地地區，西曬其實是可以接受的(林口冬天較濕冷)。但強烈建議陽台、窗戶不要面北，冬天會受到東北季風的影響。5. 衛浴開窗:通常現在建案衛浴若皆會附「當層排氣」設備，但個人認為若能開窗更好。6. 樓層:原則上，越高樓層越貴，頂樓會低一點點(怕漏水);2樓最便宜(傳統建築2樓為水管轉折處，易漏水);4樓、14樓價格好談，以及中樓層通常會有機電或水箱樓層，價格也好談。7. 風水:個人只留意不要開門見廁、開門見灶，開窗景觀沒壁刀、看出去是舒服的。其餘自行參閱google。四. 建材A7重劃區這裡目前建案與符合此價格的結構建材，都是鋼筋混凝土(RC)。A7重劃區或林口地區因土質與地勢關係屬弱震帶，加上現今 RC技術已相當成熟，所以只要不嚴重偷工減料或強烈毀滅地震發生，應屬安全。目前有部分建案主打制震宅(或稱減震、避震)，但留意並非免震(效果最好，但造價貴)，它是可以降低搖晃感受程度，對結構安全可能有些微加強，但幫助有限。有興趣者，請自行參閱google。其他如衛浴設備、廚具設備、地磚尺寸、壁磚範圍、樓板厚度、窗戶型號類型、玻璃厚度、防爆防火門規格、鎖具等。保固部分，內政部在預售屋買賣契約書範本，有明定結構保固1 5年，其餘1年。建商可以優於這規定(ex: 皇普MVP 10年防水&遠雄五年防水、五年壁磚、25年結構保固等)。五. 土地分區餐廳用餐有「先來後到」之別，在重劃區買房子的先後順序差別也很大。重劃區仍處於開發階段，即使看房時相中的社區建案旁邊沒有鄰近建物、視野絕佳，不久後有可能因為隔壁基地...