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(賞屋心得) 修成街-亞灣之丘(本業建設亞灣の丘)

原本是帶著高度期待的心情去看這個建案,看完之後【滿滿的失落感】,首先代銷的態度不錯,基本上是不會有你買不起別來看的態度,會仔細帶你參觀,但是文長不浪費大家時間,先說價格好了,開價42萬,出門價格還要37,車位一個210,基本上得買兩個,小弟魯蛇基本上是買不起,如果想要按上一頁的沒關係,可以按了。

建案外觀很特別,這可能是唯一加分的部分,雖然我老婆說長得很畸形,但是審美觀的部分因人而異,就像我們看到帥哥美女一樣,有人喜歡有人不喜歡,我個人是還蠻喜歡的,還沒公開案名的時候,我都叫它【格子趣】或是【骰子樂】。

再來是看建案的部分,大門口是座東朝西,背對中華路的低矮透天,正面對的是百立的高級透天。搞了一個大退縮,卻沒有迴車道,查了資料又是做開放空間換獎勵容積,所以以後大家可以來家門口玩。

正面年底完工的大船入港,基本上樓高跟本業這棟一樣,西曬面整個就被擋住,根本看不到海景,前面沒有景,後面也沒有,所以樓層買到恨天高也是被擋住,沒有買高樓層的必要。(想要海景直接去買前面高永那棟還比較快)

坪數部分,基本上有點慘,可能我不是退休級的買家,原本二到五樓SRC鋼構的部分規畫了一層四戶(60跟68)、11樓中繼水箱層有一小(90坪)的房型,然後其他的是135坪。

只是來看這個案子自己心裡要有底,就是為什麼我說慘的部分。建築履歷可以查到資料:依據106年9月26日同意更正地上一層至二十八層景觀陽台為陽台(計入樓地板面積)。(文號:高市工建字第10636995100號函) (網頁出來點底下修成街那筆)

http://cpabm.cpami.gov.tw/cers/SearchProDetial.do?p01_code=34227&pid=34227&s_type=1&s_x=3&s_y=2

因為建商要賺錢,所以原本大樓看到的【大陽台】,其實我覺得根本叫它雨遮剛好,結果他想辦法變更之後,變成了你家的樓地板‧所以買這個案子,我在看60坪的房型,我會覺得我看到了四十幾坪的案子而已,看90坪的,只會覺得像是外面75坪的房子,因為你的陽台會有【10~15坪】夠豪爽吧.... 如果你是個喜歡陽台又喜歡用40萬一坪買陽台的客層,應該很適合這個案子。

然後主力坪數135一樣以此類推,號稱搭配了一個70萬的浴缸,屋內有兩套衛浴,主臥出奇的大,大概佔了總坪數的1/3,然後有另外一間小一點的主臥,還有一個小小小的房(佣人房),然後就是超大客廳(可在隔一房),只是實際坪數一樣被吃掉了15坪左右,基本上一樣會有視覺上被占便宜的感覺,坪數少了一成價格上卻沒有變得比較討喜,戶戶陽台都價值一台馬莎拉蒂休旅車,我是沒差這幾萬啦,我只是差了四千多萬而已。

只說坪數也不是很公平,公設部分也要講一下,基本上頂樓的Lounge bar還未完成,已經完成的公設就是一樓跟夾層的樂高室,有附設溜滑梯,恩! 對於孩子還小的家庭這樣的公設可能不錯,但是請注意了! 就只有這一樣,所以不知道是不是自己覺得公設太空虛,居然把二樓四戶打掉,改成公設,所以現在的二樓就是原本四戶60跟68坪的住宅被打隔間重新改成了【撞球檯、跑步機、夜店?的吧檯,KTV還有宴會廳】讓我忽然覺得我在看龍騰的建案。

所以這四個公設裡面都有洗手間,沒辦法因為原本是住家,只是浴缸不見了。然後我就開始搞不懂了,這個公設是為了小朋友? (樂高室跟溜滑梯),還是為了年輕人? (撞球& KTV) 還是為了夜店風跟開趴宴客,基本上二樓多出來的公設,除了健身器材,基本上完全是我不需要的東西,可惜了那四戶。

建材部分,本案採用的是SRC+RC,這種蓋法在發哥的系列建築經常看到,例如國王城堡、國王一號院,甚至學他學得很像的龍騰山海匯也看得到,只是人家在農16、中正路、馬卡道第一排也都能做到一坪不到20萬,了不起毛胚胚到精裝屋也頂多到20出頭,這個案子硬要翻人加兩倍價格,我只能說拭目以待。

