安南區的房子


橘子領帶 wrote:
大概估一下8米路東區...(恕刪)

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這是我聽過排名第三好笑的笑話了....

大概估一下
(1). 8米路 東區,中西區,北區,安平區,永康大橋至少地都18萬起跳 <<

>>>> 把東區跟永康/安平擺一起!? 東區18w/p應該有 其它地方...看地點...
>>>> 光是永康 你知道永康與新化交界處 與鄭仔寮的單價差多少嗎!?
>>>> 富士蘋果一粒150元 所以所有蘋果都賣150元....這樣對嗎!?


(2). 建物成本一坪約5.5~6.5萬 抓6萬 總共360萬

>>>> 我要是建商 一定開除你這員工!! 蓋一坪給我花6萬~~
>>>> 自建費用成本計算與建商成本是不同的..


(3).所以建商在成本上就得花960萬 管理+行銷+利潤 估約3成
960X1.3=1248萬 在拉個空間殺價 大概開價1388~1588

>>>> 你該不會是房仲吧~~~ 這是房仲常用的術語喔


(4). 安南區地價8~11萬

>>>> 永康鹽行(家專那一帶) 建地10w/p是中等價位(要看地點)
>>>> 如果以鹽行的生活機能/交通便利性來說 10w/p是中價位
>>>> 安南這種地勢低又靠海邊近的地方 合理價位在哪邊!?


(5). 您覺得發展不到的地方,卻是房價最負擔的起的地方
>>>> 買房子最忌諱被牽著鼻子走
>>>> 好多人買喔~~都賣光光喔....不買就來不及喔~~~
>>>> 各位看倌 自己冷靜下來想一想吧~~
mandom97 wrote:
感謝大大的回覆,但我...(恕刪)


^^

關於建商部分的三成,我都是用"估算"

實際上到底他們花多少錢,如果您有時間我願意跟您詳細解說
畢竟每間建商的模式不一樣

管理+行銷(包含代銷利潤,廣告)+利潤(建商自己的利潤)

不管再怎麼爛的地點,取得成本多少就得賣多少
殺頭的生意有人做,賠錢的生意沒人做

如果地點真的爛,建商不會選擇進去蓋,因為他們也會評估風險

希望有解答道您的問題


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yhchao您好:

我想聽前兩名的笑話,可以嗎^^?

抱歉讓您誤會了

我只是大略解釋,如果要說到清楚,我也願意跟您分享交流討論

永康跟安平很大,不過如果您願意住在新化跟永康邊界,或者安平的光州1~8街附近,一定可以買到便宜的價格

我只是說生活機能還能接受的地方喔,畢竟沒人想住在不方便的地方吧?

既然您說的出這句話"富士蘋果一粒150元 所以所有蘋果都賣150元....這樣對嗎!?"

那為什麼還要對我的文章雞蛋挑骨頭呢?



關於建物成本部分,如果您是建商卻不願意用6萬/P的成本來蓋房子,我一定不會買你們蓋的建案

因為現在自建自售,沒有大量批貨的話,成本大概8萬/P



我不是"該不會是房仲吧",我可以坦白的跟你說我真的是房仲,我經營房子土地坦坦蕩蕩

又不做虧心事,幹嘛怕鬼敲門?



您說"安南這種地勢低又靠海邊近的地方 合理價位在哪邊!?"

真的不要以管窺天,不然安南區的鄉親父老會哭泣

不知道如果地坪40的中古屋,在鄭仔寮開1588賣,過一條鹽水溪橋開888賣,這件事您相不相信?

差一條橋500M開價差700萬,您會不會選擇安南區?我真的不知道




小弟我住永康,但是待在安南區的時間比在我家多

所以也培養了一點情感,希望您實際來這走走再來評論

不然您跟"某些住天上的龍人"有甚麼不同?









台南安心成家
小弟無意與房仲起衝突

只是希望各位看倌能夠冷靜下來 想想[合理性]的問題
買房子千萬不要被"買潮"給吸引 這是最忌諱的


您前文提到 [地坪40的中古屋,在鄭仔寮開1588賣,過一條鹽水溪橋開888賣....]
我說您這句話也是挺吊詭的...
房地產講求的就是地點 在河的兩岸 基本上就是兩個不一樣的區域了


大台北的永和與大安區也是只隔一條河
為什麼大安區的硬是200w/p 而永和卻只有一半多一點!?


並不是相靠近的區域 不動產價格就會相近
必需依照地區開發程度/交通便利性/住戶品質/天然情況(地勢,風向,河川山脈等)
等等條件綜合考量的


噹文是沒有營養的 小弟只是再一次希望各位看倌
買屋看屋 一定要多聽多想多問多比較
千萬不要像我同事一樣 在朋友及代銷的洗腦 還有未來丈母娘的威逼下
買了一間他背不太動的房子(月薪4萬多...一個月房貸要繳2萬8...是想三餐吃泡麵嗎!?)
更慘的是...當初大家都說竹北是未來發展的地點 所以他也去買在竹北
過的就是背著重重的殼每天上班還債
更糟的是...竹北新屋蓋得實在多得離譜 年年都有新案
讓他想轉賣掉都很難 除非降價

住竹北真的有讓他幸福了嗎!?

yhchao wrote:
小弟無意與房仲起衝突...(恕刪)


感謝各位大大的分析!
小弟看屋許久,心中是有一把尺在...
只是覺得,想議價的話,不好好把建商所有成本估算,
應該是很難達到雙方都可同意的價錢!
感謝分享喔!
不用估了, 你很難想像的!

