竹苗最大複合式商場 尚順廣場年商機20億 ~~尚順廣場上報了!!!

smallhawk wrote:
先說,我就是那位之前...(恕刪)

您還是沒有搞清楚,尚順不是百貨公司,說了N次了~
王品成功的意義在於地區在消費上的接受度;
在大潤發裡逛到完也差不多累了~所以探討大潤發沒能把人潮留給商圈的論調我持懷疑態度;
行銷學在此版懂的人應該不多,但威秀、福泰、尚順等內部的行銷人才絕對不下於此版的各位;

我實在是看不懂你到底在講什麼,尚順廣場指的就是購物中心、飯店、大潤發、商店街這整個區塊,你怎會形容成"商城到廣場這段路"?

另外,那麼多人說它不是百貨公司了,您還舉這種例子......
裡面就是電影院、KTV、健身中心、餐廳之類的,還不明白嗎?等它開幕就好了~蓋商場建築物,就是既定事實,探討人家未來的成敗有什麼意義?還是那句話,你認為威秀、福泰會是傻子嗎?真的沒有市場,建築物蓋好後就是蚊子館,根本沒有店家會進駐,人家絕對是有一套評估方式,絕對不是像我們這樣紙上談兵。

您一次的"朋友說"已讓您吃足經驗了,何不靜心等待未來的結果?
抱歉抱歉,我沒有搞懂尚順商城的營運模式,it's my fault.

不過您說的「大潤發逛完就累了」,其實這是one stop綜合賣場的特質:

一口氣吃光你的消費需求,食衣住行全部吃掉,反過來說我們去大潤發也是這原因:
我們會在大潤發買本書,並不是因為我們要買書所以去大潤發,通常是因為我們要去大潤發採買,
走過書區看到合適的書,所以就買了。

這種one stop綜合賣場的人潮,幾乎是不會溢到街區上的。
老頭份人可以回想以前頭份沒大潤發時,我們去大潤發湳雅店消費時,
我們也幾乎都不會在附近街區逛街消費的。
我看唯一會消費的,是去給附近的梁中醫針灸。

全世界one stop綜合賣場幾乎都這樣的,美國有些社區會反walmart進駐,
其中一個原因也是因為它一進駐,社區商店系統常常整片垮掉(當然還有其他原因啦!但這裡不提了)。

至於我說「商城到廣場這段路」,抱歉沒說清楚,
我指的應該是購物中心到商店街這段路。

如果尚順商城是複合式商城,這我就不予置評了,畢竟功力不足,
我也沒對複合式商城的成敗認真下過功夫。

至於說什麼內部行銷人才的,這我反而不在意。
我也不會說我比較高明,這本來就只是我的看法而已,但我也不信有內部行銷人就不會搞砸生意,
商場上的失敗,就是因為那間公司沒有行銷人才嗎?當然不是。通路擴展即使有常勝團隊,失敗也是難免。
商場如戰場,勝敗是兵家常事。大家觀點不同,但最後總要面對市場考驗,如此而已。

所以我同意您說的,就讓時間去回答吧!我自己的估計是商城成功機率一半一半。

最後我要說,我的「朋友說」確實讓我有了經驗:
自己覺得是內線消息,結果這消息來源還不夠內線,哈哈哈~
smallhawk wrote:
抱歉抱歉,我沒有搞懂...(恕刪)

"尚順廣場"本來就是複合式商城了,如同宜蘭的新月廣場。

我還是搞不清楚您所謂的商城是指哪一部份?能否用此版較通俗的語言描述?
"尚順廣場 購物中心" "戶外商店街" "大潤發" "日本城" "飯店" "婚宴會館"????

沒有統一,實在是不知所云。

另外,購物中心到商店街就只是隔一條馬路...一堆東西都沒有搞清楚是要怎麼跟人討論?
抱歉抱歉,我說的商城就是現在正在蓋的購物中心啦!讓人誤會的話,不好意思~~

順便也要說,日本街目前沒人潮是很合理的事情。
不是說日本街的原始idea不好,但是那個街區當初興建時其實和現在日本城的規劃是不恰當的。
我有天和老婆去吃大阪燒,結果我們來回走一圈才確認店門口在哪,
因為那家店的空間很明顯本來是精品小賣店,硬改成餐廳之後空間被切割的太零碎,
消費者反而不知從何消費起。

我不知道其他店是否有類似問題就是了。

至於鳥居的問題,其實像不像傳統鳥居是一回事
(日本的鳥居除了基本的笠、島、貫、額束形式外,其實本來就有各種風格),
主要還是氣氛沒有做到透。

這是消費行為中,「情境消費」的核心:我做出一個情境,讓消費者願意衝著這個情境去消費。
消費是一回事,重點是那個feel。

所以鳥居只是起點,整個建築風格、路面全部必須改成日式風格,
它可以是京都風格,也可以是倉敷風格等等,不能只是個鳥居擺在前面,但後面還是台式的磁磚建築。
feel沒有做完,情境消費就不存在。

