目前房市的狀況~大家覺得中路第一個建案一坪會開多少呢??

麥拉崙 wrote:
哇,好可怕喔,這麼多...(恕刪)


徵收不是只有給現金選項,
如果只有一律給現金選項...
那的確真的就像你講的一樣...這樣搞下去政府整個都國庫空虛了...

問題是區段徵收並不是這樣搞...
有給你選擇要領現金,還是要領"抵價地",
或者是部分領土地部分領現金這幾種選擇...


徵收1000坪農地後配地發還400坪建地...
剩下600坪就變成政府的
並不是人人都會領現金.....
有不少人配地之後會把土地賣地給財團或下一手投資客...
甚至透過財團合建來獲取利潤...
因為這樣可以賺更多...

早期青埔後來的數十億富翁也是這樣崛起的...
最早直接領錢的現在都捶胸頓足...放越久賺越多...
不然01上次那個開法拉利的傢伙也不會前陣子一直要進場買航空城蛋黃農地

就好像去年中路特區一堆區段徵收的地主幾乎都沒拿現金而直接領地...
本來還沒徵收的價值可能只有上千萬...
徵收完畢之後配地回來...
土地價值馬上暴增翻倍
最後賣給財團或者賣掉一部分...



我之前曾經跟一個老先生聊天
很巧不巧的他在好幾年以前聽到風聲就花了三千萬跑去買中路的農地...
當時中路的農地便宜的要命,跟本沒啥人要買,
又偏僻又是雜草,誰敢買呢?
就這老先生買一堆
然後當然也"套牢"一陣子,他就丟在那邊也不管...
經歷了2009年內政部審議通過中路特區計畫,到了2012-2013年中路特區要進入區段徵收之前...
已經有人農地要用高價跟他買...可以說翻了好幾倍
他當然不賣...
後來徵收的時候他也是領抵價地不領現金,放到現在...
"假設"當年他買1000坪好了...
現在抵價地應該可以分回來400坪左右的住宅"建地"...
當年他非常興奮跟我說到時候中路特區配回來的建地一坪沒有一百萬以上他不會賣
周圍聽到的人都笑彎腰...覺得他瘋了
因為那時候全桃園最高價住宅地交易也只有80萬/坪...

又假設他今天土地便宜賣
(其實實際上他個性根本不會便宜賣,都放到現在了,人人都只想賣比交易行情還高),
一坪只要隨便急售個70-80萬就好(這價格仲介應該會搶著委託吧?)
80萬X400坪=3億2千萬....
從三千萬->三億兩千萬....
請問政府有因為這個老先生花了三億兩千萬的國庫預算嗎??
答案是沒有...
不但沒有
政府還從他身上拿到了600坪的建地回來...
然後也許再把600坪的建地一坪一百萬標售給建商...
所以政府還因為這個老先生回收了6億...

最後這些高價當然就是給最後看到所有建設通通都落成的時候才高價進場買屋的民眾了...
姑且不論一坪35萬~45萬的中路預售屋多空問題或民眾買不買單的問題...
起碼中路特區的建商一定會想,
藝文特區都賣四十幾萬了,龍安區有的都還快逼近三十萬了,
我這邊離交流道更近又是新興重劃區,
離青埔又更近,跟本就是桃園/中壢/航空城的中間位置,
我不賣個35-38甚至40以上會對得起自己高額土地成本跟口袋嗎???????

接著換個角色思考一下...
假設各位是這位老先生,因為"居住正義"打房打到很恐慌,
土地"急售"變現了三億兩千萬
然後這時候滿手現金,我印象中他有一個女兒兩個兒子,都還沒結婚...
女兒好像還沒有男朋友(?)...
假設各位是這個老先生手上有三億兩千萬的現金(其實不止這些),
下面又有三個小孩快三十歲
大家是他的話會怎麼作???

1.買五台藍寶堅尼,分三台給小孩,然後每天飆車炫富?
2.壓身家外加融資買股票炒短線?
3.把錢拿去定存?嫌房市價格過高,跟散戶一樣堅持要等到跌到一坪二十五萬機能到位才要進場買中古屋?
4.把一億拿去買最有題材跟潛力的預售屋或新成屋長期配置,把兩億拿去買其他即將要區段徵收的土地?
5.把錢拿去養10個小三然後金盡+精盡雙亡?

