2015,2016年房市的未來何去何從?

yuguo77

2分

21樓

yuguo77

個人積分：2分

文章編號：57047617

房仲小蔡 wrote:
Y沒看懂我寫的意思喔...(恕刪)

我說的也是"人的流動",但未來人都少了,還流什麼阿
老家有父母住當然沒賣阿,改天沒人住,老家不賣留著養蚊子嗎?
你不賣,別人也會賣,收租金也不划算,這就是社會現況
你n年前流來台中,也不代表未來還有眾多年輕人要流進來支撐房價
我出生那年還有40萬人,現在不到20萬人了喔
沒人口又低薪,沒剛性買盤,不跌就萬幸了

房市景氣寒冬,才要出來站吧
拿台北來看台中,房仲不都用這招畫大餅
只因房仲學長都這樣教的,但心裡都有數
不這樣講,沒成交,沒收入,怎養家活口,也只好..

大漲小回是多頭,漲多沒量是作頭,跌破頸線變空頭
現在比較像哪個頭?

房仲小蔡 wrote:
日本房市就市區而言...(恕刪)

E.TTsai

118分

22樓

E.TTsai

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文章編號：57048991

房仲小蔡 wrote:
所有的東西都會影響房價,而且是一定影響,只是當這些影響退去,基本面就會現行,所以先了解基本面才會知道這些雜七雜八的訊息影響來是該幹嘛......

房仲小蔡 wrote:
我講的是基本面,真正的需求在於人心的想要擁有房子,不再人口多少....買得起房子的只會買一間?

稅制跟利率的改變,可以立即性的影響房價，
但人口結構，整體經濟，薪資..等，
都是長時間去發酵!!

你也說了，這些事情是一定會影響，
當這些因素即將要面臨時，
你卻又要把它們排除，只看需求...

以平均一個人買1.5間好了....
40萬人跟20萬人的結果怎會一樣，
難道你要說人口減少，但他們購買力多了一倍?

以前沒遇過人口紅利反轉，老化，減少，
也沒什麼房地合一，持有稅增加，所得比提高...
等現象,
你覺得可以用以前的角度來看未來的事嗎？
如果以後台中每年移入人口從兩萬變一萬，
死亡人口從一萬變兩萬，
還會是跟現在一樣的狀況?

至於你提到的雙核心等話題，
基本上那些我也非常認同

5.8.11期的支撐力道是絕對足夠!!

yuguo77

2分

23樓

yuguo77

個人積分：2分

文章編號：57049288

很多人確實是不只1間房,尤其老一輩的人寧願不租也不賣,放著養蚊子也爽
但好加在,時間對每個人是公平的,擁再多房早晚也要搬到天國享受
可惜這些房卻帶不走,早晚都要釋出到市場上重新分配給需要的人

那人呢?
除了請多生一些小朋友外,只好更加開放移民政策了
讓我們身邊多一些外國人,才是推升房市的買盤
但問題是台灣薪水及工作機會能吸引國際人才嗎?
這點未改善下,房市實在不宜看多了

房仲小蔡

22分

樓主

房仲小蔡

個人積分：22分

文章編號：57049726

yuguo77 wrote:
我說的也是"人的流動...(恕刪)

我講的是台中市房價現象....

Y大你講得我都有寫,怎麼一直重複問,"我在來台中但我沒買房",年輕人大部分都在都會區工作啊?????這有爭議嗎????

台中市中部唯一都會區,這有問題嗎??????工作在台中市,跟在中部生活的人,都或多或少會想在台中市買房這有問題嗎????

Y大不想買嗎???而且隨著台中建設越來越多越來越都市化,大家想來台中買房意願增加,這有問題嗎?????實際遇到也是如此????

如果論點說人口不斷減少,所有產業需求都減少,所以將來百業蕭條是必然趨勢?

所以出生率越高的國家百業越興盛房價越高?非洲???我只是點出這問題盲點,說明好幾次,出生率低人口老化是事實

但是不是這麼單純跟經濟直接連動....才會說人口影響最大的是流動,產品(包含房子)是賣給想買跟買得起的,沒有限定一人只能買一間
,所以是跟總資產,國家的整體財富,整體現金流又或者M1比較有正相關

房仲站的問題你不信就算了,我都做8年了,你有空來做2.3個月就知道狀況了

學長沒人教我,不是我看多或空,是跟客戶交流的心得,至於會不會成交講白了跟仲介沒關,大家心裡都有自己的定見,跟你說多你就會買嗎????

