請教：店面停車位

最近幫朋友在規劃店面，才比較接觸房地產的問題。應該說，就是不太了解底下所敘述的法定停車位問題，才碰了一堆釘子。

【背景因素】
原本看店面，先了解地段、人潮車流、有無停車空間之後，接著調出測量成果圖一看，經常就是：「OK...之前做的市場調查就歸檔存參吧，因為法定停車位占住一樓一半的寬度...」

朋友的行業需要政府設立許可，還有一些必要的設施有一定的空間規定，最後還要依照規定辦理使用執照的變更或是「免變更」，才有辦法持續經營下去。這表示，一樓的空間配置一定要有足夠的空間來使用。

【透店】
然而目前看到的「透店型態」出租出售店面，絕大多數都把法定停車位畫在一樓的騎樓之內側的室內，寬度就佔掉一半。而且還必須保留車輛可以進出的通路，也就是說無法設置合宜的玻璃門面或櫥窗。

即便是雙店面的房子，也經常是兩個店面各劃一個停車位，剩餘的空間也無法連貫使用。

我知道如果業主願意辦理改建，把停車位移位至鄰近空地、或是繳納代金且拆掉部分建築退還容積率，就可以解決。[當然不見得每個案件都能辦理]
這一下子就要增加至少幾十萬的成本，業主多是興趣缺缺。

【大廈一樓店面】
大廈型的建築通常會把停車位設計在地下室，然而這類的店面通常坪數小而不敷使用、寬度窄，樓高超過6樓而無法辦理使用執照的免變更。

【問題】
白跑很多趟之後，我就開始怨嘆，為什麼建商一定要佔這個便宜呢？
(我指法定停車位不計入容積率的好處)

另外挖地下室作停車位或是建築線退縮來留平面車位，不是比較好？
還是買店面出租的人都不知道這個問題呢？

很多業主不願意把房子租給餐飲業，問題是停車位卡掉一堆行業之後，那還不是只能租給餐飲業？