大埔案第二？新竹米鄉恐變建地

kevintt

116分

41樓

kevintt

個人積分：116分

文章編號：52975084

cai.za wrote:
比較好的做法1. 遷...(恕刪)

一切都是夢，高鐵站旁邊除非有效利用，不用多久這些農地也是被搞的亂七八糟，其實這個計畫原本就是林縣長做的長期規劃，也算是竹北都市計畫的最後一塊拼圖，當然地方上有贊成也有反對，我認為對於想要耕田的就重新劃分農業區給他們，想要配建地的就規劃住宅區給他們，其實也是一個很兩全的雙贏辦法。
其實規劃農業區的計畫在裡面也本來就有，但是被一些故意反對的人給阻擋，例如工廠老闆阿，殺鴨子進補的阿，或早早把田給賣掉不甘心的阿，再來侵佔國有地的阿，偷偷耕作他人土地的阿，如果這些人能夠被大多數的人看破手腳，我相信能夠降低社會成本，也能讓地方更加的和諧吧！

eric10000

4分

42樓

eric10000

個人積分：4分

文章編號：52978352

竹北璞玉

本計畫產業專用區土地使用性質：
1.產業專用區之主要引進產業，包括IC 設計、SoC 設計、生物科技、醫療服務、數位內容及多媒體創意等相關產業。
2.其業務產品之設計研發、顧問、施工、安裝、修理（含維護）、國際貿易及批發等相關產業。
3.企業營運總部、企業營運總部之關係企業及會展中心等。
4.其他經新竹縣政府新竹縣都市設計審議委員會核准之生活服務產業等有關之產業。本款所稱之生活服務產業，其所佔面積合計不得超過產業專用區總面積之四分之一；其中餐飲業應以建築物之第一、二層使用為限。
都市計畫法只有工業區、商業區的規定，縣政府規劃的產業專區是工商綜合區，3/4面積作為IC 設計等產業及服務業、買賣業使用，1/4面積作為新竹縣都市設計審議委員會許可之生活服務產業，可能包括金融、旅館、餐廳、購物中心等商業行為，藉產業用地名義，經營商業活動，並由開發單位以工業用地價格預留街廓，違反土地分配原則，損害地主權益。

本計畫交大竹北園區土地使用性質：
(1) 設置研發、育成、行政、生活服務及商務等設施使用。
(2) 文大用地之土地使用項目以各類教學設施、產學合作機構、研究中心、會展中心、學生及教職員宿舍、商業服務設施、體育休閒設施以及其他必要服務設施等為原則，並得為前述各項設施之工商登記使用。
交大竹北園區提供企業或個人工商業營業及消費等營利設施，非屬公共性、服務性的學校用地，是工商綜合區，不應列為公共設施，建議改列為產業用地。
縣政府以產業專區及交大竹北園區名義，預留河岸及高鐵核心街廓用地122公頃，佔本計畫總面積28%，名為產業用地、大學校地，實質為工商綜合區，損害地主土地分配權利，建議參考產業創新條例及工業園區各種用地用途及使用規範辦法，設置產業園區，明確劃分工業與商業使用分區，商業使用分區開放地主選配。

產業創新條例：
第三十九條產業園區得規劃下列用地：一、產業用地。二、社區用地。三、公共設施用地。四、其他經中央主管機關核定之用地。產業用地所占面積，不得低於全區土地總面積百分之六十。社區用地所占面積，不得超過全區土地總面積百分之十。公共設施用地所占面積，不得低於全區土地總面積百分之二十。
工業園區各種用地用途及使用規範辦法：
第三條(節錄) 產業用地(一)，以供與工業生產直接或相關之下列各行業使用：一、製造業。三、批發業。四、倉儲業(含儲配運輸物流)。六、企業總管理機構及管理顧問業、研究發展服務業等。
第四條(節錄) 於工業園區內規劃產業用地(二)，提供下列支援產業使用：一、住宿及餐飲業。二、金融及保險業。六、專業、科學及技術服務業。八、醫療保健服務業。十、其他經中央主管機關核准之行業。前項產業用地(二)土地所占面積，不得超過產業用地全部面積百分之三十。