跟台北比有甚麼奇怪很正常,又不是跟你說台北豪宅房價2.3百台中豪宅也要2.3百,台中房價,普遍北部客覺得便宜,這是不爭的事實,北部客不是拿台中房價跟台北比不然要跟比???
(PS:我說的資料是因為只有台北有,真的你可以參考看看)

yuguo77 wrote:
我說的也是'人的流...(恕刪)

房仲小蔡

22分

樓主

房仲小蔡

個人積分：22分

文章編號：57050027

E.TTsai wrote:
稅制跟利率的改變,可...(恕刪)

我講的需求是買得起跟想買的人,整體購買力....T大Y大爭論的是個人購買力降低(薪資問題)

人口減少...,我講的市整體購買力的買盤,經濟成長率在低他還是成長,而且幾乎年年成長,這表示財富一職再增加

只是富者越富貧者越貧,中產階級消失中.......所以總購買力增,但能買的人變少,所以房地產依定會朝向兩極化發展

一種是高總價產品,一種是較低總價產品(看每個人接受度,)這是講整體房地產.....

台中本地又是另一個光景,台中算新興都市跟新北市一樣,都市化及建設這幾年有明顯成長...光台商這幾年回來在台中置產就.....

不用擔心台中買盤....問題是在甚麼價位買盤會買,是本地人外地人不重要,但是常常外地人都比本地人看好台中,價格也都比較敢買

政府政策常常在改,所以我才說看基本面,所有雲霧散去這些因素自然排除市場本來就會還公道

如果硬要講政府政策,我有講過沒有一個政府會做空股市,房市(跟經濟連動很深),只是希望降溫.這就是為什麼我講中韓的例子...

所以政府策不會讓市場降溫太久,現在有跌很多嗎?政府比你還急...政府政策小小參考就好

yuguo77 wrote:
我說的也是'人的流...(恕刪)

yuguo77

2分

26樓

yuguo77

個人積分：2分

文章編號：57050819

台中為中部首選,年輕人會來都市,來台中就想買房,這些我都認同阿
不認同的是你忽略人口問題造成的巨大改變
非洲人口多,當然可以推升非洲城市房價,但不會推到台灣來吧

我也認同有錢可以買很多間房,但買來養蚊子嗎?
當然也會出租阿,供給多,需求少,投報率就低
房價的計算還不是跟租金有正向關係
越有錢的,不也越會計算投報率

不管越來越多房仲站路邊到底代表好不好賺
但我可不想穿的很專業的樣子,站在路邊

我也認同沒有政府會故意打壓股房市
只是這幾年房市漲多必定要修正,沒必要一直看多還是一直看空
以目前的狀況來判斷,何不等修正後再進場買房
至於修正會多深,就看低接買盤有多強了

社會M型化當然是趨勢,房市也當然會走向兩極化
趨勢往下的話,高低單價還不都會往下修正,只是幅度不同
漲多的帝寶就不會往下修正嗎?

我跟你一樣,來台中工作,也在市區買房自住
但不會因為自己有房就看多房市
任何市場漲多修正也才能走的更遠

E.TTsai

118分

27樓

E.TTsai

個人積分：118分

文章編號：57050925

房仲小蔡 wrote:
我講的需求是買得起跟想買的人,整體購買力....T大Y大爭論的是個人購買力降低(薪資問題)
人口減少...,我講的市整體購買力的買盤,經濟成長率在低他還是成長,而且幾乎年年成長,這表示財富一職再增加

我覺得我們這樣完全沒討論到核心問題 orz

換個方式討論好了....我想很多人也會有同樣的疑問~~
希望你能以你的專業角度幫我們解答!!!

1.你說你當房仲八年~~那是不是代表你從業之後...並沒經歷過房價下跌~
你的經驗都是在所謂的房市多頭時期~~你如何預測走空頭或降價時的走向會如何?
修正10%的數字是怎麼評估來的?