各位可以去想想我們去主題餐廳,比方說西門町的便所餐廳好了,那是從椅子、菜單、到餐盤,
全部都是廁所用品開始發想。如果便門餐廳裡頭只有大門貼個「W.C.」就當做是便所主題,
其他一切一如平常餐廳,難道消費者就會覺得這間店是便所主題餐廳嗎?不會的。

便所餐廳賣吃的,味道其實也就是那樣,賣的是情境。

日本街說到底,就是細節沒做好。
這是台灣賣情境消費比較容易失敗的通病:我們的民族性,比較不在乎細節。

如果購物中心蓋好了,人潮比預期的多,然後把日本街的細節做好,
還是有機會把人潮拉出來,讓他們願意用情境消費的想法去日本街玩。
smallhawk wrote:
抱歉抱歉,我說的商城就是現在正在蓋的購物中心啦!讓人誤會的話,不好意思~~...(恕刪)

請問你有去探討購物中心內部的商業型態嗎?就只是盡舉國外、都會區的消費例子?

與朋友聚會,在日本城吃個午餐,接著看是要去好樂迪還是電影院,半天就沒了。

出遊、出差的觀光、商務客,待飯店、吃餐點、到處亂晃,也是大半天。

先看場電影,再去健身房運動,然後回家睡個好覺。

家居用品有所欠缺,到Homebox走一走,再吃個餐點,也是大半天。


有些商店是頭份既有的店家,而另一部份則是區域所沒有的,在我看來,每家自己都可以經營得好好的,根本不用去探討"尚順廣場"的成敗。





社區型的複合式商城我不熟(就像我不熟宜蘭的新月),都會型的mall我還敢唬爛唬爛,
但社區型的我真的不熟,所以我上篇就說不予置評,只好斗膽維持原估,機會一半一半。

我只是想說,「大賣場的人潮不外溢」這幾乎是公論了,討論這沒意思。
而大賣場的特質是,它一定有個大推車,人手一台。

那個推車存在,就反映賣場的核心思維:我要灌爆你的消費需求。
不要說大潤發、家樂福人潮不外溢,你去看特力屋、ikea,那些人潮也都沒在外溢的。

homebox就比較尷尬點,不高不低的位置~~

大賣場的人潮如果還會外溢去街區消費,通常都是賣場樓地面積太小。
景美愛買是非常罕見的人潮會外溢的大賣場,因為這個賣場太小了,沒有辦法滿足需求。
除此之外最多是樓地板規劃失衡,否則沒有在外溢的。
有外溢的話,賣場行銷人才可以fire了,那已經是失職了。
老闆開大賣場就是要搾光來客的消費需求,不然何必搞大賣場?
有些大賣場1F的攤位區連彩券都賣(當然是招租出去的),多可惡啊!
首先要提到的是尚順鎖定的消費腹地人口應該不只是苗北,還要加上苗中地區合計約40萬人
苗中地區就包括苗栗市、公館、後龍、銅鑼.....等地區
再來還有擴建中的兆品酒店與福泰飯店的陸客觀光消費群

另外小鷹大大提的"內湖的德安、木柵的漢神"都是舊時代百貨公司單品牌思維下的失敗產品
現在台灣地區傳統的單品牌百貨公司營業額都是處於鈍化狀態
反而是多功能多品牌的休閒購物中心正在興起
百貨公司單品牌已不夠吸引人潮,現在要的是結合多家知名業者的多品牌購物中心才有吸引力

所以近年來多家建設公司如冠德、潤泰也都紛紛投入購物中心的營運
而舊有的台茂、大江等購物中心營運也都逐年成長中,這顯示著人們的消費習慣正在改變中!!!
我們苗北能不能把苗中當商業腹地,坦白說我比較保留啦!
苗中有自己的商業發展步調,苗中小巨蛋附近的地價不會輸給頭份中央路。
後龍的高鐵站又是苗北沒有的優勢。

坦白說我就在想等高鐵站完工,要不要去住後龍算了,
因為我真的很多朋友在竹北用高鐵通勤台北,但要我住竹北,我寧願選後龍。
老頭份人,還是比較喜歡小鎮風光啦!

陸客觀光消費群就不要想太多(我參與過台北的陸客觀光企劃),
你家如果開飯店、做名產,那ok,但陸客不是一般市井商店在吃的生意。
團客用遊覽車載,如果你的生意沒有辦法給出大量的回佣給導遊和司機,
輪不到你吃這生意。而台灣受限於大眾運輸只存在幾個大城市,
自由行遊客(不論是否陸客)幾乎都是台北吃光商機,台中、高雄分剩的,
其他中小型城市,看到自由行旅客,打個招呼、交個朋友就好,
沒有辦法靠這種陸客過日子。

各位可以去翻觀光局的旅客調查,就知道苗栗幾乎分不到羹,
除非你家開飯店、做名產。

各位想想你如何在日本自由行?沒有電車、沒有公車,你要怎麼在外地自由行?



