台中最貴畸零地4坪租金9萬元，幕後大房東是「帝寶劉媽媽」獨子
台中逢甲商圈空租化嚴重、掀起一波租金降價潮，不過5月卻有「三角洲」店面衝上新高價！西屯逢甲福星路一處土地4坪的透天店面，今年5月實價登錄出租每月9萬元，換算一坪就超過2萬元，令人咋舌，據悉，背後屋主就是逢甲商圈大戶俞昌哲，2016年購入後長期出租持有，今年5月由炒麵連鎖店進駐，一舉創下逢甲商圈最高單坪租金紀錄。
俞昌哲是知名房市投資大咖「帝寶劉媽媽」劉月釵的獨生子，劉月釵早年經營皮鞋店，只要有錢就投資店面，近年積極布局台中，在地知情仲介表示，他獨鍾「路口主幹道、角間」，家族投資幾乎無往不利，2015年前後一連掃了好幾處店面，目前也手握台中逢甲商圈福星路地標麥當勞整棟大樓，近期剛拉皮完成，是名符其實的「逢甲大戶」。
其中一處店面投資就在福星路、永新巷口的「三角綠洲」，這處因早期因道路徵收形成的破碎畸零地，一連有三棟老透店，都可獨享「前後雙店」優勢。俞昌哲2016年購入其中一棟屋齡近50年的三面角店，登記名下的「喜士多科技公司」，按謄本資料推估，當年成交價約為1500萬元上下，而最新租金揭露，這處土地僅4坪的店面、建坪9坪，今年疫情前，創下月租9萬元的高行情，冠居台中。
實地走訪現場，目前是由知名連鎖炒麵店家進駐，現場人員說：「不太清楚租金行情，不過今年5月中旬進駐開幕，採外帶無內用策略，恰好就碰到疫情爆發，時機很不巧。」
記者實地計算，該炒麵店從早上開到半夜、一天開店超過12個小時，販賣兩種炒麵品項，均價100元，假設無公休，依照餐飲界房租、人事、食材三大成本計算，月租部分達9萬元，因此每日約得販賣100份炒麵，才能達到月營收30萬元目標，方能打平成本。
資深仲介吳國榮表示，逢甲商圈主幹道透天店面租金落差極大，且因多為早期建築，多少都有增建使用空間，因此實際的使用效率會更高，不過沿線的一般老店面地坪20多坪，換算每坪租金大多約5000元以內，每坪能租到上萬元行情，跟特殊區段脫不了干係。（王鈞生／台中報導）
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記者陳筱惠／台中報導
逢甲商圈是否落寞？Ａ男家人，15年前在高點以1300萬元購入逢甲「碧根陽光廣場」1、2樓商場，如今市值縮水剩不到850萬元，淪為慘賠資產，租金收益難撐房貸，只能期盼都更曙光。
逢甲商圈從體感來看，平日晚間人流明顯不若過去巔峰時期擁擠，巷弄出現空租、拉下鐵門的店面，就連一線動線空租率都相當高，但學生族群覓食的便當街，仍有人潮走動，也可以看見國旅客到訪。
實際從數據來看，逢甲商圈在2019年正處於鼎盛時期，每年能吸引超過1100萬人次造訪，受到全球疫情與經濟波動的雙重打擊，遊客人數在2022年跌至歷史最低點。
隨後，市場於2023年旅客人次大幅回升至840多萬人。到了2024年，人流表現趨於穩定發展，維持在770萬人次的水平，但與最鼎盛時期還是有明顯落差。
過去潮流衣物、各式新奇產業卻不見支撐，娃娃機店取而代之，在地開設10年、選擇去年撤場的潮牌店家分析，後疫情時代，整個電商環境徹底翻轉，在現在這個節奏極快的潮流環境裡，開始越來越難站穩。
店家認為再撐下去，只是在消耗未來，因為包含抖音、Threads、小紅書這些短影音與社群平台的崛起，改變了大家接收資訊與消費的方式。即便過去曾有萬名顧客支持，還是只能止損。
