aric0811 wrote:
再說出了美術館農16...(恕刪)
文化中心周邊是不錯,
但還是要搭配完整的重劃及都市計畫規範才有可能發展成純高級住宅區,
不然也只是比南高市區絕大部分地點好，
美術館的景觀第一排還有河西路及馬卡道，
通風、採光、景觀都好的相對好找很多
高雄 鼓山區 瑞豐地區 美術館特區 特色簡要整理:
鑒於許多版友對美術館區仍抱有部分刻板印象,茲將
高雄 鼓山區 瑞豐地區 美術館特區 特色簡要整理:
1.位於中高雄核心地段,為原高雄市區(廣義市中心)內唯一的(模範)都審特區,使用分區為特定住或特定商(農16,河堤等均不是)
2.棋盤式寬敞新闢道路,車流低；五大主要市區幹道連外(明誠,大順,中華,翠華/馬卡,美術東二路),往返
南高雄,北高雄,東高雄都很方便
3.距高雄捷運R13,R14車程僅3~6分鐘,區內捷運接駁(R13,R14,R16)及市公車站牌均勻分佈;西側2座台鐵捷運地下通勤車站(含近百米寬綠蔭廊道公園)興建中,環狀輕軌籌備中(現已有168環狀公車在跑)
4.緊鄰中(北)高雄最熱門的凹子底(明誠,博愛,自由),瑞豐商圈(裕誠,華榮,慶豐)及多個傳統商圈;區內近年來因人口快速增長,北東南已形成各具特色之中小型商圈(農16受限於人口及建地過於分散等因素,僅靠近明誠路的少部分建案步行生活機能較佳),南北區各有大型醫療院所(聯合醫院&婦幼醫院)
5.新設有七賢龍美國中專屬學區(原老牌明星國中新校),周邊明誠高中,多所國小評價不錯,均無較嚴重的總量管制(如須設藉6年以上,新屋已變舊屋)及學區旁一次變電所問題,相對適合已有子女的換屋族
(PS:2011年有108人無法申請進入福山國中、龍華國中140人、左營國中160人、明華國中87人。無法順利就學約500人，已成嚴重社會問題，其中有過半數人擁有自有房屋，並非搶讀明星學校者。)
6.山環水抱,除41公頃美術館園區外,周邊多景點(壽山,愛河,蓮池潭...)及公園(如美術館兒童公園,真善美公園,逢甲公園,翠華公園,中洲溼地公園,原生植物園,運動公園,森林公園,興建中的綠蔭廊道公園...等),深具風水及景觀優勢,兼具生活與休閒機能
7.中心及周遭極高的綠地(綠樹)面積且遠離工業區,高壓一次變電所...等嫌惡設施,空氣與水品質俱佳
8.高植樹綠化率,低建蔽容積率,所有建案均須事先辦理都市設計審議
9.嚴格執行基地臨路強制退縮,禁止騎樓式住商建築及任何改變住宅外觀行為(鐵窗,雨遮,採光罩,店招,陽台外推...等)...等細部規範或法規,市容整齊美觀,人行道寬敞乾淨
10.全區電線電纜地下化、雨水與污水分流處理
11.區內高級住宅林立,街道、植栽、建設、建築外觀有秩序規劃,居住品質媲美國際知名高級住宅區
12.高雄豪宅三雄皇苑,鼎宇,全誠及全國各大知名建商集中推案之一級戰區,同台北,台中美術館特區一樣為全國指標性豪宅區段,平均推案等級也較其他區域高一截；除臨中華路保留建築外,全區建築幾乎全為921大地震後,適用新耐震法規之較新建案,具一定水準
PS:內惟埤美術館文化園區佔地41公頃，為全台灣最大的一個(北中南僅各一)美術館園區,現規劃有美術館、人工湖、雕塑園區、生態公園、兒童美術館等空間，為融合藝術、文化、創意、生態、教育的綜合性休閒園區，2008年高雄市婚紗攝影產業協會透過網路票選十大婚紗攝影景點，高美館為第一名
之前很多朋友問過哪邊景觀最好,順便介紹下,
41公頃美術館園區中觀景最好的地點是萬坪人工湖區(湖面積超過3公頃),
由園區的東北門進入咖啡廣場後不遠處就有個觀景休憩區,
散步逛高美館公園時最常去的除了北區的超大面積綠地外就屬這裡,
大面積湖景結合周圍的公園綠地,淺水池塘,生態溼地,樹海,山景,市景,
景觀美感甚至凌駕於遠處的高樓層俯瞰景,
住這裡其實不用強求天價的第一排豪宅
北高人口最密集,發展最快速的地方就是R13~R14周邊,
明誠路及裕誠路是此區的精華,
塞車通常也只有博愛路顛峰時間比較會塞,
往南走中華路,往北走中華路或裕誠路再轉華夏路也是一樣的
高雄的重劃區不少,
但都審性質重劃區除了R13~R14旁的正農美區以外位置都太外圍,
就像大安區、台北信義計畫區、台中七期重劃區若是換到太外圍的地點也不可能是房價龍頭,
尚在發展的新重劃區中公園前排,小型商圈旁好的點通常也是少數,
高雄舊社區中地點學區都好的同樣也不多,
發展性及選擇性還是有差的,
不同類型物件其實比較也不客觀,
最怕的只是買在高點而已
話說回來相近價格及規格下南高的首選還是福山學區的文化中心附近,
高雄過去有很多超高樓層(土地持分較少),外觀講究,公設多樣,舊社區中鶴立雞群,
小坪數起跳,小環境稍嫌雜亂的類豪宅建案,
例如興富發08年在三民區家樂福附近的25層凱悅岩里推案,
當時開價就僅8.8~9萬/坪(只是開價),
再次一等級同年在前鎮區R6附近的19層台場町/河畔鑲波就更便宜,
這幾個建案當時若是移到像文化中心/正農美區這種地價飆漲的熱門區段去賣,
總銷售價格最少也會再多好幾成
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