IRIS1222 wrote:
總共13戶,剩下4戶...(恕刪)
是否有股東保留戶？
1500是底價？已PM
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查證過那筆 工建地 每坪 成交價 4萬/P
打聽到營造報價 每坪6萬/P (全RC +斜屋頂..)
建商應該會說不只6萬 (要再看內部建材,也可以給更高估值 )
所以 簡估
成本價 土地 4*80坪+建坪100*6=920
920 * 建商合理暴利率%
*130%=1,196
*140%=1,288
*150%=1,370
*160%=1,472
*170%=1,574
現賣 1500?
1500-600(建築造價)=土地售價900
土地每坪售價 900/80坪=11.25
工乙建地 當建地賣翻2倍!
另請教 建商有說 工建住宅 可以用優惠房貸嗎? (法規上是不行的)
是否是建商另行提供合作的銀行貸款
or 買的人都不需貸款??..
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建商說買10/p則建商的土地就要800萬/戶 +房子造價 600/戶= 1400 成本
若說成交1500
則1500-1400= 100 /1,400=7% (7% 利潤) 建商只賺100萬/戶 (7%)(跟高科技代工業一樣搶單? )
則...... (請自行計算) ,所以 建商說法當然是參考值囉 ~
沒別的意思 希望 沒影響到您的觀感
房子的價值是在於市場及自己的認定,非也建商成本價多少?
建商說的一坪10萬, 彰水路 臨路的公告市價的確也是有那個價 (所以不會是他的成本價)
因該案是算臨彰水路很近/ 生活機能算不錯/有市場有銀行有書局有學區
所以建商認為有那個市場價
若真有銷售出去,就表示有人認同那個成交價??
彰化市同X建設(3年前)也賣過工乙案,市場就是可以認同那個價格,所以賣的很好
若您的財力許可...請自行斟著
社區應該會是財經.社經地位較佳的住戶
1500萬在彰市 擠成4~5樓 跟在秀水2F的豪宅
若$許可還是會選住舒服滴些 ...or 自力造屋囉!
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a. 若土地86*5=430(ex:含一些交易費… 如鄉代講5/p的也OK)
建坪為80*6=480 +景觀/保全設施../估約500萬
成本差不多落在 930 萬左右 (跟前頭所算也約900左右)
一般常見的推算:建商大概管銷含利潤 約30% ~40% (40%已很高)
930*1.3=1,200
930*1.4=1,300
b. 1300-500=900
800/86=9.3 /p
也趨近於建商口頭講的土地買價10/p,(”市價”大概如此的)
若落在1,300~1250左右~應該是可以考慮了.(區域/地坪大是蠻大的誘因)
(#反算回來建商購地價都是2倍以上的價差~都是水準獲利)
c.房貸 可貸1,000 /0.7(7成)=1,428 (建商合作銀行的估值)
(一般大型銀行可能貸不到 )
1,500 往下可談的空間~應已至1,428
大概無法用 1,000買到,因為很貼近建商的成本價
畢竟,建商有財力取得大片低廉的土地成本(非一般小民可以也)
建案開發 直接是土地價差(增值)利益
因房屋建造價值是固定的(新成屋最高,爾後遞減)
用包裝好的產品,讓意願的人掏錢買單
上週末說剩3戶,南北最後一戶及樣品戶(含裝璜)
PS.有些買家是直接買 ~不用貸款
推案設定客群:應該是..有一定財力的自營商/中小企業主(公司登記)..
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