HopeSky wrote:
竹北興富發一坪22...(恕刪)
人人都想當投資客!沒想到遇到房市走下波，不拖手壓力會很大
很多地區域都有平轉現象-->怕賠吧！
是在說巨人好像還在蓋，格局滿小的~
不好意思我說太多，我的重點要說明竹北新竹東區非都30萬以上。因有人唬太大!
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跟某個建商銷售殺價，銷售自己算給我看的：土地一坪10～14萬取得(屁啦，自己去實價登陸查，你們很早就取得的，土地一坪不到5萬)，RC建一坪約5.7~6.5萬。(銷售自己說自家的是6萬)所以他說他們成本就700多萬了，建商固定利潤20~30%是大家公認，有代銷還要算代銷的，所以我開的750萬他們沒利潤不要。但是，但是他有但書，如果銷售到剩一兩間會再跟我談談.....(我要買的是不臨路住宅，臨路的是車庫可以改店面，雖然違法，但是是到處都有的事實)
我看到某家戶數才20多戶，都寫成交到剩四五戶，說快銷售一空了，但我看屋時卻跟我說有6戶可以選擇，店面(他說的)也還有3戶可以選(開1580萬，現在1200萬)。所以我猜銷售應該沒有像他們說的那麼好，再等等。
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龍山路和博愛街附近那個銷售也是這樣跟我說，土地XX萬(我忘了)，RC建造成本每坪6萬.....所以開755他也不能賣(快兩年了吧，賣了以後的房子怎麼麥啊?).....不過那間才50接近60坪。
前陣子有個竹南龍山X御前X約五年屋80多坪，有一戶原來開1088，後來開998(這數字不吉利久久才會發)，結果前一陣子開898....成交很像800左右，那邊去看過還有幾戶投資戶(因為沒人住，我猜的).....所以我才說等一等，連龍山都那麼便宜了幹嘛不等。還在山佳國小附近。
今天也去看了888新建案(龍生街和龍富街附近地坪房子好小喔)，給代銷賣的，我不喜歡他的外牆布置，會容易髒變成老屋....只是開價便宜所以去看了一下，施工中........立刻就閃人。不列入考慮(再降個200萬再說)
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WorldPeaceTW wrote:
13~15萬一坪全...(恕刪)
崩盤到不至於....
只是會賠....賠多賠少而已....
賠本金 or 賠通膨而已 ....
舉例:
永和山有些造鎮案,除透天外又建了低價大樓,
案量大卻因生活機能不佳(如學區 or 商區 等等),
住幾年後換屋族多造成越賣物件越多越難轉手,
所以投資客低價or法拍買進or整批租給公司當宿舍,
租客多又有外勞,生活氣氛不佳,連帶透天也越賣越低,
大多數人賠了本金~~~
新竹科學園區後面寶山雙溪,早期也很多造鎮大建案,
若有透天別墅但又建了低價大樓,
也因生活機能不佳(如學區 or 商區 等等),
住幾年後換屋族多造成越賣物件越多越難轉手,
作業員租客多又有租外勞當宿舍,生活氣氛不佳,
金山街雖然租客多,但大多是薪資較高的工程師,報酬較高!
但也因租客多造成很多自住客也都離開金山街到關埔!
寶山雙溪10年後一手換屋族大多低於當初的新案價,大多賠了本金~~~
同社區or附近透天有些還能維持當初價格,或有小漲,
以為科學園區就業人數每年都有成長,肯定好賣,
但跟東區,關埔等大樓漲2倍,透天漲2-3倍的比起來,
大多數人都要買生活機能方便的區域,
真是欲哭無淚,換屋後賠了通膨...
難道生活機能不方便的區域就沒人欣賞嗎?
還是有的,但比例跟生活機能方便的區域少太多了~
舉例:
有一些同事及朋友買了竹東農舍透天or竹北麻園那一帶農舍透天,
雖然生活機能不方便,但房屋大又幽靜,住起來真舒適!
但10多年後社區大概有一半以上都非原一手購屋者,
夫妻雙薪無長輩同住的,大多因為學校不好or上學補習接送不方便!
最後還是換屋至好學區!單薪or長輩可以幫忙的,大多會留下來!
有些朋友賣了竹北郊區透天一千初頭,有賺了3百多,
為了學校方便,換到交流道體育館附近大樓還要拿出更多的錢,
空間沒比透天大,當初這附近大樓比郊區大透天便宜~
但十年過去後,真是欲哭無淚,換屋後賠了通膨...
結論:
綜觀房地產,還是六字箴言:地點 地點 地點 .....
大埔要大漲:
縣政府在未來10年內的建設要看得到改善居民的生活機能,辦學良好的國小,國中都是必要的~
也想辦法讓多些教學認真的老師能到目前生活機能不好的區域教學,
竹南科學園區大幅成長,但非成長作業員,而是技術性較高的工程師族群!
租金每年才能節節升高,投資價值浮現,較好的商店就會聚集!
大埔未來會緩跌:
縣政府在未來10年內的建設沒有規劃及資金改善,環境髒亂!
很多大樓投資客都租給公司作業員及外勞當宿舍,
大樓租金無成長,空屋率高,換屋轉賣期長,
區域內租客過多,若素質不好連帶影響附近透天的住戶品質,
也造成透天轉手期長,價格難成長!
再加上若國小國中辦學不好,升高中的比例少!
就更難吸引注重小孩的父母,
以上二種狀況哪種比較有機會可以自行判斷!
若要市區方便的,以15萬上下的大樓就很多了,
地點好,品質好,就比15萬多2-3萬,自備款增加不多!
地點不好,品質不好,就比15萬少2-3萬,自備款也省不多!
貸款會增加太多?改30年就不會差異太大!
過去10多年地球進入地震活耀期!未來地震會更大更多!
所以要注意結構及耐震! 這方面很難判斷,
看看建商對這方面有沒有注重及宣傳,還是注重一些外觀,配備..
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