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三分球#5 wrote:
問完後發現益展學院樓更適合問這問題，還請各位見諒見...
請恕老頭子提出比較尖銳的疑問：
如果這塊地是國內第一建商買下，由旗下建設公司起造，價格如同學苑或璞玉的價格甚至更高一些，請問三分球#5大您出手嗎？
如果這塊地是由宜誠或美居買下，並由該建設公司起造，價格如同ＤＣ或上景的價格甚至更高一些，請問三分球#5大您出手嗎？
如果都不考慮，其實也根本不用問了，因為您只會看著它起，看著它完工，然後還是不會買。除非您特別有喜愛這個位置，願意花好幾年的時間來等，等一個不確定的未來。這塊地老頭子看它好幾年了，就一個廣豐建築用地的鐵皮搭著，一動也不動。
當然，不管是等頭款足夠也好，等價格澇賽也罷，就是非得要這個國小旁邊的這塊住宅用地的話，其實還是可以加減關心一下。不過2015年7月以後獎勵容積下修，相同的土地能蓋的總樓板坪數減少，等於建商的土地成本提高，老頭子認為，即便是這塊地將來真要蓋起來，不漲價就算是降價了，建議不要期望它會有多大幅度的下修，最多建商就繼續擺在那裡養著，就算拿來當萬大夜市part 3也好。現在銀行貸款利率應該不高，土地稅若沒有大幅被調高，養地成本應該不高。要想建商在還沒動土的土地上不賺錢甚至賠錢蓋房子賣給住戶？還是洗洗睡比較實在一點。
老頭子認為，現階段要等也是等現在的已經在蓋的預售屋或新成屋澇賽，不管是期待它1折或5折，每個人的理想價位都不同。不過要期待目前地上還在長草的土地上出現有便宜又有品質的房子並不切實際。
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老頭子2015 wrote:
（2）要考量生活的習慣性，有些人喜歡分層的透天，有些人則偏好平面的大樓，這兩種房子的生活方式是不太相同的，請先評估自己喜歡哪種生活方式，老頭子身邊朋友有財力買全新透天，卻選擇買新的大樓，建議您可以去問問周遭有住過透天（或大樓）的朋友兩者之間的差異性，至於透天比較保值的說法，老頭子認為，也比不上你居住的滿意度與幸福感，若要想到20~30年這麼遠之後，這間房子能賣得多少錢，還不如多想想如何讓自己回家更放鬆，營造一個溫馨舒服的家。...(恕刪)
推第二點...
Ms. Lou wrote:
我要買房子~~~
可惡 13萬買不到嗎？
實際案例, 前幾個禮拜在五揚一綻樓下的餐廳吃飯, 出來時遇到顧客從五揚銷售中心走出, 口中碎碎念(罵)"附近房子那麼多, 我就不信妳們不降價還賣得出去...", 個人猜想是殺價沒殺成...
可見(部分)建商(可能)也沒再怕的... 
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culiang wrote:
我是看3房不過還在猶豫中，因為樓層只剩下低樓層而已怕以後會很吵
這個案子，如果你是自住，又怕低樓層會吵，請不要委屈自己去聽信代銷的低樓層。老頭子比較建議堅持要高樓層，叫代銷想辦法騰出8樓以上，然後放個比較不差的「可談的預定」價格，低樓層不考慮，然後離去。說不定過個幾天幾星期，就會出現有客戶退訂不要的戲碼，這時候釣出來高樓層，要買不買，或是我願意購買的價格是否下修，再說嘛！起碼我的謊言誘餌已經將高樓層釣出來了。
老頭子建議你，此時買房千萬別勉強自己，買的有疑慮，或是不太喜歡的，建議多看為佳。
culiang wrote:
我只能說代銷主任價格確實有點硬，小姐反而還可以談!
我只能回覆你：小姐的價格應該比較硬，銷售主任反而可以談。
銷售小姐其實不能做價格的最終決定，因為最後他還是要案場主任同意才行！
舉例來說，我們假設某個定價1000萬元房子，建商成本600萬，希望能夠賣700萬，約了數個廣告代銷公司來與建商談銷售業務，甲代銷承諾一戶能用720萬賣出去，乙代銷則答應用750萬幫建商賣出去，正常情形，建商會委託給乙代銷，雙方簽約乙代銷幫建商把房子賣給客戶，每賣一間，交付建商750萬，高於750萬，多賣的就是代銷拿。所以這間房子代銷不賺錢的底線就是750萬。代銷公司放給現場的銷售小姐的「quota」假設是8.5折，可能放給案場主任有8折的權力，放給某個代銷公司的高層可能就7.6折，但絕對不會是7.5折，因為廣告公司還有人事管銷費用。
對代銷來說，小姐能夠賣的價格一定比較硬，可以在小姐這邊處理掉的客人，公司要給她拍拍手，能夠成交的原因不管是因為小姐長的比較漂亮或是穿著比較辣，還是比較會講話，總之他幫代銷公司賺了100萬的業績。
如果超出小姐的授權範圍，這時候就會找後排的主任來談，這時就更多談判的空間，因為他被授權的價格比較大，你可能可以談到800萬的價格，代銷公司讓利，只剩下50萬的業績。
所以假若真如你所說的：
主任價格比較硬而小姐可以談，有違一般的常理，那個主任連談判的quota都不如銷售小姐，我看他也可以打包走人了。
這樣的代銷銷售方式，我建議你還是多留意一些比較好，簽約前記得，小姐承諾妳的任何東西，都要求白紙黑字寫入合約內，否則你將來簽了約，就要準備有「預期與現實，買前跟買後」出現強大落差的心理準備。
老頭子還是不免要說，信者恆信，不信者恆不信，你參考即可，不信就當老頭子胡言亂語怪力亂神。
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老頭子比較建議堅持要高樓層，叫代銷想辦法騰出8樓以上，然後放個比較不差的「可談的預定」價格，低樓層不考慮，然後離去。
↑
老頭子大說的方式我昨晚也在和老婆討論要不要試試看類似的方式而已，沒想到今天才發文就有高人出來指點了
感謝你的建議!!