基本上會拿大筆資金壓進去不動產又獲利的人,
常常賣掉之後現金回到口袋,90%都會手癢,一大筆錢在身上會渾身不自在...
會想再壓進去,
我想應該版上有些大筆土地有在買賣的大咖人物應該會感同身受我這句話才對....

那麼反過來想想...
當初雜草時代一坪才幾萬塊錢的農地,
不去買還笑人家頭殼壞去...
農地旁邊的房子當初也才1字頭,
但會買的人幾希者也...


這些對國家來講跟本不太需要花到太多經費...
動用到先期先墊的經費大概就是弄弄棋盤馬路阿,公園阿,地下水道阿...OOXX路燈阿這種的
因為這些地主本身就擁有這些土地,也不是很缺錢,(只是貪了點)...
當然大多都是領地之後再賣,才會撈更多...

中路土地徵收完畢配還回來後
住宅用地最高都賣到110萬/坪了...
這難道不是暴利嗎??

航空城的徵收跟配地與補償的簡報建議有時間可以去看一看來龍去脈...

政府徵收之後重劃出來六成的土地就變成政府自己手上...
跟本就是幾乎是穩賺不賠的遊戲...
之後政府把這些土地招商或標地,
賣地又可以回沖資金...
所以重劃搞越大...對莊家來說越是有利...

如果用您這樣簡單數學法區段徵收就全部用國家的預算來計算的話
那全台灣一堆重劃區早就搞不起來了...
這之間太多魔術可以變化...
這堆政治人物跟財團一群精算師都比許多人清楚太多...

這次中央政府已經下定決心幾乎要把台灣未來亞太軸心對外經濟未來的命運幾乎全部壓在航空城的賭注上了
當然也可以解讀為傾國之力...
某個官員曾經說過一句話...."XXX若沒搞起來...台灣就掰掰"(因為把國家的精神力都全壓下去了)
這句話又代表了甚麼意思呢???
頭都洗下去了...台灣的命運也只能期許他變得更好...

再看不懂我也不說了...
話點到為止...
剩下的給大家自行參悟吧~~~


==========
[附錄]
2013年底的新聞,參考看看,
這新聞也說明了區段徵收,縣政府投入一百億後,
不但不會賠錢還可以回沖500億,等於獲利至少400億,
中路特區面積大約才142.5公頃,而桃園航空城特定區第一期的面積幾乎是中路特區的20倍...
所以....

自由時報 – 2013年11月22日 上午8:40

〔自由時報記者謝武雄/桃園報導〕桃園市中路地區的區段徵收都市計畫,下月起進入最後的配地階段,十二月二日、三日舉行配地說明會,明年開始配地,縣府預估可取得十七公頃的抵費地,以目前市價每坪八十萬到一百萬元計算,扣除開發費用,縣府預估獲利近四百億元


刪~~~~~

徵收的部份

att大 論述得很詳細

我就不贅述了
還有人在相信航空城?或者說還有人再相信這個政府?你有看過哪個都市的機場附近有在發展的?敢買青埔的真的很有勇氣。中路比青埔好太多了,中路離目前桃園市中心和藝文特區都很近,離主要工業區也很近,光這兩點就大勝青埔了。
那邊比較有增值空間,不是用嘴巴喊的!

要以政府財團實際投入資金來判斷。

只要財團敢拿出錢來進場,

資金控管得宜,大家跟著衝就對了!






至少五十萬 因為桃園房子不能跌

桃園是航空城 未來上看七十萬
當然是要賣一坪四五十萬以上!

若沒有賣到四五十萬以上,怎麼對得起土地一坪一百萬以上的價值呢?

若沒有賣到四五十萬以上,怎麼對得起靠近交流道, 靠近藝文區的價值呢?

若沒有賣到四五十萬以上,怎麼對得起特別精心規劃的重劃區的價值呢?

