員林最近看房心得~只是紓解一下大家討論討論~

我覺得長期趨勢台灣的房地產都會下修,但下修的幅度依每個地方狀況而有所差異

個人看法:

員林的房地產會下修但修正的幅度有限。

第1點:畢竟員林土地並不大,可建設地土並不多,造成房地產需求遠大於供給,造成員林房產近一二十年價格價格仍然非常的硬。

第2點:184公頃土地重劃,雖然釋放了不少的土地,但有於建商購買成本偏高,所有價格也不容易下調太多。碰到政府打房的影響下,極有可能建商會推出華廈大樓的型態,降低整個購買的坪數及總價,來作銷售。

第3點:員林未來發展的題材很多,題材發酵下價格也很仍有大幅的修正。

第4點:員林184公頃,早就完工很久了但只出現零星建案,代表建商在當下環境推建案下也滿保守。寧可延遲推建案或者養地,維持所謂的供需失衡的狀態,來維持房價。
超中肯的啦,自住客就應該量力而為,也不用管漲跌,反正有需求就該出手,只是要找自己負擔的起的‧
deoutmus77924 wrote:
我覺得長期趨勢台灣的...(恕刪)


我也是看跌 但我的看法 跟你有點差別~

第一:土地稀少 ?? 你指的應該是市中心區 這點其實 應該跟彰化市類似 但真的沒有土地嗎 ?

倒是不見的~

第二:建商土地成本增 你說可能會推華廈 公寓來降低成本這是有道理的 ~ 但說真的 彰化我覺得只有透天行情 沒有公寓行情 除非夠便宜 !! 不然 彰化人還是比較喜歡住透天 ~~ 不像大都會區人口擁擠房價高到只能住公寓 ~~

而這點從彰化周邊縣市透天飆漲來看是可驗證的!市區太貴且彰化市沒在推公寓建案也是持續推透天建案 所以退而求其次買離市區近的外縣市 又是透天屋!!!所以建商推公寓 ??? 這點建商可能到時還是待評估!!! 因為彰化市公寓實在沒銷路....

第三:員林目前的建設規劃是不錯的 比彰化市好 就好在因為它離台中比較遠 比較沒有磁吸效應!!

要是好好整合周圍各縣市的產業! 吸引過來倒是可多創造人口&就業機會~就可帶動員林發展!!!

畢竟人口多 求才會多 就業多 ~~不然 多貴 多便宜 沒人買 也沒用~~~~


而彰化市離台中太近了~人都往台中跑!!!!

工作在台中 家在彰化~彰化市區新房都1200W起跳 ~~哪買的起!!!

寧願買台中公寓 也不要買彰化公寓!!!

第四點:這是事實~建商口袋夠深 通常都會這樣做!!!
deoutmus77924 wrote:
我覺得長期趨勢台灣的.第1點:畢竟員林土地並不大,可建設地土並不多,造成房地產需求遠大於供給,造成員林房產近一二十年價格價格仍然非常的硬。
..(恕刪)

這奌會嗎?
用我家當例子,20幾年前買在大同國中巷子附近價格約700萬左右,
用現在的角度來看,應該是最高奌了吧!
經過了SARS和金融風暴跌了多少?到現在價格才回來的樣子(看附近房仲的廣告)。

舉幾亇例子:

1、在員林中正路上(郵局左右)現在老透天地坪80坪要賣4000萬(聽說的),賣多久?賣的掉?
相同的店面(較小地坪)也有2、3間要賣或租。

2丶在我家対面2008左右有推新透天小建案,價格不到700萬,賣了幾年才全部完售,
當然現在這透天至少要多亇3成才有機會買到!

3、在sars時,我剛出社會在台北工作還在還學貸,我姊那時約我一起買大套房(18坪),
成交價不到280萬,現在房仲同大樓低一樓的物件開多少,開900萬要賣。
這翻了幾倍,只可惜當時沒$。

