22f wrote:
地方政府的建設常有中央政府補貼，因此蓋起來不是問題，會有問題的則是在於後續維護
例如為什麼台中花錢蓋了歌劇院卻要「送」給中央政府？...(恕刪)
歌劇院/公共運輸系統 要求有獲利 本來就是件奇怪的事
以歌劇院來說 整個台中地區 並沒有大型表演場地
江蕙的演唱會 就因為場地問題 跳過台中
中彰投苗 500萬人口 要個標準表演場地 不算過份
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至於送給中央政府的問題
是我 我也這麼作 注定要賠錢的東西 趁著修法 聯同北高 一併送給中央
政績市長的 賠錢中央的..
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>以小弟的認知 搞土地重劃 對台中市政府 是穩賺不賠的事
>重劃前的土地 大都是農地 一般而言農地是不課地價稅的
台中的情況我不很清楚，但以淡水的淡海新市鎮來說，連政府都套牢！
於1992年（民國81年）以淡水為特定區域開發基地，在淡水都市計劃區北側的沙崙、港子平、公司田、崁頂、埤島、林子街等農業地區規劃出1,756公頃土地，作為淡海新市鎮範圍
10幾年過去了，空有數條寬闊的馬路，每年還要編列預算去維護，至今仍是荒草蔓蔓
最近因台北房價高漲，才讓淡海新市鎮被人「想起」，建商開始推案
套牢已久的政府也趁勢把沒標售出去的土地趕快賣一賣，趕快回收當初徵收土地、以及基礎建設的花費
最近把淡海新市鎮炒熱的交通利多(淡江大橋、淡北道路、淡海輕軌)，在沒有真正動工、完工前，變數仍多；萬一蓋不下去或工程延宕，出現投資客失望性賣壓，批哩啪啦就跌下來
台中重劃區應該也存在著相同的問題？
有夢很美，但少了實質上的需求支撐，這個夢很難實現！
正如同幾年前炒得很熱烈的新莊副都心，最近「冷靜」下來，還不就是因為新莊副都心中央合署辦公大樓竣工後，卻傳出這些公務機關拒絕搬遷的消息…
少了這些公務員在副都心上下班，這還稱得上副都心？
就算最後逼迫公務員去新莊副都心上班，他們會願意就住在新莊？
少了公務員住在副都心，少了受過相對好教育的公務員，難以提升副都心的居民素質，這還稱得上副都心？
從三部會「拒搬」新莊副都心或10年以來淡海新市鎮仍是荒草一片，可以再次看出，如果不考慮實質需求，而跟著所謂的建設做投資，是有機會被套牢！
道理在，只有投資客才會考慮所謂的建設、遠景，甚至是夢想，而自住客都是考慮最現實的可居住性，根本不在意所謂的建設、遠景、夢想，因對自住客來說，買來自己住房價漲跌實質意義不大(自住客會因為預期房價漲或跌而賣屋？)
前面講過很多次，不論轉幾手，房地產最終是要賣給自住客，而不是讓投資客當成黃金買來賣去！
如果自住客現在不願意去住，10年後還是不願意去住(看看有無商業區的規劃，商圈發展的可能性等等)，又或是自住客住了後悔想搬走，那你在此的投資沒被套牢真的只是僥倖(很可能只是遇上另一個傻瓜投資客接棒繼續作夢…)，但這種運氣能有幾次？
還是那句老話，如果投資房地產，卻不考慮自住客的心態，是非常非常容易被套牢！
又或是說，如果連你自己都不想去住，你憑什麼斷定有人會想去住，有人會想接手，而讓你有獲利出場？
不論是自住或投資，不去賭運氣，首重風險性，其次才是考慮增值性！
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>北捷本業虧損的原因是因為"運量不足"
>至於為啥"運量不足"
>因為"路線擴張"但擴張的路線運量卻不如預期
在台北沒有捷運，只有公車的時代，人口密度也沒像現在這麼高的時代，在台北市搭公車，最塞的路段，才短短1公里的路，要費時30分鐘都十分正常
加上太多人要搭乘，公車走得很慢，經常拖班也正常，等到車來了，上下公車經常都要用擠的
不難想像當時公車有多好賺，每台車都塞得滿滿的，可是還是賠錢，一直到改民營為止才好些
台中人應該沒體會這是什麼樣的塞法？
在這種地區，你覺得大眾運輸工具會缺運量嗎？
就照著那幾條黃金公車路線蓋捷運，肯定賺錢！如果你是捷運工程局，你手上的錢就這麼一點，你絕對是優先興建運量超多的路線
等到蓋得差不多後，有足夠的盈餘後，才會開始以服務心態來進行線路擴張，也就是你所說的擴張路線運量不如預期
主要是因為這樣做才賠得起！
就像賠錢做研發，但當然是賠得起時才敢玩大的
相對地，就算有補貼，但在台中市經營公車絕對是賠錢生意
這樣的台中，砸大錢蓋捷運，有辦法賺錢？
捷運的站點比公車更少，有幾個人台中人願意捨棄騎機車或開車，還要花更多時間走路到捷運站、搭捷運、再花更多時間走路到公司？
