自備不足...想買海線房子~~


sim0821 wrote:
小弟我也是工作於中科...(恕刪)


紅竹巷那邊的房子不推...

sim0821 wrote:
小弟我也是工作於中科...(恕刪)


仰沐我打電話去問過了~~~~都破千!!!
引言:
小弟跟女王現在是租房子,最近跟女王想成家了,扣掉所有開銷及生活費,我們兩個每月剩下40k左右(不加年終、考績、三節),因為上班的關係,考慮要買海線的房子(清水、龍井、梧棲、沙鹿),但是看過房子之後,發現建商一個比一個誇張,感覺只要價錢敢寫,就賣得出去,而且有些預售屋,連樣品屋都沒有,一間透天店面,一咖放在桌上的模型屋,總價開1200多萬,問他啥時動工,他居然說不清楚,等執照下來就要動工了!!!我們看過預售屋、新成屋、2二手屋,賣房子的一個比一個屌,留完資料一通電話也沒打來過(我也不好意思再打去),單價動輒上看18萬,實在是買不下手,這種房價我寧願在西屯買一間中古屋,但是為了上班,又很無奈,小弟上次看房子是在10年前(那時沒買>"<),真是感嘆怎會差那麼多.......而且小弟自備只有70萬,現在也都只能帶7成,70萬連屁都買不到,再怎麼存也趕不上房子漲價的速度,因為是買來自住,所以只要地點ok,小弟跟女王也不想管他以後漲還是跌(只要不要跨掉就好@@"),只求2人有個小窩,想請教一下版上神人們,自備70萬的情況下,有辦法買到成交價700萬的房子嗎??(小弟從沒賣過房子,對房價沒概念,要炮拜託請小力一點>"<)

回文:
身為老台中人,且又是老清水人,加上我跟你有過同樣的想法,坦白說,給你一個誠懇的建議,買國安國宅那邊的大廈,或是工業區那附近的大廈,或是領東科大那邊的大廈,至少那是屬於舊台中市,生活機能也好很多,買房不是一定要買透天,我當時得想法跟你一樣,所以94.2買了台中縣沙路鎮六路九街的XX號,當時是買新屋,但是~第一年我就後悔了,一來透天五房打掃起來超累,二來那邊的生活機能真的還沒成長起來,三來目前看起來大概也就國道三號龍井交流道下面那邊比較有較大的建商在哪邊蓋房子,其餘建商真的名氣不大,而建商的名氣是需要時間和好的售後品質來維繫的,這就是很多真正一流的建商都已經十年還會去文管委會表示要協助勘察設施的妥善度的原因,當然不是幫忙修,至少是一種負責的協助態度

如果如果~你真的很想要透天又很想買在海縣,那我給你一個建議,以你的預算和地點,坦白說大概得買老房子或是法拍屋,這就要看運氣,且海線一般來說,銀行的貸款成數只有七成,甚至有的只有五成,所以你準備七十萬,那還是找大概三百五十左右的房子,如果你買國安國宅那附近大廈都可貸到八成(國宅除外),那這樣你的選擇性就會比較大,不然就是找銀行石等他估好房貸後不足的部分跟她說你要用信貸補,但要求信貸的%要低點,或是找當地的農會問看看是否可以貸高點,但七十自備買七百...太難了,又是在海線,我94.2買海縣都要自備三成了,加油!

誠懇建議,買舊大廈會讓你輕鬆很多,有存到錢了再買透天,且第一間房子千萬不要裝潢!簡單住就好!
hansel691007 wrote:
引言:小弟跟女王現在...(恕刪)


怎只有七成而已?
之前跟德邑建設買的房子都可以貸到八成耶...
要繳貸款給舊房子不如租新房比較好,錢存夠了再買新房。
養舊房是很累人的!


陳小春2525 wrote:
怎只有七成而已?之前...(恕刪)


有貸到八成的大概都是跟建商有簽約的銀行,但不一定利率是最好看的,也不確定貸款人都會過件, 因為銀行房貸部有時會跟建商簽約,認定建商售出的價錢,至於條件則是商討後確定該批都是如此,稱之為專案貸款戶,專案貸款並非一定是最優惠的貸款,只是成數一定比較多,讓房子比較好賣出去

一般來說不是這種的貸款戶過來貸款非市區的房子,一來從嚴認定收入,二來成數普遍來說,新屋七成,舊屋依程度的不同會往下降到六成或五成,且這邊的成數指的是銀行現勘鑒價拍照片後給徵審認定該戶大概可以幾成,徵審認定不外乎上三大品牌仲介看是否有類似的地段的案子,然後再去看實價登入再去看591和奇集集,最後就是爭審個人認定如果是他的話會買多少然後再往下殺點,因為徵審如果讓銀行倒賬賠錢的話,除了無法升官基本上很容易就被調到業務部等死,所以從嚴認定成數和貸款人資格是一向的慣例

原台中市區也不是每間都可以做到八成,只是絕大多數罷了,另外如果你的案子是店面或店住或套房或主+陽小於15...等的話成數就更低,反正裡面的門門道道並不是一下子說得完,也不是買多少就一定可以貸到幾成,得看銀行端的鑒價是否認定有那樣的價值

