hhm0716jy wrote:
親親京城最近看報紙上...(恕刪)
謝謝，如果要去看就要多找幾間候選的再回高雄去看了。
順帶一提，最近找資料都說瑞祥是好學區，瑞豐學區中等偏下，想當年我的母校瑞豐國中升學率可高的咧，怎麼變這樣？
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hhm0716jy wrote:
親親京城最近看報紙上...(恕刪)
親親的3房格局有大3房及假3房兩種,
3+1房(不含車位約41坪的大3房)及
2+1房(不含車位約33~34坪的大2房,最小的1.X坪超小隔間無開窗),
若是後者,室內(主建物+陽台等附屬建物)僅約22.X坪(很多大2房的舊案還比較大),
A1棟的高樓層+平面大車位開超過600萬(成交價再打7~8折)才比較合理,
雙衛開窗,後陽台採西光(向內天井勉強有臨路棟距可採光,但有武慶路及瑞隆路的車流噪音),且視野無遮蔽,
若有裝潢的話以前是+30~40萬(牌價70萬),
若是再高去買不正常的假3房又非瑞祥學區,
還不如買附近的中古透天店住還比較保值,
其他每棟的中低樓層(5~6樓以下)全部被附近的5層舊透天(很多都有加蓋一層)擋到視野且棟距超近,
再加上通風,採光,臨路噪音等問題,
價值最少再減個20%以上,
房屋有點年紀後這種缺點會更被人嫌
感覺那一帶很多比較注重子女教育的父母都跑去隔壁的瑞祥學區了(或設籍),
所以瑞豐國小,國中評價及升學率就每下愈況
之前幾次開車經過親親這個建案,特別觀察後發現許多以前看房沒注意到的現象:
(1)才2.5年的房子,大樓正面及側面外牆磁磚許多地方掉色、染色或髒汙,
情況有點嚴重,京城10年內的建案倒是第一次看過這樣的,破壞了原本較有質感的外觀設計(相對於附近上閣築的頗差的正面外觀)
(2)大樓正面約10家店面,僅2~3家有營業,開店成本過高在這個區段也是一大弊端
(3)店面前的騎樓均停滿機車
(4)大樓後方巷內似乎附近住戶長期在基座圍牆旁傾倒垃圾,很大團沒人清理且有礙觀瞻
(5)地下室坡道地面沒有止滑地磚又有彎道,機車進出抓地力不夠,之前01上就有住戶雨天摔車後發文抱怨
其實屋主要開多高是他們的自由,
畢竟屋齡還不到3年,
包含以前討論的許多缺點都可以當做議價的籌碼
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alumee wrote:
親親的3房格局有大3房及假3房兩種,
3+1房(約41坪的大3房)及
2+1房(約33~34坪的大2房,最小的1.X坪超小隔間無開窗),
若是後者開超過600萬應該是A1棟的高樓層+平面大車位,...(恕刪)
和alu大大報告一下，請上小黃網頁查
http://buy.housefun.com.tw/Buy/house/182816/
http://buy.housefun.com.tw/Buy/house/180548/
這2間一個平車，一個機械車....
印象中都不是靠瑞隆路的A棟.........XD
E棟還有個14樓的要賣698的樣子.....這年頭開價早不是二年前一建好來看時的價格了....
也由於某戶被北部人買走，所以價格大家就直接開在那邊了，至於二年前的底價就只能參考就好了
因為短期應該是不會有人用那種成本價賣的...XD
另外瑞豐今年一年級大減班，二三年級還很多轉學，其實大部份應該是因為....嗶(消音)....
但看到母校如此情景也無可奈何....
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法賓 wrote:
您說的有道理，我是當...(恕刪)
親親附近的上閣築34.x坪相同坪數就是隔成大2房,
公設比較親親低1%,比3房物件優惠多更多,
廣告價298萬可談34.x坪的高樓層還送全屋裝潢(含家具),
裝潢算40萬就好,換算下來空屋是7.4w,
雖然上閣築大樓外觀設計較普通,
但是無論中庭大小,休閒公設,通風採光,戶數結構,特殊規劃(如車牌辨識系統),
完工時間,距輕軌站預定地的距離....等都比親親好很多,
有條件賣更高的話建商以前會不想賣嗎?
樓上那幾個親親二手物件的開價超過區域行情2倍了,
與其買首購大樓產品,還不如買土地較能保值的中古透天,
市中心或熱門區段想買透天還沒有便宜的可選
親親這個建案(09~10年)當初代銷賣的還算便宜,
若裝潢(6XW),車位(78W)都算牌價,
扣掉後只算空屋價的話,
之前我談的價錢是9.1XW/坪(高樓層),
01也有網友分享扣掉車位及裝潢談到8萬的案例,
基本上不談到最後快要下訂簽約,
原本很多人以為是底價的廣告價(258,358,458)都還是頗有空間
_________
白菜龜
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2010-06-14 12:30 #4
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親親京城
.....