如同中南部要先花掉很多錢去培養民眾欣賞藝文活動，難道也要砸大錢蓋捷運才能培養民眾搭乘大眾交通工具？
然而，如果台中公車都很難經營，站點密度方面更沒有優勢的捷運，如何經營得下去？
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文章編號：45557753
>江蕙的演唱會 就因為場地問題 跳過台中
>中彰投苗 500萬人口 要個標準表演場地 不算過份
還記得多年前Lady Gaga在台中辦的演唱會？
地點就在台中圓滿戶外劇場
但殘酷的問題還是出在誰付錢？不是沒有表演場所的問題！
當年台中市政府找到企業贊助，讓台中市民免費欣賞Lady Gaga的演唱會
但江蕙跳過台中，恐怕是找不到人贊助，也沒辦法讓台中人付足夠的錢來欣賞
江蕙也不笨，不會賠錢演出
過去很長一段時間，中南部政府總是打著培養民眾欣賞藝文活動，而要求各單位出錢贊助
從數字上來看，中南部人參與藝文活動意願提高了，但仍然沒有付費習慣
每次只要說要付費，參與意願就大大降低，結果變成演出單位自己賠錢表演
幾次之後，還有哪個團體敢「冒險」在中南部收費表演？若找不到人贊助演出，乾脆就跳過台中！
惡性循環下，讓中南部更缺乏一流藝文表演可欣賞，逼得中南部藝文活動愛好者，只好搭車北上看表演
總之，沒有足夠多的人習慣付費欣賞藝文表演，就算有了像台中歌劇院這種國際級表演場所，仍然無法欣賞到國際級的表演，就算丟給中央來經營還是一樣！
就算由中央接手管理歌劇院，免收場地費，虧錢經營，但表演團體要在此演出，不管是向觀眾收費，或是找人贊助，同樣都是要自己去承擔所有的開銷
我看不出，由中央接管，為什麼就能吸引國際級團體在台中歌劇院演出的理由？
就算勉強找到企業贊助，頂多也只是贊助幾場而已，難道要政府編列預算付錢給藝文團體表演？
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>但為了"台北都會便利以及身為首善之都"所以一條一條拼命努力的蓋為了市容一條>一條砸大錢地下化不怕虧損"於情於理"也是很正常,畢竟台北人多錢多福利好稅收多這樣幹也很應該
捷運地下化絕對不是美觀考量，而是需求上的考量!
台北市道路容量本來就很有限，如果為了蓋捷運而占用到道路面積，減少了道路容量，不就失去蓋捷運的用意？
捷運是要提高總體運量，而不是故意讓道路更壅塞，而逼民眾改搭捷運
早期，台北市同一條道路上不同路線的公車，部分路徑經常都會重疊，但不同線路的公車總是塞得滿滿的人，並沒有分散掉旅客，代表某些路段運輸需求很大
既然這樣，砸大錢用地下化做出高運量的捷運系統，就能快速地分散掉這些只搭乘短途的乘客
不會讓公車每次停靠時要花掉很多時間等待，導致班次延誤
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>小弟認為: 說台中用土地重劃的盈餘來辦理市政是穩賺不賠一事,係大家依照過往30年的經驗法則所形成
此一說法雖然沒有足夠分析和對照,卻是中部地區土地價值集中台中市,用事實證明的結果
如果把時間拉長，經過通膨讓數字膨脹，確實是看起來沒人賠到錢
但問題是，有幾個人，幾個建商能夠熬得過崩跌期與低潮期？
在921大地震、SARS時期，中部地區倒掉一堆建商，這是不爭的事實
當初就是因為多年來累計驚人的餘屋量去化速度遲緩，一旦遇上經濟風暴，馬上就引發台中建商下市或跳票的連鎖效應…
如果連財力相對雄厚的建商都撐不住，房價還撐得住？
就目前情況來看，台中推案量相對龐大，如果缺乏實質的需求支撐，很容易歷史重演
相對地，從來就沒有一家主要在台北市推案的「大型」建商倒閉的，因為只要建商在價格上不堅持，在台北市推案化去速度向來都很快，建商不容易被套牢
依據底下2004年底的國泰房地產指數來看，台中市從高峰到谷底，當時的新成屋/預售屋價格大跌了30%，直到近幾年推案價格才回到起跌點，從谷底只反彈50%左右
相對地，台北市「只」跌20%，但2006年的推案價格左右就回到起跌點，至今從谷底反彈100%左右
國泰房地產指數
http://www.cathay-red.com.tw/housing.htm
2005年的報告可以比較推案價格從高峰跌到谷底有多深！
http://www.cathay-red.com.tw/property/94年第4季國泰房地產指數季報.pdf
2008年的報告可以比較推案價格何時回到起跌點
http://www.cathay-red.com.tw/property/97年第4季國泰房地產指數季報.pdf
若是以當年投資台中的新成屋來看，如今的中古屋價格頂多漲回來，而台北市則是漲了100%左右