事實上我也認為租10年內的房子會比貸款養20年以上的房子省事(養房除了貸款支出還有各項維修和管理費的支出),但因為有的人有需要結婚或是無法控制自己就是戶頭有錢就會花,這樣的情況下,與其買車子不如買地買房子買金子,地和房和金子都會永久存在,只是價值上面有高有低,這就要看個人眼光和經歷

只能說買房跟租房都各有利弊,但我還是建議以大廈代替透天和市區代替郊區,對原版主會比較有幫助

hansel691007 wrote:
新屋七成,舊屋依程度的不同會往下降到六成或五成...(恕刪)


中古屋只有5-6成而已阿!!那用租金養房的會很痛苦了。
銀行放款部門審核都這樣嚴格,證明目前房價絕對是在最高點。
該不該進場買中古屋來賠錢呢?
因為了解銷售中心和建商的生態而刪除
陳小春2525 wrote:
中古屋只有5-6成而...(恕刪)


事實上,這個針對非傳統市區放款成數從七成為頂點,這個徵審慣例從你我的爸媽那個年代就已經是這樣了,跟目前的房價是不是高點一點關係都沒有,中間大家有經歷過所謂的放貸110%,那是因為sars過後,銀行存款水位過高,如不帶放出去賺取利息,會侵蝕銀行獲利能力,才不得不如此,後來也吃到苦頭,因為基本上那批的法拍機率很高,尤其是在鄉鎮區更是嚴重,舉例:台中縣沙鹿鎮六路九街和六路十街有一個建案,總社區戶數約六十戶左右,但法拍率以我跟同業聊天所知,至少有一成五,至於有沒有破兩成以上就不確定,畢竟我不是每個銀行都有聊到這個,貸款成數過高對銀行對貸款人對社會對國家都沒好處

現在各壽險公司因為現金水位過高,所以大量放款給房貸戶和保單借款戶一樣,而銀行因為受限於金管會的規定,所以很多的利率和成數有相當的限制,甚至是放款的水位也受到管控,這些都是原因,而你文中提到的房價高不高,這是所有銀行最不在意的,因為,現在最高也只給你買賣價八成,中間每個月都要還本息,除非瞬間發生房價對半折,不然是不畏有信用良好的債務人選擇信用破產讓銀行法拍,至於美國QE的動向和央行的動向當然也是考量的範圍之一,新聞常說升降息往往都以碼為表示,一碼=0.25%,每季為升降息調整時間,最常見的是不升不降,如有升降也大多是以半碼為基準,也就是0.125%,也就是說,每一百萬,一年利息差1250,另一個影響房貸利息的還有五大行庫的兩年期定儲利率或是郵局的兩年期定儲利率,其實影響銀行貸放標準的原因有太多了,並不是隨便用一兩篇文章就可以解釋完畢,但不管是投資還是置產,都還是多做功課吧,功課除了看書,看商業周刊,與商業人士對談,與大老闆對談...等,都是屬於功課的一種

要說有關係的話,基本上是跟各縣市非市區的案子只要發生違約法拍,銀行基本上都是賠錢出場,且各區相對的呆帳率,一向都市區比鄉鎮區來的好看所造成,在這樣的情況下,銀行對非傳統市區(五都改制前)都是從嚴看待,但同樣,如果貸款人的職業屬性屬於公教體系(軍警除外,軍警在銀行放款屬性屬於高違約風險屬性),事實上是會在徵審內規的規定內多貸個一成是ok的,但還是要看是否有卡循,近期負債擴張(一年內新增貸),曾於它行有不良記錄,從債務問題...等來看待案子,並不是三言兩語可以解釋完畢,更不可與房價是高還是低牽扯到,銀行的鑒價和徵審是根據事實再判斷而非預測市場!

如果你真的想要用租金養房的話,則又要用另一個角度來看待,因為租報率這塊,在所有縣市都一樣,所有鄉鎮只要是有辦法出租的物件的租報率都比市區的租報率來的高許多,但是否划算又要看認定上的問題,因為在鄉鎮區的土地價值低,物件取得容易,所以出租不容易,且已投資的觀點又會牽扯到該區將來是否有土地的利多如工業區進駐...等,例如:台中嶺東和大度山下那邊就是因為分別有精密科學園區和中科進駐才會導致整個土地價值翻身,在兩個廠區進駐之前,那邊的地是不值錢的,所以陳小春2525版友想要買中古屋轉租金這塊還請仔細徵酌

再來,不動產炒作部分,事實上在大家沒注意到的工業區的工業地才是最嚴重的,只是普羅百姓往往忽略或是根本不在意,因為廠房的租報率更是可觀,所以長久以來一直有特定的客人在這塊置產,但也因為這部分牽扯得更廣,包括政府配套與對廠商和工業區的相關合作...等,所以入門的專業門檻相對來說會更很多...

開版大,我的建議還是不變,以七十買七百...貸款除了出不來也對你壓力太大,請徵酌!

不知到後來有沒有買?
這篇考古文
板主最後沒買 可能已經捏蛋自殺了………
樓上那些勸人別買的人 說不定都穩定收租咧
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