iamlucky777 wrote:
最後看了一下容積獎勵辦法，北屯區沒都更，沒大眾捷運開發，兩項最多容積獎勵的條件沒達到，
那剩餘的22.4坪如何來的？
（以上不專業算法，如有錯誤，請高手指正，謝謝）
chtosan wrote:
這案子的容積獎勵採用...(恕刪)
iamlucky777 wrote:
你是賣方，理所當然想賣高；而我是買方，理所當然想買低（比喻），
所以就會有拉鋸，這時候關鍵在於，有沒有第二買方出現，如果兩買方互相搶標，
那的確有機會拉抬這區域房價；但、如果沒有呢？
chtosan wrote:
非常認同以上比喻.但......情況往往不是這樣
有10間房子.大概地點格局價位都較優的就那一間.暫取A房子
10位買方看這10間房子.常理來說就是A房子會最快售出
這過程中還包含了實價登錄的過往成交價做參考
或許平常人認為競價的機會不大.但在房仲的操作下通常會演變成多組投資客+一般客同時斡旋
因為.......可投機...或可投資...的房子誰不愛(人性)
看到這邊很多人通常認為不足以解釋實價登錄助漲的效應
這是因為大家普遍認為A房子不能代表區域中所有價位
但這樣的模糊認知剛好就是房地產飛漲的原因
因為無法代表區域中也等同於無法了解A房子的所有條件
當然.這邊還有個盲點.就是既然是可投資的房子.必定是低於市價的
如果在(實價登錄地圖)上看到區域內最低成交是單坪10萬.多1萬的標示一旦變多.買方很難用那最低的.唯一標示10萬的作為出價理由
iamlucky777 wrote:
第二：低於市價的房子一但實價登錄，價格透明化之後，要大幅增值已經是不太可能的事情了，
更何況要從好幾組人手上搶到低於市價的好房，這機率幾乎是0，除非是像沈ＸＸ那一口天花亂墜，
所以多組人馬搶標與低於市價成交，我認為是互相矛盾的
iamlucky777 wrote:
第三：一但區域標示是十萬一坪，想要漲到十一萬一坪不是不可能，而且也尚可接受
iamlucky777 wrote:
第一：北屯區親親戲院附近是好的標的嗎？好的標的才有漲的空間
chtosan wrote:
另一個我常見的就是屋主忽然回跳.底價改成高於市價.我們如果用量化來看數據.
同區域100間房子如此操作.有5間順利被投資客買走.其他95間變成高於市價XXX.這樣的情況很常見
chtosan wrote:
台中市現在一堆建案是蓋好玩的嗎?不是說景氣很差......
chtosan wrote:
可就是漲不停的最大元凶.如果用長時間表來看.除了七期與新興重劃區.
絕大部分地區的市價都是這樣漲上來的
但別忘了.我們討論的是透天別墅類.單坪指的是地坪.地坪多1萬差很多的......
，chtosan wrote:
建商看的是未來.不是現在.想像未來新光段的單價拉高.想像全台中市的單價都拉高.
客官們大概心裡要有底了
。」