這主要的因素，講過很多次了，台北市土地供給有限，導致土地價格不斷翻揚下，建築物會折舊，但土地價不斷翻揚，導致老屋房價不斷被推升
相對地，台中市土地取得相同容易，土地供給幾乎是無限大，導致土地價格不容易漲不停，建築物折舊後，土地漲不動，導致老屋房價漲不動或漲幅落後(若考慮通膨因素，都算是跌了)
風險性很快就比較出來！
依據歷史經驗來看，如果遇到房市反轉，手中持有的投資物件一定要拋掉，而台北市的則可以繼續抱
但當房市反轉時，許多人都要搶著賣，台中的投資物件還有辦法在有獲利的情況下出掉嗎？
談事情就講道理，分哪裡人怎樣怎樣味道就差了
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文章編號：45565171
22f wrote:
台中的情況我不很清楚，但以淡水的淡海新市鎮來說，連政府都套牢！....(恕刪)
淡海新市鎮 算是從無到有 交通從零開始
台中市辦重劃幾乎都是沿著台74走 先天條件 比淡海新市鎮好太多了
不論從哪個重劃區要到台中市區 應該都不用30分鐘
很多人不知道 台灣第一個新市鎮重劃區 是林口新市鎮 從小蔣時代就規劃
但是一直到這幾年 有科學園區 有捷運之後 林口的房地產才有起色
只是單純的把土地重劃 公共建設跟不上來 荒煙漫草可以預期...
但是 政府會不會套牢 這是另一個問題
如同前面說的 光是收地價稅 對市府來說 就是一筆收入
也許抵費地無法售出 但是 地價稅可沒少過..
22f wrote:
還記得多年前Lady Gaga在台中辦的演唱會？
地點就在台中圓滿戶外劇場...(恕刪)
不知樓主 有沒有去過圓滿劇場看過表演??
基本上 哪種場地要辦江蕙的演唱會 是不太可能的
1.戶外 2.座位數/品質
江蕙的票價動不動要三四千 要我坐水泥地板or草地 真的無法接受
座位數量 舞台 通通無法滿足大型演唱會的基本需求
整個台中地區 室內表演場地就小弟的印象 只有中山堂(約1650席)/惠蓀堂(約4000席)/港區藝術中心(約550席) (有遺漏 請補充)
席次有點樣子的只有惠蓀堂 但這畢竟是中興大學的禮堂
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再說江惠演唱會"錢"的問題 假定台中是台北/台中/高雄中 藝文消費力最差的地方
江蕙在高雄辦了兩場 售票是秒殺 難道台中連辦一場的消費力都沒有嗎??
個人積分：268分
文章編號：45566543
22f wrote:
不難想像當時公車有多好賺，每台車都塞得滿滿的，可是還是賠錢，一直到改民營為止才好些
台中人應該沒體會這是什麼樣的塞法？...(恕刪)
以前沒有新莊線 小弟要到輔大把妹 299常坐 深刻體會...
22f wrote:
捷運的站點比公車更少，有幾個人台中人願意捨棄騎機車或開車，還要花更多時間走路到捷運站、搭捷運、再花更多時間走路到公司？
如同中南部要先花掉很多錢去培養民眾欣賞藝文活動，難道也要砸大錢蓋捷運才能培養民眾搭乘大眾交通工具？
然而，如果台中公車都很難經營，站點密度方面更沒有優勢的捷運，如何經營得下去？...(恕刪)
這是一種雞生蛋 蛋生雞的問題...
去計較公共運輸的獲利虧損 本來就是件奇怪的事
就像沒有人會去要求 台大 清華..一年要賺多少錢一樣
所以我覺得 衡量捷運/公車的建設價值 應該是在"運量"
如果台北捷運系統 一年賠100億 難道建立台北捷運系統就是件錯事嗎??
不...當然不是..
因為180萬的日運量 光是市民省下來的時間/避免市區道路壅塞...
這些外部成本可能就不只百億
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再回頭看台中市的"運量" 市公車的日運量約28萬(2013.05)
這樣看沒感覺?? 在2011.01日運量只有10萬
而高雄市的MRT+公車 2013年的日運量 約在22~23萬(有錯請指正..)
台中市府 很努力在提升運量 不論是從8公里免費 或是BRT
不論賠錢與否 台中要用"運量"來證明 MRT是值得的建設....
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也許有人覺得 日運量28萬 只有北市的零頭
在木柵線設立之初(從中山國中-動物園) 日運量只有8~9萬
雙十字出現時 就是板南線剛通車的時候 北捷的日運量約有80~85萬(印象數字.有錯指正.)
而讓北捷有180萬日運量的路線 就是後面這些 "不賺錢的路線"
