F.U.01 wrote:
言 2015-01-27 16:21 by F.U.01
連costco 都不想買了
大家還搶著買 果然是買不如租 XD
全球會不會是最後一隻老鼠呢?
連全球人壽Cosco等大財團 都願意投資了
不買的就是不願意順應潮流走阿
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phalex3 wrote:
怎麼感覺你把美國人當成笨蛋在看XD
美國人來台灣開cosco不知道多少年了, 如果還不懂台灣的法律 真的是有點笨哦
在台灣搞房地產，搞法律之外的東西要比法律內的東西多很多，你不會不知道吧？
phalex3 wrote:
像麥當勞在全世界也是靠房地產賺一堆錢,
麥當勞營業需要的樓地面積多大，costco要多大？
麥當勞要買的話就跟你我一樣，找個建案或中古，雙方談一談就可買賣了。
(何況麥當勞也是以租和加盟為主)
costco若要土地蓋賣場，就要像建商一樣，去整合地主，拉關係，耍手段...
這已是隔行如隔山的問題，不是那麼簡單。
phalex3 wrote:
你怎麼會產生美國人因為自己國家內的持有稅太重
所以就不會投資外國房地產 這麼天真的想法阿
這是一種環境和民族性造成的觀念。
美國人沒有"有土斯有財"的關念，持有稅重，造就他們"比較"沒有養房地生財的觀念。
不要說道地美國人，我有親戚移民美國，前幾年回台，看到台灣房地產的盛況，不是
心動，而是嚇壞。回來多年了，堅持只租不買(房)。不是他們沒錢，而是這種賺錢法不是他
們熟悉的投資管道。
phalex3 wrote:
至於正常生意人不會冒險?
做生意本身就是大大的冒險, 房地產是相對安全的,
生意人是敢冒險的一群人，但正常生意人，只冒險做他熟悉的行業。
尤其已事業有成，本業就很膁了，就不會輕易去嘗試不熟悉的行業。
(尤其是要還得搞法律外，抬面下的東西)
phalex3 wrote:
Cosco不買地 只有一個原因 就是缺錢而已, 他短短十幾年蓋了十幾間分店, 每間店又要蓋廠的費用
這麼大的國際級企業，買塊十幾億的土地，不是問題。何況老美玩金融槓桿比台灣兇，資金怎會是問題？
何況也不是要每一間店都要買土地蓋賣場。
phalex3 wrote:
所以才會都用租的, 等到他的店面都設置完了, 不需要建設成本, 等到合約到期 假如要漲租金,
我相信新的廠房他就會開始考慮 用買的代替租的,
商人只會算成本，利潤，做了會不會賺錢，租金只要合理，能賺錢就行。
但或許有一天，美國商人(不是建商)也會來抄房地產，地球是會轉動的，世事也在轉，人也是會變的。
但至少，目前不是這樣。
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壽險業當然是可以投資房地產
不過絕不是像建商那種模式
正派的壽險業對風險管理的要求很高
沒有人保證買地一定會漲
所以大部分的投資一定都是先考慮可以有穩定租金收益
當然如果報酬真的很高也會考慮提前獲利了結
重點就是風險一定要在能負擔的範圍內
不像建商是從不考慮風險
反正風險是銀行的
不過的確是有某些不大正派的建商把腦筋動到壽險業上
自己開保險公司來搬錢到營建的本業
小弟看過某兩家的保單，條件都比別家好很多
不過小弟膽子小實在是不敢拿保命錢借給人家炒地皮
看來您是蠻欣賞這樣的做法
據說這兩家保險公司近幾年財務狀況不佳
既然買地必賺
小弟建議您趕快加入這兩家公司
多買些地來拯救他們
原來您聽說costco要買地
那小弟真是孤陋寡聞
不知道costco在台灣的那裏買過地了
phalex3 wrote:
事實上 許多壽險公司就是買地蓋房子出售 或者是養地出售 這點有甚麼好懷疑的 XD
只是帳目是做在壽險公司還是建設公司那端的差別
然後可以運用五鬼搬運法 把賺錢的部分都灌注到董事長身上 只剩下5%的利益給投資人
為什麼你會沒有聽過這樣的事情 我比較好奇你是不是剛進入社會?
還是你覺得壽險的投資都只有出租禁止獲利出售的??
我會說大賣場要買地 是聽說的 cosco 在營運起來過後 有嘗試要跟現任地主買地.
只是價格談不攏而失敗, 生意做得好, 低利率時代買地自己當自己的房東
會變通的人都會這樣做的,
至於不會變通的人 只有等到別人有先例之後, 才會說 哦 原來這樣子也可以做 而且可以做的更好的哦
那更不會變通的人 即使聽到有先例 也是會說 那是唬爛的 不可能.