地板跟很多裝潢的部份採用石材,這個也已經看到麻痺了,龍騰山海匯19.8萬也用石材地板,要便宜的前鎮高中捷運站口旁的御水藍灣就全棟石材地板石材了,也正在19.8萬促銷中,衛浴配備VB還沒有免治,這種規格大概三到五年前的建案就已經具備,說難聽一點城揚的一些案子都還比這案子的配備好,大家可以仔細觀察一下,氣密窗忘了是昭和還是YKK,日商牌子的這也是一堆建案都已經很常見,連巴森的中央公園都已經配被這個,人家也是SRC+RC中空樓版、實價登錄看得到也是20幾而已。

基本上建材部分,有沾上豪宅的邊,但是賣了超豪宅的價格,目前我是不會買帳的,就連附近巴森早期的一品花園,也是一樣日本氣密窗、中空樓板、制震,這個灣區說真的除了純鋼骨的不要比,其他的建材真的大同小異,希望大家可以多看幾個CASE才不會落入陷阱中

最後講地點,基本上我選過很多案子,這個案子連路名都只是修成街,大家都知道路名是路聽起來就比街、巷、弄來得值錢,位在亞洲新灣區的離捷運有段距離、離輕軌有段距離、離海景更是有段跨不過的距離,這樣的地點,我真的覺得他只剩下建築美學值得我讚賞,其他的,實在不值得一提。

還有就是說真的我住前鎮這麼多年以來,我還真的不知道這個新灣區有什麼值得驕傲的,我就在硫酸亞汙染地旁邊的大樓而已,面海的這面,西曬到不行,外地人可能還不知道,人說住在馬路邊怕吵,我才想說住海邊還要怕被船吵,半夜兩三點在那邊鳴笛出海的船,聲音比捷運還大不誇張。

然後高雄市舊市區最大的發電廠就在你身邊,南部發電廠為一座位於臺灣高雄市前鎮區的天然氣火力發電廠,廠區面積17.5公頃,由台灣電力公司所有,全名為台灣電力公司南部發電廠,為臺灣現存唯一座落於都會區內的發電廠。這就是亞洲新灣區重要鄰居。

在回到價格上,很謝謝你還花時間居然看到這,說不定是按END直接到這裡也沒關係,這邊要講的剛好是很重要的價格,房子賣不賣得掉,很重要的就是價格,再爛的房子搭配他能入手的價格還是賣到翻,相反的,用心、淌血、傾全力蓋的代表作,不見得就能賣到好價格。

環顧一下週邊的新案,中山路上的星海灣,投資客最近都逐漸出脫,當時預售交屋都還在26萬左右,目前實價登錄也只來到20左右,甚至不見得是低樓層,甚至有些大坪數都是被壓到2000萬以下的總價帶才出現成交,附近的福懋悅然、巴森的一品花圓、甚至賦格也一樣是2字頭,高雄是緩漲緩跌,跌的力道已經再出現了,尤其大坪數的票房毒藥正在發酵,既然不給撿便宜,我就耐心再等等。

或許你會說,我寫了一大篇不就是想買,就如我最早那段話,我是帶著高度興趣去看的,目前... 我已經冷感了,讓給有緣人吧
saturnyy wrote:
原本是帶著高度期待的...(恕刪)

大大好有心,
剖析地相當細膩,
很少這麼長的文章我會全部看完,
而且是逐字品嚐,
亞洲新灣區一直是政府眼中的超級蛋黃區,
可是在地高雄人很清楚地理位置的先天缺陷,
一路下滑的房價似乎說明了很多東西。
只能說高雄市政府空有 亞洲新灣區這麼一塊可以發展開發的寶地

理想很高遠

但沒有能力沒有方法,搞到現在要發展什麼都沒有確定的方向

連帶的區內的房地產當然就很難衝高了

剛開賣就去看過,整個公領域面寬尺度氣勢,確實是有跨越上一批建築物的(一品、賦格)


整個橫向公領域客餐廳中島串連,喜歡西方開放式格局的應該會很愛,主臥跟次臥位於兩頭也是有好處,其他如同樓主說的,精打細算室內坪數的買家當然不適合,不過有時候住宅尺度就是透過適當的浪費而創造出來的。


看後心得,公設的設計感是有的,其實沒樓主說的那麼糟,符合本體建築風格取向。樑柱似乎沒有外推,房間很多都有樑的問題,需要好裝潢降低樓高來修飾,最後其實125P還蠻喜歡的,但價格實在太天價了,非第一排的建案,開到這個價格實在很考驗買家,如果單價能在2字頭,個人其實會考慮。哈




saturnyy wrote:
原本是帶著高度期待的...(恕刪)
saturnyy wrote:
原本是帶著高度期待的...(恕刪)


大大的賞屋文真的令人很敬佩。

讓住在前鎮的我心有戚戚焉。

亞洲新灣區真的令人感到問號一堆,高雄沒有商業支撐,結果被投資客拱到莫名其妙,人口外移不說,看車站以南的中山路店面完全無生氣,連新崛江地區人氣不若以往的逐漸沒落,新灣區是給誰的區?