102年12月13日，行政院協調各部會，將台知園區視為《產業創新條例》的「產業園區」，由經濟部做中央目的事業主管機關，但是沒有結論。
建議產業用地及交大竹北園區，依產業創新條例規定設置產業園區，面積 10%規劃社區用地，作為國際示範村。產業用地面積30%規劃產業用地(二)，作為支援產業使用。產業用地(一)設置新竹高等研究園區及交大竹北園區。

國科會在第八次全國科學技術會議（2009年1月13日，台北）提案，在台灣北中南分別設立高等研究園區。國科會副主委陳力俊表示，高等研究園區主要是將大學、科研機構、產業及人文環境結合，大幅提升產品附加價值。擬設在竹科、中興新村、南科附近，就目前的情況看來，國內發展以前者的可能性較高，且初期可能以新竹科學園區為基礎。陳力俊表示，竹科目前有452家高科技產業，另有國家高速網路與計算中心、國家儀器科技研究中心、國家同步輻射研究中心、國家奈米研究室、國家太空中心、國家晶片系統設計中心、清華大學及交通大學，不遠處還有工研院及國家衛生研究院，研究聚落已成形，容易落實。
產業用地(一)建議設置新竹高等研究園區及交大竹北園區，由於本案為國家重大建設，建議由公有地指配，公有地不足指配，辦理專案讓售，產業園區社區用地及產業用地(二)之生活服務產業用地建議開放地主選配。

若交大竹北園區改列產業用地，公共設施減少33.03公頃，未扣除應無償撥供開發的公共設施比率為36.63%，降低7.55% 。
若配地總面積提高至45%，地主開發費用負擔為18.37%，以內政部實價登錄第 2年資料，新竹縣住宅區平均地價每坪30萬元計算，縣政府投資報酬率，仍高於一般開發案件水準，所以本計畫抵價地總面積有檢討的必要。

yk2859

157分

43樓

yk2859

個人積分：157分

文章編號：53003001

我們能做的就是努力吃在地米~
產地標示不清的不買. 標竹北or頭前溪產的優先考慮購買~
希望能幫到一些有心耕種的小農~

cai.za

346分

44樓

cai.za

個人積分：346分

文章編號：53005015

沒有一個先進國家會放棄農業的
農業這東西要以國家戰略來作考量
台灣畢竟不大土地使用應該要有效率一點
而不是弄了一大堆重劃區在長草
這根本是本末倒置吧

Nelson5

869分

45樓

Nelson5

個人積分：869分

文章編號：53006063

相信我, 竹北這個地方..地主很少耕作, 真正耕作的人叫做代耕, 等於是幫地主養著地, 尤其有些工廠老闆的地主, 工廠外面請代耕種滿綠油油的稻田, 這主要是拿來抗爭的本錢, 免得禍及自己的工廠, 而他自己連怎麼插秧早就忘了...

yk2859 wrote:
我們能做的就是努力吃...(恕刪)

eric10000

4分

46樓

eric10000

個人積分：4分

文章編號：53033504

竹東園三

都市計畫法只有工業區、商業區規定，縣政府規劃產業專區是工商綜合區，3/4面積作為竹科相關產業生產基地，恐有廢水、廢氣、廢棄物污染風險，並加重竹科週邊已飽和的公共設施負擔，1/4面積作為經新竹縣都市設計審議委員會許可之生活服務產業，可能包括金融、旅館、餐廳、購物中心等商業行為，藉產業用地名義，經營商業活動，並由開發單位以工業用地價格預留街廓，違反土地分配原則，損害地主權益。
本計劃公共設施比例44%(以徵收面積計算)，由於本計劃有部份山坡地形，劃設公園、綠地比例22%，其他公共設施比例僅有22%，道路、學校等公共設施用地明顯不足，為提高道路、學校等公共設施比例及維持原有財務計劃水準，建議取消產業專區。
參考地形環境條件相近的關埔二期都市計畫變更，變更前：研究專區、研發策略產業區，變更後：商務專區、產業服務專區、住宅區，鄰近竹科、工研院土地，建議劃設商務及產業服務專區，四周綠地參考台中秋紅谷規劃生態公園，就近提供竹科企業、從業人員經營及生活需求。

