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淺水源 wrote:.對於惠宇竹北第一案，目前有無建議..(恕刪)(對這個案子的一些個人看法)
地點嘛~~
Location真的是見仁見智
上澄雖未正臨校園 公園或水岸,不過離這些地點倒都是很近,走路10分鐘內也可搭高鐵
算是便利的”靜巷住宅”
方位朝西南,冬季太陽可以從9點曬到西沈,採光足,住家很OK
路太小?
這也還好
週遭是純住宅區且多透天,總戶數並不多
8米寬的隘口六街,前方是春福喆園,右邊也是連棟透天,後方也是透天
都算是相當整齊的建物
過12米的隘口三路另一側有較多的大樓,不過也都是百來戶數的規模
不會擁擠,不影響進出
視野嘛~~
以基地現況,7樓以上即可擁有河岸視野(上澄1樓高7m(?),標準樓層高3.4m)
但D棟前後方都還有空地,變數會大些
(會直接影響的只有興隆路第一排vs隘口三路那一塊約3,4百坪的角地
若被整合,可蓋個約15層的大樓
除此之外在上澄基地和水岸之間,無超過100坪以上的完整建地
在第二排,喆園和48章之間,尚有一塊約8,9百坪的空地,整合後可以蓋個二十幾層的豪宅
不過以上澄雙塔雙併的設計,前退15m米,兩旁再退縮約16m以上的配置(由西到東為A,B,C,D四棟),第二排的空地建案,對上澄的正面視野並無影響)
上澄的兩旁和前方都退縮頗多,集中托高的新古典雙塔雙併,樓高21層外觀
自動澆灌的植栽綠蘺(可惜是武竹),完工後可預期會相當壯觀美麗
開價嘛~~
(潛銷期22~近29萬/坪,車位95上下)乍看牌價是很高,不過這樣的產品,以規劃/規格…..建商信譽等因素加入,再和各建案做比較後,反而覺得好像也沒那麼高了
若能買高樓層是最好,視野的變數少,不過價位也高
退而求其次,若想要好的大樓質感,,較低總價的低樓層,也是另一種選項
雖然面對的是喆園,但喆園也算是有點質感的透天
棟距相隔也有28m(5+8+15),會比大樓面對面的排排站好很多
好像沒有什麼在意的缺點嘛~~還是舉個兩個出來好了
1)膠合玻璃是橫拉式,不是外推式
2)每間浴室的開窗又高又小,而且只有單面窗,泡澡的時候只能抬頭看天花板或面壁
可惜西南向的良好採光
harajuku wrote:未來如果推好幾棟水岸...(恕刪)世紀觀還蠻可惜的,做工粗了些,算是好的地點,不太對的建商[歹勢
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smalldodo wrote:
青雲旁邊的地也整好了..不知道會蓋什麼...
那塊地還是惠宇的,1000坪出頭,背對惠宇接待所的右前方
smalldodo wrote:
今天去看了樣品屋
開放式書房+其餘三房
這三房裡除了標準主臥, 另有一間也附有衛浴
所以總共三套衛浴.....有點浪費**...
昨天受託去幫以前的下屬砍價,他想買上澄A棟(74.8P)中高樓層,之前他自己看過談過,他自己很喜歡,昨天帶她去看看樣品屋,提供他一些其他的看法!
就整個建案部分
1.部分建材較青雲提升不少(但是應該50%以上還是維持青雲水準,但至少沒變差的)
2.74.8P的扣東扣西,實際最後真正使用室內面積約43P,這部份真的有點比例太高(扣掉的部分)
3.sales還是無法說清楚日後停車場出入口那條隘口六路(?)不足寬的問題日後怎解決!?(對面是整排透天,前院停車,要是對面住戶家裡停一台,門口也停一台,那隘口六路就會不好會車了,這種透天住戶,很多人是這麼停車的)(另外問了隘口六路日後道路兩側是否可以停車還是劃紅線禁止停車?sales僅表示會申請劃紅線)
4.公設比青雲少,但是都實用
5.仍保有整排大樹植摘,這個讚!