我只能回覆你：小姐的價格應該比較硬，銷售主任反而可以談。
銷售小姐其實不能做價格的最終決定，因為最後他還是要案場主任同意才行！
↑
以上應該是我寫的文意讓你誤解了~最後決定的確實是主任沒錯!
我寫的小姐比較可以談是因為我開的價格小姐說他的額度給不了，但是她願意去替我們和主任談!
她也直接私下對我們說他能給的額度其實就如同老頭子大大說的只能到多少折，要再低就是要問主任肯不肯放?
最後給的價格是有比小姐開的低~但是就比我問到相關建案的價格高一點點!
所以我才說主任比較硬
連升個b3車位到b2都還要給我總價多2萬，不願意放
感覺就是前人文中有說的這代銷都講他們建材工法有多好，硬是要比其他建案多個5仟~1萬的feel
最後還是謝謝各位給予小弟第一次購物的指教和建議!
如果後續有更好的消息再分享給大家~也希望將來有機會可當鄰居的大大們可以一起討論分享意見!
謝謝!!
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先跟未來的鄰居say hello
以下是我下訂此社區的過程
(我不是代銷，只是個被孔老夫子限定三十而立和五子登科之要求的小魯蛇)
4月上旬 帶已經快生產的女王和岳父母去九芎湖走走
路過此建案的銷售地點
岳母問 要不要進去看
我回說 Mobile01網友說這個建案一直批評寶咖咖
可能施工品質會比寶咖咖好 但價格會比較硬
後來我們大家想想 如果施工品質比較好
但價格不要太高於當地行情 應該可以接受 所以就進去看了
我們大約晚上六點半進去看 代銷小姐介紹到約七點半的時候
因時間已接近女王要產檢的時間 所以就先離開了
隔天帶女王和岳父母前往查看基地位置
我們都覺得很滿意 認為食衣住行育樂都有符合我們的需求
女王的上班地點在埔心是最大的考量 我上班搭火車北上就行了
剩下的疑慮 只希望寶咖咖能把函美三期蓋起來 擋住以減少梅獅路上行車的噪音
隔兩天後前往代銷
代銷小姐和我們對於價格談了很久
我們也有堅持 不然就考慮平鎮市公所旁的新古屋或金溪路上的透天別墅
總之雙方談不攏 我們就離開了
但離開沒多久 代銷又打給我們 只是我們沒接到
後來看到未接來電 想說只要堅持住 應該還可以談
隔第三天 女王生產 喜獲麟兒
出院的隔天 代銷打給我 希望我們再去談談
知道我們家有喜事 岳父母兩老也有表達會想再買一戶一起住 互相照顧(後記：後來父母帶女王妹妹夫妻去了解 他們夫妻倆也要準備出價了)
業主和代銷才願意給我們大禮
約好時間隔天再前往 我們把當初被reject的價錢再加一點點(真的就一點點) 刷10萬完成下訂單了(最後業主也同意成交)
選擇A1棟高樓層 但沒有消防管線
也許是小寶貝剛出生帶來的好運
有談到滿意的價位和B1大車位
就像代銷小姐說"出價的考量是要負擔得起的價格"
而我卻打臉說"哪是啊!是要你情我願的價格!我也負擔得起高價格 但也不能心不甘情不願"
在這邊感謝代銷小姐給我們好車位和滿意的單價(如果你看到的話)
在簽約的時候 基本上無法修改合約內容 也不能不簽磋商條款
(1)銀行法規定貸款可不用連帶保證人，可用一般保證人 合約內容卻要連帶保證人
(2)無法加註﹝若房屋貸款(含房貸、信貸與任何貸款)成數不足預設成數，合約失效﹞，怎麼跟sway說的不一樣??
(3)磋商條款上要求同意2樓住戶擁有露臺使用權
最後要求拿到(A)建照、(B)室內格局圖(pwd檔和標示有坪數、尺規和梁柱的文宣)
小魯從剛出社會(27歲)打拼 一直想買房給女王
靠夫妻倆腳踏實地的存到頭期款
總算塵埃落定 心理真的有很大的踏實感
剩下就希望百川建設能如期如質完工