本計畫道路(含園道)用地比例15.00% (佔都市發展面積 )，與下列都市計畫比較，高鐵新竹站特定區24.42%、台知園區24.89%、新竹關埔二期24.83%、新竹頭前溪沿岸23.01%、高鐵苗栗站特定區23.09%，明顯不足，損害公共利益及地主權益。建議提高道路用地至20.00%(以徵收面積22.00%計算)。

內政部生活圈道路交通系統建設計畫補助要點(節錄)：1、因配合政策或其他重要計畫推動、易肇事路段、與連結相關道路系統之瓶頸路段改善等新增工程，得優先支應是項工程， 2、如縣市政府用地可採區段徵收或市地重劃等地政手段無償提供用地者，將可優先將該提案工程納入本計畫辦理； 3、為因應本署各區工程處業務需要，屬工程經費部分擬儘量以本署自辦設計及施工為原則。
建議設置『二重交流道系統』，以舒解並建構竹科北側及工研院以及本計畫區聯外系統。又本計劃區主要道路規劃過於狹小、彎曲、糾結共線，建議截彎取直、路幅加寬至30公尺左右、解開共線規劃，均衡地區發展、形成地區交通路網，改善竹科聯外交通。
相關道路用地，不應採用一般徵收，剝奪地主配地權利，違反土地徵收條例，應以區段徵收或市地重劃方式提供道路用地，保障地主配地權利，並申請納入生活圈道路交通系統建設計畫，由中央政府負責設計、施工並與縣政府共同補助。

高鐵橋下道路：建議截彎取直，於金山社區與世界先進間的空隙(空隙應該有30公尺以上)，銜接園區力行路。
頭重段道路：建議回復原計畫路線，銜接建議的高鐵橋下道路進入園區，銷除高架道路對柯湖社區不利的影響，同時帶動頭重段台地發展。
柯湖段道路：建議往東延伸銜接明星路、快速道路，往西進入園區，作為竹東、芎林往來園區的聯外道路。
中興路外環道：二、三重地區橫向道路不足，建議沿工研院南側增闢中興路外環道。
二重交流道連絡道：建議計畫區最東側道路作為交流道南北向連絡道，向北連接計劃道路，東西向連絡道路線南移，回復原公展計畫路線，均衡地區發展。

國民住宅社區規劃及住宅設計規則規定：街廓形狀應力求方整，街廓長邊長度以80至150公尺為準，超過時應設通路、步道或綠地等。街廓臨接鐵路、公路、工廠及影響居住安全、寧靜與衛生之設施時，其臨接處應留設適當寬度之道路或綠地間隔。
本計畫頭重、柯湖段部份街廓形狀不規則，二重、三重段街廓長邊長度過長(最長300公尺左右)、地塊深度過深(最深50公尺左右)，住宅區緊鄰高速公路，不利地主分配使用。建議參考新竹縣歷年都市計畫及國民住宅社區規劃及住宅設計規則規定，劃設方正的街廓，縮小街廓長邊長度在150公尺左右，臨12公尺以內道路地塊劃設深度在35公尺以內〈法令規定最小面寬4公尺，若地塊深度降為35公尺，最小分配面積則降為42坪〉，高速公路沿線住宅區劃設道路及綠帶間隔，並請中央政府檢討銷除國道3號94.5公里處順向坡對社區影響的疑慮。

99/06/19公展的細部計畫，商業區計入住宅容積，佔用住宅區容積率，與98/06/07公展的細部計畫比較，容積率180%之住宅區減少39.40公頃，容積率150%之住宅區增加24.11公頃，與主要計畫住宅區容積率180%比較，差異過大，損害分配住宅區地主權益。建議回復並增加第二種住宅區面積比重，並參考台知園區檢討各土地使用分區容積率規劃的合理性。