6.停車場上下車道OK,停車場迴車會車都好停車
樣品屋部分
1.這次把所有房間,樓層的施工設計及想法寫得很清楚,就在樣品屋大口對面牆上,有興趣的這片牆一定要花時間好好看仔細
2.樣品屋要是把沙發後方書房隔出來,小家庭OK,但是氣派感就少了些(沙發到電視牆5.5M OK,但是寬度稍不夠)
3.廚房OK,廚具也OK,送Miele洗碗機(這個高檔),但是整個餐廳擺放就很怪,室內設計師該打屁股;烤箱區放置的位置在餐桌角落哩,廚房裡煮飯要開個烤箱,還要繞到餐桌才可以到達,整個動線有問題;然後樣品屋的餐廳看似現代並結合中島設計,但是最多就只能做5+1人,其中還有2個人夾菜會有點彆扭....我個人是覺得餐廳這區有點小啦
4.工作陽台區,這次設計整個加分!!冷氣主機專區,熱水器專區!!
5.主臥衛浴還是太小
6.主臥設計師更該打屁股!!搞個開放式更衣間,結果整個衣櫃牆大失敗,造成主臥室電視牆的壓迫感超重,讓事實上夠大的主臥看起來....超小!
7.次主臥房間也是小,但是次主臥衛浴大,個人是建議若無需要,可以將次主臥衛浴撤掉,讓這間房更大些(但是次主臥衛浴地板就不是中空的囉)
其他的就待其他大大補充囉~昨天帶人看過後,沒談價格...因為之前同事聽了以後表示'回去再想想...'
"Do it ", the best solution !!
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我很黑 wrote:不過這種價格，青雲的C/P值似乎高很多 ...(恕刪)C/P值?
青雲和上澄,惠宇在規劃上就是定位不同的產品,無法比較啦,何況還越區
君不見以鄰居橘園的觀點,不是認為青雲C/P值不高?
所以,高興就好
豐島 wrote:對面是整排透天,前院停車,要是對面住戶家裡停一台,門口也停一台,那隘口六路就會不好會車了,這種透天住戶,很多人是這麼停車的...(恕刪)喆園的前院,多當花園和少數的車庫(隘口三路好像有共同的停車位入口??),不過以我所見,喆園的住戶倒是很少把車停在路邊..
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個人是覺得惠宇這次的目標客群定位非常明確
有一些人並不需要(或買不起)百坪豪宅,但需要豪宅的質感
不考慮3~4房都有的建案規劃,有首購 換屋混雜的疑慮
要坪數住戶整齊,素質較均一
規劃,品質,品牌等因素......納入多方考慮
同級產品少有這樣的坪數
會買這種單價的人,對C/P值定義是清清楚楚
這樣的產品是不會太難賣啦
就像當初坤山水漾,因電塔和一景銷售低迷的負因,而讓坤山開出"保守"的價格
個人也曾說過"坤山往後不會有再低於20萬/坪的開價"
同樣認為--"上澄"C/P值不差
會買這樣建案的人並不是矇著眼罩買的~
上澄搞不好跟水漾一般,4個多月就完銷了~
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我為何不下訂? 它為何賣這麼久? cp值每個人心中有一把尺, 每個人在意的點, 分析的優劣皆有不同,
還是有不少人下訂, 但真的很久不完銷~~~(完銷不是重點, 我相信一景有交屋的戶別入住率會很不錯, 投資客不會來買這的)
PS 我仍認為一景是個不錯的選項, 我看中的的文小文中, 大環境.....然而這些大環境相當有"未來性" 有的等了~~~所以相對便宜下, 我認為開價仍不實際!! 在這個地點的現況下, 小姐說, 快完工了, 賣相好, 更好賣, 要漲價.....這真是誇張, location location location.....(它有....但是是在未來。) 我聽到小姐就是說, 坤山的房子蓋好了更好賣, 賣相好, 當然要漲價, 她也提不出其它的說法, 大環境來看, 沒什麼改變, 建商考量的原因~~~單純就是要漲呀!!!
這裡說的相對便宜在我的尺上還是不合理的貴, 這裡是只看價格上的便宜, 但沒考量其它優劣,若價格上相對便宜就算便宜, 有人就拿台北來比過了, 結論是, 大新竹地區房地產"俗啦",眼睛瞇著買下去就對了, 但事實絶不是這樣!!
至於完銷不完銷, 個人認為炒作居多, 交屋期過一年來看, 入住率才能顯現買方的肯定....不過這也是事後諸葛了, 呵呵~~
最近, 我在看luxgen汽車版, 發現, 是車主說話才能大聲, 才有可靠度, ....我不是車主, 還好我也沒說什麼~~
01的精神不是有圖有真相嗎~~~?下訂了要PO訂單, 交車了要交車照.......為何居家版可以不用PO? 呵呵呵