我在預售時購買, 要求一面牆不要施工, 省去我自己再打掉的麻煩, 也要求退款,

結果, 你知道嗎? 竟然只有幾千元! 我記得不會超過3千元...

再來, 廚房人造石檯面, 建商配的是全白, 我要求退掉自己選有花紋的,

結果, 你知道嗎? 竟然只有退幾百元, 我自己選的要價上萬,

同一個廚具公司, 一個全白, 一個有花紋, 價差這麼大!
橘子領帶 wrote:
關於建物成本部分,如果您是建商卻不願意用6萬/P的成本來蓋房子,我一定不會買你們蓋的建案

因為現在自建自售,沒有大量批貨的話,成本大概8萬/P



關於建物成本部分,如果您是建商卻不願意用6萬/P的成本來蓋房子,我一定不會買你們蓋的建案....因為現在自建自售,沒有大量批貨的話,成本大概8萬/P


嗯..........我只能說!請你再瞭解一下行情......不是說這個價錢不對!

只是因地制宜,因價制宜........因對象制宜..........會有不同的價位

至少我認識的建商,知道的建商,有很多造價都低於你所謂的不願意購買成本價!
~~到處晃晃--四處看看~~
少砌一面牆,應該只會退磚塊跟土的費用...

另外人造石台面,如果是已經裝上去的...不一定能退!!!

因為那都是丈量後訂作的,拆下來也不保證完整還能再使用。

(就跟浴缸一樣,已經裝上去的,就只能拆掉...建商不會退錢的!)

廚具若是還沒裝上去,可以貼點錢請建商幫你換漂亮一點的台面。

預售.成屋.各有優缺點!!!
给樓主
買房子千萬不要去估算建商的成本
(很多事情不要知道比較好 知道的話你會哭出來...)

我不是什麼專業購屋達人 也不是房仲
到目前為止只有在新竹購屋 目前正在物色台南的土地
也正因為買過房子 小小心得與各位分享

以大台南地買房子來說 要把整個大台南地區巨觀的來看
千萬不要只看有興趣的地方 這樣子很容易被一兩個心動的房子給沖昏頭


假設: 東區是20w/p(中間值) 那麼以東區為基準
畢竟東區是目前大台南地區開發程度/交通便利性/住戶平均水準/天然因素等綜合來說
是大台南地區較好的 尤其離成大越近的地方

那麼 與東區臨近的大橋 因為特性與東區重疊性高 所以價格也直逼東區
這是還算合理 但即使是新屋也不太應該高出太多

兵仔市場那邊也與東區相臨 相當熱鬧 離交流道也不遠
但市場旁人多車多 以住家需求來說並非最好 大都以舊透天為主 空地很少了
所以價格上不如東區 但也有一定程度 也是相當抗跌的地方

鹽行一帶由於也是舊有的集落 生活機能不錯 但離市區就稍遠一些
但離交流道近 空地還有不少 離南科近 成為最近的建商主地戰區
價格也有上揚驅勢 但請記住 如果賣得比東區貴 那就不合理了

樓主不妨以這樣的思考方式去觀察 大台南地區每個地方基準應該有的價格中間點
但除了上面所說的大方向 小地方決定的是基準點往上或往下
臨路或臨街!? 停車方便否!? 天然因素(靠海?靠山?靠河?地勢高低?)
附近(尤其上風處)有無工業區? 嫌惡設施!?

從更廣的角度來看 會得到更多的訊息
在這邊恭喜樓主有這麼多熱心的人士幫解答問題
我相信不只是買房地產,不管買什麼都是多比較才知道行情



小弟我從頭到尾都是用"估算"的方式抓價格,也僅提供參考
建材,行銷成本,廣告成本,利潤等等當然都是因建商而異
要講清楚可能也是要來個促膝長談才講得完
所以有其他版友提出的回應或疑問我都虛心接受跟檢討,我也相信大家都是為了解答問題才會回文,不然各位都是一秒鐘幾十萬上下的,打字也是需要時間的XD


我相信在這個版上的人都一定有對房地產做過功課,甚至認識很多建商
但是光一個小台南的建商就多不生數,我還真的不知道認識幾個才叫做多^^
所以在建坪部分的估算我也是點到為止,也希望版友能公布一下哪些建商的成本不到5.5萬,拜託也讓小弟我別踩到地雷,感謝感謝


Y版友的分析很好,非常確切的分析每個因素,每個地方一定有他的"合理"價格
也希望樓主可以用合理的價位買到合理的地段^^
我舉中古屋的地坪40鄭仔寮重劃區1588與安西重劃區888當例子的意思真的很單純
只是想讓樓主比較看看同樣重劃區(安西不會淹水),到市中心的距離開車只差5~10分鐘
您願不願意多負擔700萬元,就這樣而已





台南安心成家
yhchao wrote:
==========...(恕刪)

你要不要看一下地圖
安南區有些地方比東區離海還要遠
是誰說安南區一定會淹水
安南區不是每個地方都靠海都淹水
東區也不是每個地方都不淹
所以事先做好功課,就不會踩到地雷
至少我住過20年沒淹過,88水災也沒淹
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