擔心的問題不在於是否有沒有賣到四五十萬一坪, 要擔心的是萬一賣不到
四五十萬的時候, 豈不是代表

土地一百萬喊假的, 靠近交流道藝文喊假的, 重劃區喊假的

baby1104 wrote:
因為小妹在藝文特區從事房地產
地主配地完拿出來出售的開價都是在120~150萬/坪
目前中路建地最新成交價是建商買走的10X萬/坪
...(恕刪)


看過屏東炒作黑鮪魚嗎?第一尾黑鮪魚都是炒行情用的,

看過屏東炒作荔枝-玉荷包.貴妃笑嗎?第一批上市也是炒行情用的,

後面的就由市場決定了!
中路特區會賣多少,
其實也許可以參考幾個離中路特區比較近的案子的行情來作參考...

1.縣府峰馥:距離中路特區約150米,算中路特區跟縣府特區交界點
=>這個案子好像含有寶咖機構的基因在裡面,所以單價會較低,成交均價大概32,B1大車位170萬

2.君邑慕朵:距離中路特區約250米,算泛藝文特區
=>成交均價約36,B1大車位180萬

3.力樸悅:距離中路特區約300米,算泛藝文特區
=>成交均價約35-36,B1大車位180萬

至於前面有網友提到的龍安區中路御品,
雖然這個案子有"中路"的名稱,
但是距離中路超過500米,
我個人當作是假中路,不列入參考


結論:
中路特區第一案應該無論如何都會高於一坪32萬以上,35或35以上開跑的機率也不小,
停車位B1大我估一個應該要180萬左右...


我個人的看法可能跟大家不同...
假設成交單價要36-42萬/坪這範圍,
我"個人"應該還是會傾向再買青埔高鐵車站10分鐘站前走路可以到高鐵車站的案子,有的價格還有找,
B1停車位也不用180萬...頂多160萬-170萬
離高鐵越近車位越值錢,
現在青埔這邊已經開始很努力在拖吊開罰違規停車,假日連高鐵立體機車位都開始爆滿了...
荒涼歸荒涼,然而車位已經開始很有增值的空間出現了

機能的話明年後華泰名品城一二期開幕共有170個店家產生,走路就可以到...
騎腳踏車5分鐘可以到大江購物中心...

其實我一直覺得很怪,
中路特區土地飆到破百萬的重大題材支撐力是啥?

有人說中路特區機能很好?
可是中路特區也是重劃區一個,
還是純住宅區的重劃區,區域內注定機能本身會非常薄弱,
只能靠中路特區外的店家來當作自身的機能...
就算要去縣府跟藝文享受所謂的"機能",也大多還是得開車或騎車過去,
這邊超級不好停車又會塞車...

如果同樣要開車或騎車,
那青埔特區站前騎車到大江購物中心走之後開通的站前西路三段,還近多了,
更不用說住高鐵車站附近的直接走去outlet還更近...

純個人想法~~~


大大我很認同,但下面
縣府峰馥,寶咖機構的基因 價格較低 我不認同, 寶佳為啥就會比較低?

中路開賣 40萬是絕對有可能的, 當4年前有誰相信藝文特區現在預售上4字頭.
當這4年中房價一路飆漲的時候, 大家都認為不會有人住? 卻案案clean ,賣光.

之前有大大說農地獲利後賺的錢要怎麼用.
如果是我, 我就會去買透天透店套房, 投報率高物件.
然後輕鬆寫意做自己的主人,以上僅供大家參考




1.縣府峰馥:距離中路特區約150米,算中路特區跟
縣府特區交界點
=>這個案子好像含有寶咖機構的基因在裡面,所以單價會較低,成交均價大概32,B1大車位170萬

2.君邑慕朵:距離中路特區約250米,算泛藝文特區
=>成交均價約36,B1大車位180萬

3.力樸悅:距離中路特區約300米,算泛藝文特區
=>成交均價約35-36,B1大車位180萬
attfdm wrote:
中路特區會賣多少,
...(恕刪)

attfdm wrote:
中路特區會賣多少,其...(恕刪)


老王賣瓜 自賣自誇..............

來中路搶人?????
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