購物中心要看情形,大都會CBD仍然是百貨公司的天下,
他們的生意還是購物中心吃不掉的。你提到的其實是都會區市郊的購物中心。

但這種都會區邊緣的購物中心,它本質上還是ONE STOP,
消費者開車進去購物中心,停好車,在BUILDING群內完成消費,然後開心的開車離去。
台茂、大江,這些購物中心外面一樣沒生意。

巨城就很接近是新竹的購物中心。你去巨城時,會去建築群外消費嗎?

面對這些搞大賣場、購物中心的業者,你要有商機唯一的辦法就是加入它,
變成它BUILDING內動線的一部分,然後交租金給它,
不要傻到認為業者規劃時會把人潮吐一些到外面它收不到租金的地方。

但社區型的購物中心我真的沒有研究了,不予置評。
現在生意好的百貨公司都是大型化且走向購物中心的型態
像是信義的新光三越與遠百最近開的新據點都是增添許多休閒娛樂的功能

而尚順購物中心能否吸引苗中的消費群,大潤發這個試金石應該已經給了初步的答案
再加上威秀影城、好樂迪、健身工廠、知名餐廳等苗中欠缺的業者進駐......我想是非常有機會的
畢竟苗中要跑新竹或台中都路程上有點遙遠,尚順購物中心還是有地緣上的優勢

但是外面的商店街應該就如小鷹大所言較難吸引苗中的消費群,除非是像王品系列有足夠的特色
所以商店街的生存應該只能靠竹南頭份的在地人口來消費會較辛苦

另外兆品的陸客生意好像非常好,所以房間不夠用又要再擴建
再加上福泰飯店的加入營運,多少能挹注些許陸客入住飯店後逛街閒晃的消費群,人數上當然是不會多
總之最後尚順購物中心的成敗還是要看苗中+苗北的人口!!!


抱歉,我不知道大潤發是否有吸引到苗中,不過苗栗市不是也有家樂福嗎?

我說我對苗中比較保留的意思是說,就人口論,苗中不會沒有機會自己開購物中心。
後龍到頭份大潤發我還可以理解,銅鑼、公館何不去苗栗家樂福?時間短,又不用經過收費站。

兆品擴建的原因,我的消息是因為尚順這邊要開飯店,為加強競爭力而擴建。
不過我現在對「消息」這種事沒啥信心(上次被同學放槍),大家聽聽就好。

不過尚順如果真的開飯店,且吸收到陸客,
我認為尚順商店街的購物店會有機會吃到陸客飯碗。

如果有去讀觀光局的調查報告,
會發現陸客的消費行為最特別的就是他們的購物比重非常高,
以100年的報告為例(101年的報告完整版通常是隔年8月才會發表),
陸客的每日消費中,有59%都是購物費(平均是33%,日客才22%),
而陸客的旅館外餐飲費僅7%(平均是12%,日客是15%),
旅館內支出費僅16%(平均是35%,日客是38%)。
因此賣陸客東西,遠比賣陸客大餐有機會。

這其實是早期旅遊市場開發國的特徵:
出國旅遊有彰顯地位的隱含意義,而且出國不是非常普及,
因此在國外購物後回國送親友或炫耀,都是非常重要的事情。
相對來說,在國外旅遊時吃糠,回國後自己不講的話,誰知道?

等到出國稀鬆平常後,就會轉而追求旅遊品質,簡單的說,旅遊需求會轉型。
中國基層的觀光客也會走過這個過程,但需要時間。

福泰飯店如能爭取陸客團客,商店街開購物店有機會。

福泰也好,兆品也好,他們短時間都會有生意,因為目前台灣的旅館生意很好做。

這幾年陸客、日本自由客的擴張,相對而言,台灣的旅館房間供給非常少。
Las Vegas一間飯店隨便開出來都是上千個房間,
大型飯店可以提供到上萬間房間,台灣目前最大的飯店,我印象中是提供800間房間吧!
華航的朋友跟我說,他們這一兩年旺季時,幫海外客人訂台灣的房間是最痛苦的事情。
所以台灣的飯店業會有一段好景氣,目前台灣到處都是如火如荼的飯店建設,
特別是台北地區,連中古飯店都有人搶著收購改裝。

所以,我也看好苗北這兩家飯店這幾年的商機。

但苗北比較可惜的是我們是休息站(苗栗的問題),
不像大都市的飯店,是觀光站,因此如果大都市的飯店建設供給恢復平衡,
苗北這兩間的生意就會受到影響。

說完了,也離題了,週末也差不多了,最後一文,為記。
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