....
我同事之前也買了
應該是三房
有加一平面車位
加買裝潢
這樣可以談到一坪八萬
真的便宜
__________
個人覺得籬子內那個地段很類似舊左營的左營大路商圈或小港的漢民商圈,
附近老舊透天數量極多,價格不高相對也壓低地價,適合開店,
傳統商圈附近生活機能有餘,但因地點太過外圍,
故大樓產品對原高雄市的族群吸引力較低,
04~08年建商大樓推案普遍將主力都放在捷運沿線(R6~R16)及熱門重劃區,
因為那邊的地價漲幅比較有潛力,市場需求也夠,
一般地點包含籬仔內附近區域的大樓推案極少,但完銷時間也不算短,
市區較外圍的地點或新興重劃區早期則是以透天建案為主,
那時小港,舊前鎮,鳳山,舊左營都還有很多蠻便宜的全新透天(650萬內)及新古透天(350萬內)可選,
市中心或部分熱門區段同等級的許多透天物件成交價則常常是2~3倍以上,
所以超過500萬最少也應該買到大3房(3+1房)+平車,
不然買2房還比假3房划算
以下是我之前看這個建案的心得:
優點-
1.平車不貴,樓層差價好殺
2.雖處舊社區,但近瑞隆商圈,生活機能不錯
3.建材選用及外觀設計有水準之上
4.附近幾乎都是5層老舊建築,臨路戶別8樓以上的視野不錯
缺點-
1.天井設計,除了A棟臨路戶別以外,小小的工作陽台全都向內,棟距超近,幾乎都採不到光,
扣分很大
2.是一個2房為主的首購型建案(所以戶數不多的2+1跟3+1房會較早賣完),
以平面圖來看,該建案公設比32%,3+1房(41~44坪)僅26戶,2+1房(33~34坪)僅65戶,
意即2房約有216-26-65=125戶(有錯請指正)
假4房(3+1)的室內坪數約等於舊法規建案的大3房,
假3房(2+1)的室內坪數約等於舊法規建案的大2房,
如此來說該建案216戶中,有190戶都是2房,保值性就比較受影響(那附近大坪數的中古大樓,透天很多)
3.假4房(3+1)跟假3房(2+1)受限於空間,次臥很小(只能算小房),
且多隔的那間隔間更小,約1.6~1.8坪,連小房都算不上,非常不好利用;
工作陽台及廁所都過小,不久以後想換屋的可能性很高,
總覺得這種格局及坪數在很多首購型建案中都只能當最便宜的廣告戶來賣
4.學區是評價不優的瑞豐學區,隔壁瑞隆路以南很大的區塊都是瑞祥明星學區,
東邊鳳山也有(新甲國小、鳳甲國中)明星學區,
所以該案若不是特別便宜,相信許多有小孩的父母寧可買附近明星學區的中古大樓或透天
5.狹長型兩建地斜接,形狀極不方整,基地耐震條件差;隔壁有鴿舍,附近有廟宇,有一邊整面面西(面武慶路),客廳落地窗前沒有陽台,西曬的問題會比較大
6.武慶一路跟瑞隆路路都不寬,車流量大(低樓層會有點吵),尖峰時段很塞,附近也很難停車
(生活機能的代價?)
7.機車位規劃嚴重不足,還要在外面找地方停
8.2房為主的建案,公共設施大多跟親子有關,但不是每個屋主都喜歡,而且休閒公設也頗少
9.中庭實在太小了
10.住戶門對門,距離過近又鞋櫃亂擺的情況很普遍
11.成交單價比附近同期的上閣築(臨路面北或面東中高樓層每坪甚至可談到8萬以下)貴一些
12.附近一直到鳳山五甲,屋齡跟公設比不高且便宜的中古大樓或透天不少,相對保值性有疑問
13.機械車位坪數灌水有點多
結論:
住這裡,其實買中高樓層看得到市景的2房,C/P會值比較高,
2+1房只多了間小廁所及小隔間，價格就多100萬,
3+1房則是再多一間小房,價格再高100萬，實在很不划算
舊法規許多建案的2房要隔房間都不會太小的2+1房也不會太困難,
3房要找3+1房或是3間房間都大的格局也還是找得到，
但若是把2房當3房買,3房當4房買,以為價格還OK,實際上已經被賺很大了
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