修正前學校用地檢討標準：國民小學以每一閭鄰單位或服務半徑不超過六百公尺為原則，國民中學依每一社區或服務半徑不超過一千五百公尺為原則。本計畫頭重、柯湖段多數地區，不在學校服務半徑涵蓋範圍。
修正後學校用地檢討標準：國民中小學應依據學齡人口數占總人口數之比例或出生率之人口發展趨勢，推計計畫目標年學童人數，參照國民教育法第八條之一授權訂定之規定檢討學校用地之需求。本計畫以計畫人口26,000人及竹中地區計畫人口27,500人，合計53,500人，合併檢討推估學生人數，漏估計竹東外五里現住人口(102年9月現住人口27,000人)。本計畫設置文中、文小各1所，學校用地明顯不足，建議頭重、柯湖段增設文中、小。

櫻樹抽芽時想你

369分

47樓

櫻樹抽芽時想你

個人積分：369分

文章編號：53033589

cai.za wrote:
沒有一個先進國家會放棄農業的
農業這東西要以國家戰略來作考量
台灣畢竟不大土地使用應該要有效率一點
而不是弄了一大堆重劃區在長草
這根本是本末倒置吧

可惜主政者完全沒有這樣的觀念

放任農地不斷消失

承平時代米糧進口很容易

所以自己種不種沒差

一旦發生戰亂或世界糧荒怎麼辦

這機率不是沒有阿

mobile3803

3569分

48樓

mobile3803

個人積分：3569分

文章編號：53033595

若工廠是違法的,縣府大可以直接拆~~

Nelson5 wrote:
相信我, 竹北這個地...(恕刪)

eric10000

4分

49樓

eric10000

個人積分：4分

文章編號：53034041

區段徵收與市地重劃比較

區段徵收適用在都市土地及非都市土地，並附帶進行農業區或農業用地使用變更，行政院函示規定「因都市計畫擴大、新訂或農業區、保護區變更為建築用地者，應辦理區段徵收」。
都市計畫開發，各街廓使用分區、容積率、公設條件不同，價值不同，區段徵收抽籤選配土地位置，相對公平。依開發前公告現值計算權利價值，農地、建地權利價值不同，相對公平。依開發後各街廓評定公告現值分配土地面積，相對公平，新竹縣歷年來開發案，開發後各街廓評定最低公告現值是最高公告現值的 1/3左右，配地率是3倍。
區段徵收的問題在於規劃面，法令規定區段徵收抵價地總面積，以徵收總面積 50%為原則。因情況特殊，經上級主管機關核准者，不在此限。但不得少於40%。所謂情況特殊，應指個案而言，若是以發放老人年金、揖注政府財源或漲價歸公為理由，恐非立法意旨，更不應規劃不具公益性與必要性的公共設施、產業用地，創造個案特殊情況，直接將抵價地比率自50%壓低至40%。

市地重劃適用在已發佈細部計畫地區，分配位置以原位分配為原則，若農業區或農業用地土地變更，採市地重劃原位分配，由開發單位協商分配土地位置，協商不成，形同指定，沒有保障。建議市地重劃應拆分小區開發，落實配合閭鄰單位辦理規定，保障地主權利，尤其是公共設施用地地主，已無原位可供分配，更應加以保障。
市地重劃依地價上漲率及臨街負擔分攤開發成本及分配面積，分攤結果容易受到人為影響，往往變相為一定比例分配，形成低地價街廓與高地價街廓，分配比例相同或相近的不公平現象，建地、農地分配權值相同也不公平，建議落實開發前、後地價查估，以合理計算配地率。
市地重劃的問題在於分配面，對分配結果有異議時，公辦重劃調處不成，由主管機關擬具處理意見，報上級主管機關裁決。自辦重劃，理事會應予協調，協調不成時，異議人得訴請司法機關裁判。臺中市地政局曾國鈞局長坦承，市府開放14單元自辦重劃 8年後，異議、訴訟案件發生不斷。

市地重劃的必要性在於特殊情形，如已發佈細部計畫地區或小面積土地開發，原位分配相對公平。如有不符行政院規定，且不以區段徵收開發，由直轄市、縣（市）政府就其開發方式無法依行政院規定辦理的理由，專案層報行政院核示市地重劃。
區段徵收及市地重劃都有原地保留、原位分配或不納入開發範圍相關機制，以建物補償費用過大為理由，採用市地重劃，必要性有待商榷。
區段徵收地主可以選擇土地現金補償，市地重劃沒有，若以市價徵收地價較高或領取現金補償比例較高，以計劃案財務無法自償為理由，採用市地重劃，限制地主領取現金補償，必要性有待商榷。
一個開發案，相同計畫內容，無論是區段徵收或市地重劃，開發成本、可分配土地面積不可能有重大差異，但是政府核准市地重劃開發浮濫，市地重劃享有較高的配地率，區段徵收地主負擔較重，並不公平，若是政府有意提高地主分配比率，並非一定要市地重劃才能作到，各縣市區段徵收配地總面積提高到40%以上的案例越來越多。