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eastliu wrote:
引言 2015-01-27 18:02 by eastliu
壽險業當然是可以投資房地產
不過絕不是像建商那種模式
正派的壽險業對風險管理的要求很高
沒有人保證買地一定會漲
所以大部分的投資一定都是先考慮可以有穩定租金收益
當然如果報酬真的很高也會考慮提前獲利了結
是阿 那我下面這種說法有甚麼問題,
目前是穩定的租金收入, 等之後商區成熟以後 轉賣給建商一次獲取20年的租金收入
當然是可以賣阿
為啥一付不可能的樣子
phalex3 wrote:
穩賺租金是一種做法
轉賣給建商 一次獲利二十年的租金
再獵幾塊地 再賣一次, 滾了幾番,
二十年後可以衝出好幾十倍的租金收益, 這是另外一種做法.
如果你是全球人壽你會怎麼選? 如果有可以獵的地好買, 何必穩賺租金?
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sunyearhuang wrote:
生意人是敢冒險的一群人，但正常生意人，只冒險做他熟悉的行業。
尤其已事業有成，本業就很膁了，就不會輕易去嘗試不熟悉的行業。
(尤其是要還得搞法律外，抬面下的東西)
這麼大的國際級企業，買塊十幾億的土地，不是問題。何況老美玩金融槓桿比台灣兇，資金怎會是問題？
何況也不是要每一間店都要買土地蓋賣場。
一塊地十幾億 十幾塊地就要一兩百億以上
每一棟建築物又要花上 幾億以上的價格
照這樣子玩 起碼要投入兩三百億以上 土地貴一些的話四百億跑不掉
高槓桿 也要銀行肯貸款阿
如果沒有塞錢給總統 高官 拿個四十億拿要玩四百億的生意 做不做得到??
cosco在台灣的目標就是要展店15~20家, 但是投入的資金並沒有你想像中那麼巨大 沒有辦法買那麼多塊土地.
可能買一塊地 就會燒掉他開5間店展店的資金,
會使得他展店速度過慢,
要是要投入上百億的資金到台灣來買地, 其他國家就又不用玩了.
資金永遠是個問題. 大企業是高槓桿沒錯, 說不定他已經把槓桿在某些地方開到安全值的極限才做到目前的樣子, 只是我們不知道而已.
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phalex3 wrote:
一塊地十幾億 十幾塊地就要一兩百億以上
每一棟建築物又要花上 幾億以上的價格...(恕刪)
前面不都解釋過了嗎？
要玩土地又不是每一塊都要買。
如果看中合適做賣場的地點，人家土地又不賣，能租就租。
又不是建商，非得買土地不可。就算是建商也是有不買土地而用 合建或只有地上權的也有啊。
至於資金，前面也是解釋了，美國人玩財務槓杆很行的，就算是台灣的商人，也不是要兩百憶的資金就要拿出兩百億。
你知道高鐵花了幾千憶，但股東拿多少錢出來嗎？
phalex3 wrote:
如果沒有塞錢給總統 高官 拿個四十億拿要玩四百億的生意 做不做得到??
在台灣做生意，財務槓杆不是只能找台灣金融。
一些只能找地頭蛇喬事的，才是麻煩。
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sunyearhuang wrote:
你知道高鐵花了幾千憶，但股東拿多少錢出來嗎？
在台灣做生意，財務槓杆不是只能找台灣金融。
一些只能找地頭蛇喬事的，才是麻煩。
這是有問題的做法阿~! 就是有塞錢給高層 不然哪做的到阿? 一般商人能搞的到這種幾乎穩賺的生意嗎??
出一點點的錢 然後靠包工程就撈回來,
為啥要舉這種極端的例子 還找地頭蛇橋事 cosco是要來投資 有需要依靠這種麻煩的問題嗎??
我講的是一個正常的商業發展模型 不是用奇奇怪怪的手段才能達到目的的方法
另外跟你說 買一塊地可能要燒掉 五間的cosco發展資金,
買地和發展 他們選擇發展, 有限的資源做他們認為最好的利用
資源永遠是最大的問題, 大企業對於資金分配更是考慮週到的,
這世界上沒有show me the money就無腦亂買亂蓋的做法.
mobile3803 wrote:
引言 2015-01-28 11:46 by mobile3803
分20年來攤~~就算200億好了,一年也才10億,20年後,帳上價值多很多
costco這種建築,1間應不用幾億來蓋吧
原來cosco不需要花幾億 只要幾千萬就可以蓋成阿
那麼大的雙層樓停車場 那麼挑高的建築物 那麼大的手扶梯 電梯 還有廚房設備
還能夠通過嚴格的國家商場標準 防震防風係數 建物 只要幾千萬就可以蓋的到
真是不容易呢~~~~
蓋個小透天用簡單的紅磚蓋一概 就要花個五百萬以上 還沒有挖地下室
原來只要不到20棟小透天的建築費用就可以蓋成
那一般人都是傻蛋囉
還是蓋cosco的工人都不用工資 蓋cosco的機器都不收他錢? 然後他的材料都是最差的跟紙糊的差不多?