現在工作10年多了,年薪翻了2倍多存款也有一些了,真的感嘆買不起房。
要不吃不喝10年以上,才買的起現在員林的新透天。
所以真的買對時機及地點真的很重要啊!
至於現在是否是買房時機誰知?
員林現在房價真的很貴 新建案都千萬起跳
有的地點不算好也是一樣 有很大成分是炒的
員林是開始有在改變 像鐵路高架 外環道184重劃 未來週邊還有高鐵
但其他部分還是一樣 像就業 原來的一些大型公司 還是正新 建大 美利達等
還有員林週邊一些傳統產業 農業 其他還是以服務業為主
並無比較大型高科技產業 或百貨公司 進駐
之前我們有塊田 是在員林週邊 因為被其他宗親亂搞 被法院拍賣掉
拍賣價格才三四百 但是我後來看到仲介廣告 要賣一千多
那塊地雖然有路 但是並不大 且地目還是田 就足足多出要一千
像重劃的184抵費地 拍賣價格也都不低 很多都超過上百坪
那蓋了房子一定價格更高
所以我想現在員林的房子 應該很多都是投資客在買在炒吧
只是苦了真正想要買來自己住的
也看了幾年的員林房子,現在六七年級換屋的需求量太大

所以也助長這幾年來的漲勢,從2002年到現在房市多頭,已經走了12年

股票漲多也會修正,何況是房市!如果真的不急,是可以在觀望看看~



員林人口12萬人,人口不算多,空屋率也蠻高的

只是近期建設利多太多,並趁這次漲勢大都翻了兩倍以上

而這幾年建商新開發的房屋,大都賣得不錯

也顯示部分有能力換屋的人已經換屋完畢

後事房市需求會有多大~還真的會打個問號!!



而員林較大的致命傷就是沒有很多較大型的外銷企業進駐(建大正新兩家)

導致無法增加外地人來員林工作的機會及在此消費

無較大的大專院校在市中心附近,刺激平常日的消費

無大片綠地及廣大面積的公園,來增加居住品質

一攤水只能在這邊攪和來攪和去~水會愈少不會愈多!



其實這幾年員林人口都是呈現負成長

184公頃的規劃~鐵路高架化~彰基分院建立

是未來決定員林命運的轉淚點

但當在這三項都完成之後的一兩年

也是員林大部份的房價開始慢慢往下修正的時候了!


假設今天要自住
其實只要能力負擔得起
只要買在現在的行情

每個人心態都一樣
你買伍佰萬
開出來想賣不可能只賣伍佰一

今天自住的話 若是換屋族

房價跌 全面都會跌
房價漲 自然全面齊漲

這時候就是看地點跟產品

員林土地成交價一直創新高
加上法規有異動
營建成本上漲
新蓋的房子一定比3~5年前房子還來得貴

約兩三年前當初家裡看中靜修國小後方一塊地
當時12~15
現在都22以上了甚至更高
實價登入讓賣方也變聰明
你知道隔壁一坪賣20萬賣掉了
旁邊的土地當然開更高

小弟個人淺見

目前 房價頂多停滯
要說下跌 真的不大容易

觀望的人很多
假設今天有間房比現在行情低30~50
相信馬上會被買掉

2008開始
看空的人就很多
但是這五六年證明
房價一直上漲
政府打房打到年輕人
政府根本打好玩的
增加房屋稅提高個幾趴
一個人有10間房
一間房一年多兩萬 有差嘛?
要相信自己
自住者
只要能力範圍內
就買吧
只要做足功課
相信還是可以買到不錯的物件
最恨的就是不知道是不是操作的,
一開始說員林還大村存款千萬富翁很多,
因為正新建大兩家企業作業員薪水高,再來又報導員林最富有小鎮,這次換說億萬富翁比例最高,然後縣府帶頭登廣告炒房,我認為根本都是陰謀!
連帶效應越來越扯!
員林薪資水準有很高嗎!?我怎不知道!
我想員林的富翁很多

是媒體為了跟政府建商一起炒作

所以說富翁都在員林

實際上 是田尾 田中 其他員林附近的鄉鎮好野人

因為需要投資理財,他們居住的地方又沒有比較大間的銀行可以給他用

員林資源又比其他鄉鎮來的多 所以存錢的人一堆人跑員林存錢買房

只是為了幫政府炒作地皮跟184土地的宣傳

400多個億萬富翁 媒體講的話你能信嗎?

在我認為起來 有一半就很多了 或許有可能只有100出頭咧

剩下300多位 就是大村 田中 田尾 溪州 永靖等等不及備載的地區婦人 只是來個員林存款 就投射成它們
是員林的億萬富翁

我在員林真的看過很多不錯的住宅~
地段不錯,地坪大還有前後庭園,
這種一看就知道應該不是池中之物,
只是...這些大戶可以買車買古玩買有的沒的
但是不要跟我們玩房子好嗎?
我只求一間地段不用太好,地坪不用太大,有陽台就好不用庭園的房子...
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