區段徵收是以權值分配，已分配或剩餘歸開發單位的土地皆以權值衡量，相對公平，竹東園三計畫區段徵收 BOT期間，新竹縣都市計畫委員會通過為開發公司預留商業區、產業用地，違反BOT專案讓售剩餘土地的規定。
市地重劃是以開發後平均地價折算應抵付開發費用的土地面積，但是開發單位往往將抵費地集中分配於重劃後刻意低估的高地價地段上，損害地主權益，建議市地重劃拆分小區辦理，降低開發單位集中分配情形。
建築基地最小開發規模及大街廓規劃，多數地主權值不足登記及無法有效利用，若開發單位以此變相預留街廓，受配土地區位不佳的風險轉由地主負擔，建議評估上述規劃的必要性及劃設面積的合理性。
地方政府應避免低估土地處分價格，高估土地、地上物補償及工程、利息等開發費用，內政部也應確實審查，作為合理分配基礎，若抵付開發費用後尚有盈餘，應撥充平均地權基金，不足則由平均地權基金貼補。若能落實法規精神，縱使自辦市地重劃，也能公平分配，達到加速開發目的。

區段徵收前已作為公共設施用地使用者，應無償撥供開發。以作價方式提供者，以市價計算。以領回土地方式提供者，按區段徵收之抵價地面積比率計算，配回原管理機關，配回之土地應以撥用範圍外之公共設施用地為優先。
實施市地重劃時，重劃區內之公共設施用地，除以原公有道路、溝渠，河川及未登記地等四項土地抵充外，重劃區內未列為前項共同負擔之其他公共設施用地，應以該重劃地區公有土地優先指配。
無論區段徵收或市地重劃，都市計畫都應該清楚說明公有地、未登記地的撥用、指配情形及剩餘土地用途，剩餘土地應作為公益性用途，不宜配地出售，除非開發計畫必須處分公有地才得以收支平衡。建議公有地、未登記地的剩餘土地除優先分配社會住宅用地外，應分配研究專區、產業用地，建立類似工研院、科學園區等國有化專區，若公有地、未登記地不足指配，則辦理專案讓售，不應讓廠商以取得土地獲取利潤或變相經營商業活動，真正用心於工業發展。

區段徵收範圍選定之原則，應依當地地勢、地形、天然環境等實際需要劃定。另市地重劃實施辦法規定，重劃地區範圍應儘量配合都市計畫之閭鄰單位辦理，其邊界並應依明顯之地形、地物劃定。
竹北台知園區計畫全區地勢相對平坦，應合併全區規劃開發。
竹東園三計畫被四週環繞的綠地拆分成許多不同分區，有台地、河谷地、坡地不同地形，若全區合併開發，無論是區段徵收或市地重劃，開發後各種地形的用地混合交換，交換價值不易衡量，只是方便開發單位預留街廓，徒增紛爭，建議依明顯之地勢、地形、地物分區開發。對於無法財務自償的分區，建議以全區開發盈餘補貼，以利開發計畫順利執行。
若農業區或農業用地土地使用變更，開發方式由區段徵收變更為市地重劃，差異不在減少開發成本多少或是否超過半數地主同意，而是開發單位與地主土地分配方式變動，區段徵收抽籤選配，對弱勢地主(公共設施、產業用地、建地、小地主、低地價街廓用地)分配權利相對有保障，小面積分區建議採用市地重劃原位分配，相對公平。

lulalla

115分

50樓

lulalla

個人積分：115分

文章編號：53036644

真正務農的人沒有人想種，都想靠土地發橫財，每天吃進口食物的人整天叫農民乖乖務農，反正死道友不死貧道，這就是現狀。

大埔案第二？新竹米鄉恐變建地

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