2.大量投資客+大量需求造就了房市全面上漲50%以上
為何投資客不進場買房+成交量低迷房價只會修正10%?

3.三年後的社會宅多點開花....對房市會產生何種影響?

4.你稍早有提到關於空屋率的問題~~
一但提高自用(非自用)住宅稅率...以及如果遺贈稅提高的話
會不會加速這些空屋釋出到市場上?

5.今年開始進入一大波的交屋潮...大量中古屋再加上未來陸續完工的新成屋
會對房市產生何種影響?

AX52

285分

28樓

AX52

個人積分：285分

文章編號：57052565

試問哪個人賣屋時不想賺錢?
試問哪個人賣屋時利潤想被抽45%?
試問自住客買房後就一定六年內不會換屋嗎？
以南區這幾年漲了50~100%來看
即使交易量低，房市看空，一片觀望
房價就會跌50%嗎？
現在新屋一坪20萬會變10萬嗎？
惠宇一坪30萬會變15萬嗎？
跌個10%應該差不多了

綜合看來2015下半年應該自住是買屋的好時機
(成屋以後可避開房地合一，預售屋可撿便宜)
再來就要等2017~2018了
因為資本夠的人明年賣屋時會把45%加在房價上
預售資本不夠的，今年就會便宜出脫

房仲小蔡

22分

樓主

房仲小蔡

個人積分：22分

文章編號：57054717

非洲是扯遠了啦,只是在說如果以出生率來看那非洲房價起飛全球之冠支撐力最強
我也沒說房價不修正,我也希望修正這樣房仲也都好賣啊,只是大家認為的修正都不同而已...
我也一在強調台中機能完善建設多的區塊支撐很強,意思是提醒大家這些區塊別期待他跌很多,因為符合很多人的購屋需求
台中其他區塊就.....不是很想講了

yuguo77 wrote:
台中為中部首選,年輕...(恕刪)

房仲小蔡

22分

樓主

房仲小蔡

個人積分：22分

文章編號：57054789

E.TTsai wrote:
我覺得我們這樣完全沒...(恕刪)

所謂的房價下跌階段不知T大指何時?

我傳這張圖給大大參考,請告訴我何時市空頭何時多頭?

小弟從業前2.3年就遇過全世界最大的金融風暴,奢侈稅,總統大選,說利率要調升,國稅局查交易所得,央行管控房貸,出生率低,空屋率高......族繁不及備載等等利空,我還覺得命不好,做仲介利空頻頻......

就第2點本身,如果硬要講投資客早在4.5年前就陸續退出市場或減少投資了,至少台中市區是如此,這4.5年房價是漲的

大家太看得起所謂投資客,投資客會買也會賣啊怎麼只把投資客當買盤呢?他也在買也在賣啊?

再者硬要算專業投資客佔市場成交不到一成,倒是散戶一般人持有2戶以上置產型佔7成以上

舉台中七期為例,這幾年交易案件其實跟全盛期比差很多了,因為釋出案件跟早期比差很多,有時買房子的人選來選去還找不到他滿意的

.....交易量自然低,這幾年來七期的價格是漲是跌,是漲很多....這些是投資客造成嗎??

3.社會宅觀念錯誤,問題很多......很難詳述,基本簡單講他如果在台中蓋很大量,如上萬戶會有影響...

如果只是幾百戶,還有資格限制,含有地點生活機能等問題,你把它當成建商推案就好了....就目前地點都沒在台中我說的區域內

所以不會有影響(微乎其微)

4.遺贈稅不是這樣算的,我做仲介後才調降遺贈稅的,調高遺贈稅反而會增加購屋贈與的意願
現在的房屋持有稅率增個2.3倍是多少,大家可以拿自家房屋稅地價稅單看看,本來自住非自住稅率就有差...即使增加就我講的你拿自己家的稅單看看吧....

5.我們現在開政論節目嗎????這要分區域講,10期有很多新成屋這1.2年交屋,細講交屋前會釋出很多會影響10期跟同質性產品,
交屋後奢侈稅房地合一稅影響賣屋這瞬間減少.....結果就是,我之前說的買房要趁交屋前囉最好談

ps:如果想細談房市可以來找我哦,我文筆很差,打字很辛苦...

以上圖的資料是淡江大學產經系教授莊孟翰所做