磐鈺建設的新建案

27億應該是買4700坪吧? 470坪的話一坪應該要560萬左右,台北才有這價位~
愛買是4000多坪沒錯,均價一坪65萬;租金年收8000多萬
重點在容積
不是單價
Loe-yun wrote:
27億應該是買470...(恕刪)

usmle99 wrote:
容積500% 算一下土地479.765坪
買27億買下,土地單價56.3w
總建坪
容積500%* 容積獎勵1.2*坪效係數1.60107約等於9.6倍
每建坪單價56.3/9.6=5.86
就算建材用豪宅規格一坪15w好了 成本頂多20.8
賣40...(恕刪)


要算人家的成本請引用實際數據,不要誤導別人...

住變商四土地56.3w差不多是總太買"東方花園廣場"那塊地的行情(我記得是55w/p),那時花廣預售還成交很多18w/p的呢...

經查實價登錄,那邊102年5月是有成交一塊約911坪,每坪192.1萬...這才比較像大墩廣場的成交價吧.

其次,買完地後辦容移跟住變商回饋金都還需要成本,這些都會再墊高土地成本.

再來,這塊地的獎勵容積可做到40%,並非20%...


usmle99 wrote:
重點在容積不是單價...(恕刪)


如果連數據差這麼多要怎麼讓人相信你的說法,東西弄錯了沒關係,再討論就好~本來論壇就是讓人討論的地方,如果不需要房子也不會上來討論了,看多還是看空都是希望以合理的價錢買到自己喜歡的房子~
謢航文出現??
明明報紙就寫買27億,算了當作報紙亂寫好了

樓樓上寫經查實價登錄,那邊102年5月是有成交一塊約911坪,每坪192.1萬...
這才比較像大墩廣場的成交價吧
好啦
按照以上說法計算

每建坪土地成本192.1/10.384(總樓板面積/基地面積)=18.5W
如果按照業界慣例
可銷售面積又幾乎是總樓板面積的1.1倍計算 18.5/1.1=16.81

看文長知識
1.總樓地板面積=地面層與地下室所有的面積

2.銷售面積=主建物.陽台.公共設施+不列入容積之建物

3.不列入容積之部分=騎樓.花台.雨遮.露台.一樓門廳


每建坪土地成本16.81+建材10w=26.81
賣均價40
40/26.81可也有49.2%毛利








daniellaigmail wrote:
花廣預售還成交很多18w/p...(恕刪)


花廣預售還成交很多18w/p, 千金難買早知道,房價好像越看越吐血,水清丰華前三年新成屋好像也才24,之後漂亮也覺得開價貴,惠宇科博觀邸預售屋覺得貴,現在則是買不起,這附近土地還真黏人,找不到新屋釋出,附近還有35左右的預售屋嗎?
我真的很喜歡這附近的機能

但是預算不夠買預售屋

現在只能努力看附近狀況不錯的中古屋了


冰河時代 wrote:
我真的很喜歡這附近的...(恕刪)


目前計畫是,新成屋-轉預售-然後再轉二手屋(921前)-

usmle99 wrote:
謢航文出現??...(恕刪)


護航?我單純只是覺得如果分析不正確不如不要分析,免得誤導大家...還有告訴你,192萬/坪是大墩廣場合理行情,但現在磐鈺要推那塊因為不能容移,地價會低一些.
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