高雄受薪階級連台南都快比不上,結果盡出一些以藍領受薪階層完全高攀不起的假豪宅建案當無人巨塔,新灣區都快變鬼城了,政府還在新灣區。

更恐怖的是,未來205遷廠後,消費人口的移轉只會讓高雄商業環境雪上加霜,市政府還沉溺和熱衷不動產開發,對工作機會與商業活動的推廣完全無法與在不動產開發的熱情度相比。

以前台商西進,造成高階消費人口外移,現在又鼓勵南向,錢也無法回流投資,加上台灣房地產與租金收益已不具有相對投資魅力,難以吸引外國資金外,短期支撐台灣經濟的電子業只剩三,五年穩定期,接下來還是會在中國成長的情況下,政府也沒有爆發力的投資政策,台灣房市及景氣只會更慘。
akazawa wrote:


大大的賞屋文真的...(恕刪)



南高的案量遠遠不如北高,傳統南高的有錢人跟二代就夠支撐了啦。這種房子在高雄本就不是要靠受薪階級去撐的呀!


還是一句老話,公園商圈都可能有更新更好的形成,不過海港可只有一個。


飯店面山跟面海的價格您說怎麼分呢?有哪間是面山面綠地賣比較貴的啊?
h89256 wrote: 剛開賣就去看過,整個...(恕刪)

估計建設途中申請修改建照並不一定是為了賺更多的錢
因為原本要蓋的陽台就是大家在虧「政府送 建商蓋 人民買」的高雄厝陽台,而景觀陽台是不計大樓使用執照中的樓地板面積的,改成一般陽台就要計入了,所以不知道本業是什麼樣的考量才放棄改掉的。


以下連結第四條是高雄厝景觀陽台的建造要求,
http://build.kcg.gov.tw/kaohsiunghouse/main02_del.aspx?id=102


話說二樓公設區多出四個衛浴好可惜啊
saturnyy wrote:
建案外觀很特別,這可能是唯一加分的部分

高雄百坪幾個千萬的豪宅等級
還是偏好門面氣派
有飯店迴車道的古典或是Art Deco的造型規劃(看百立,皇苑...可略知一二)
附近貝拉莫里能迅速完銷不是沒道理的
造型太過前衛怪異的 就要看市場的接受度跟考驗了

h89256 wrote:
其實125P還蠻喜歡的,但價格實在太天價了,非第一排的建案,開到這個價格實在很考驗買家

這一種坪數跟4000W up的砍棧
是我會選面公園第一排 又是坐北朝南的百立
大廳部分的確是有用石材打造,營造出這種寬敞的感覺,只是我覺得開這個價位的案子,應該是基本工而已,現在自住的太普某建案十年屋,大廳的空間規畫就比此案來得寬敞大器,如果是要當真豪宅,就該更奢侈一點。

如果此案能做到門口迴車道、車道一進一出應該更能顯示出他的獨特,另外網友點出了他的樑的問題,的確這一點我也覺得挺在意,所以才會四間60~68的格局,看了半天還是看不喜歡,房間太小不說,四間裡面有2間都被大樑直接切過客廳,而且A3更慘,連主臥都中樑,大坪數的部分,主臥更是被樑直接切半,已經採用中空樓板設計的案子,很大的特色應當是用中空樓板來當作橫梁支撐,減少外露的樑柱,很多CASE都直接把樓高推到3米六法規上限,有十足的空間感,而且沒有橫梁,此案樓高三米四,還處處見橫梁,考驗設計師的功力。

貼一下他的格局,給有興趣的網友參考,想知道樑在哪的 黑色方格自己連線參考參考就知道囉,不過中繼水箱層的這一戶格局還算是OK的,有一個房間太小而已,其他基本上還不錯。很期待年底中鋼的大樓開賣,亞洲新灣區實價一坪25,80坪買下來還不用2000,這邊一戶可以買中鋼兩戶...希望本業堅持下去,千萬別跟別個建設公司的案子一樣,開價30~45,廣告公司退場之後立刻下殺18.x萬一坪(也是中空樓板的案子)。







某案關鍵字:

僅規劃84戶純住家,單層2戶共用2部電梯。每坪30~45萬元,總價約2500~4000萬元。該案休閒設施豐富,有泳池、健身房、宴會廳、廚藝教室等,頂樓則有Sky lounge。 該案標準層樓高均為3.6米,建材配備佳,廚房採用進口Effeti廚具,並有SVAGO烤箱及洗碗機。全案衛浴均使用免治馬桶,主臥衛浴採用V&B面盆及GROHE五金,並有蛋型浴缸。

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