top8879576 wrote:
每個有房的都調你是有什麼意見阿,哪個不是乖乖的繳勒
現在沒房的人去買房不是也要繳 , 你認為只有你很受傷囉!(恕刪)
所以我說對年輕人買房不是更不利嗎?
你要不要把文重新再看一遍
再者看看現在房市情況
難道看不出投機客大多己出場入袋為安了嗎?
所以我才說政府接下來的打房政策不就是再打
即將買屋及乖乖繳房貸的自住客嗎?
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首先我要來這邊消毒的建商還有房仲一個忠告,
你們繼續再把房價稱在這種高點只是讓你們更辛苦而以,
建商房屋賣不出去不段的付利息給銀行,
房仲更可憐因為賣家價錢開太高無法有共識沒佣金可賺生活困難,
回歸因該有的價格才可以結束這場拉鋸戰,
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有人吐我說我也是投資客我只能說兩間透天都自住,
再來要買的大樓也是要自住(家裡人口多),
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我不是老手開新帳號然後鋪新文章,
這篇文章是我第一次在論壇所發表的文章,
我短時間內也不會有第二篇,
因為趨勢非短時間內會改變所以沒必要出第二篇,
但如果趨勢因景氣變動而產生變化的話或者我會再出第二篇,
把我專業領域上所看到所發覺到的跟各位說分析,
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建商會賺死..
就現在建商開價的情形來說
用折數去跟建商談房價是不具意義的
除非地點.建案本身很具獨特性.
否則..真的不需要隨建商的開價策略起舞
何況
現在很多建商的模式都是:
建商以低於行情價先賣給投資客(預留利潤給投資客並營造熱賣情形)
這時候物件少了..成交價格就炒高了
投資客再以實際購屋者的成交行情脫手
怎麼判斷:
許多大樓已經完售半年多了..
晚上開燈率才3-4成??
裝潢半年也太久了吧..
附近有透天案實例,開價3400.建商給你76折.成交價是2600
地坪40多號稱50坪..建坪80-90吧..給你算100坪好了
地坪50.建坪100.又有電梯..建商說是豪宅..開價3400
來算吧:
附近土地取的成本..早一點的約10W..最近15W..
用15W來算吧..50地坪*15W=750W
建材看看也還算OK,這案子就用10W吧..已經算很貴了
100坪*10W=1000W
有電梯? 電梯其實不貴..100W已經很不錯了
750+1000+100=1850W
這是高估後的建商成本
不用去鳥建商的資金成本..要不了多少的
2600-1850=750W毛利
750W的毛利率是40.5%
你說..建商給你76折...便宜嗎???
1.1850*(1+管銷5%+利潤20%)=2312W
2.1850*(1+利潤15%)=2127W
3.1850*(1+利潤10%)=2035W
管銷其實在剛開始的時候,一般都是建商自售.所以成本很少.可以不計
在估算土地成本與建築成本的時候,其實我們都已經給了相當於市價的價格去算了
這部分已經含有相當的利潤在"估算成本"內了
3年多來..我一直用這樣的方式來談價格.
最後..我的成交價比第3種所計算的還少
但卻是開價的85折
85折!!? 似乎買貴了
去年年中成交的..今年附近類似案子成交價都在2000以上
不是我買便宜..而是今年的買貴了
PS:
我不是金融相關行業
但是我查過許多上市建設公司的帳
現在應該沒有了..
以前還有所謂的員工價..
那個價格才真的氣死人..
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赫米斯真的很敢開,
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