服務業部分，也出現髮廊業者不滿房東漲租，在門口直接掛了紅布條「我貧窮租不起」指出房東漲租1.5倍，選擇撤出。連餐飲業也同樣叫苦連天，一名手搖飲業者說：「經歷過逢甲大起大落，除了年紀大了，生意不好做，現在是房東請我不要撤走，不然我真的也沒有撐下去的慾望。」
但實際上，千夫所指的房東，也有話要說，一名15年前在高點以1300萬元購入逢甲「碧根陽光廣場」1、2樓商場的屋主A先生表示：「這處位於商場的資產，其實是其長輩於15年前購入。當時還可以用『全貸』方式、分文未付即以 1300萬元天價買下。」
隨著長輩過世，後輩承接了貸款，目前二樓有出租，但月租金僅約6000元，目前尚餘600多萬房貸，每月需償還約2.5萬元房貸，租金收益完全入不敷出。出售資產一路從千萬降至800多萬元，無人問津，中間也有人開出600萬元收購，但一但賣出，只能繳清貸款，還可能要繼續背上價差。
實際上，興建於1996年，擁有近2000坪的購物空間的「碧根陽光廣場」，就位於逢甲路上，每個觀光客都會經過，卻不是每個人都會走進去，該物件實登上也是一路走跌，2012年20坪物件，最高單價來到79.1萬元，總價1600萬元整，到2025年26坪物件，總價僅剩828萬元，單價腰斬只剩31.5萬元，等於13年資產縮水了6成，賣不掉、租不掉成為該商場的痛點。
不過，屋主意外透露，目前已有都更公司進場洽談，且所有權人的同意比例據傳已超過80%。對比鄰近「屋台街」拆遷改建後，新大樓單價喊出一坪超過70 萬元的高價，碧根陽光廣場的所有權人們紛紛寄望透過都更翻身，彌補長達10餘年的投資缺口。
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記者陳筱惠／台中報導
逢甲商圈昔日人潮洶湧、店面一位難求，其中「門神級」大地主投資客劉媽媽與其子余昌哲，曾經釋出原「逢甲麥當勞」房地，卻乏人問津。信義房屋專家認為，該物件以目前市況來看，即便開價18億元也不一定會有人接手。
回顧劉媽媽家族布局，以「麥當勞台中逢甲店」為例，早在2010年即由劉媽媽透過領頭羊有限公司，以10.36億元購入。該棟資產位於福星路、逢甲路精華地段。
當時1、2樓出租給麥當勞，3樓以上則由碧根商旅進駐，過去實價揭露月租金高達180萬元，地下室則租給光南商場，整體年租金收入輕鬆突破5000萬元，成為北部投資客相當成功案例。
除該案外，俞昌哲透過「喜士多有限公司」、「領頭羊有限公司」及個人名義，長年在逢甲夜市周邊大舉卡位，包括文華路與逢甲路店面，以及碧根商場等，總成本估計超過15億元，成為「逢甲門神級地主」。
不過，在疫情期間，劉媽媽想以翻倍價格，超過開價20億元出脫逢甲麥當勞，有人出價，但價格不到，最終，錯失了翻倍賺的機會。
知情人士指出，「劉家投資策略相當鮮明，劉媽媽名言『主幹道、角間、低於行情進場』，加上早年逢甲人潮紅利，幾乎無往不利。當年成功卡位指標店面後，也帶動親族跟進布局，逐步壟斷逢甲商圈黃金角地。」
時序來到如今，即便該建物仍是滿租，但資產價值已經縮水，信義房屋新光店經理周子凡分析：「目前商用不動產，以房地產2.5%來說一線店面投報率已經很高，像這樣的投報率1.7~1.8％也都還算不錯，且目前短期內交易有閉鎖期，報稅要2~3層皮，包含二代健保、租賃所得等，不見得比資金進股市好賺。」
周子凡認為：「該物件目前市場上來說，即便開價18億多元可能也不一定會有人接手，過去逢甲市場有百億商機，不管是觀光、重建都有價值，如果再降下去也沒必要賣。」
