各位大大您好，想請教整個流程上有甚麼該注意的?
最近建商想敲對保兼用印時間，但是因為銀行需要時間作業(自己的配合銀行)，需時約一個禮拜。
於是建商提起了先驗屋的這件事情
在簽約時有談及此事，先對保兼用印後約時間驗屋，驗完屋後即過戶，我方即需請銀行匯剩餘款項。
而且對於我請第三方驗屋，感到非常的不認同，因怕第三方驗屋雙方驗屋標準不同，而造成交屋延遲。
所以目前變成先驗屋後對保兼用印
對了，小弟買的是新成屋不是預售屋
我想請問的是
1.先驗屋對於我方應該是有利?
2.大致上我有先對於外觀上有檢驗過，有不少地方需要修繕，所以修繕部分是跑不掉，那如果先驗了簽了修繕同意書並請建商給修繕時間，之後對保完我是否可以請建商先不要過戶?這樣我也可以先不用請銀行撥尾款?
3.如果建商堅持要匯款只能保留部分價金，是否可要求為房價5%?然後要求建商需付交屋前的利息費用?
不知道是否還有甚麼需要注意與爭取的地方?
對於對保後即刻過戶，對消費者實在是很不利
這個部分也是我自己在簽合約時沒有特別注意的地方
提供給準備買房的人一點前車之鑑
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等待銀行作業的時間做驗屋，可以縮短交屋的時間，尤其是你已經看見有瑕疵需要修繕了，完成驗屋的時間會更久，所以先驗屋應該是有利的。
2.大致上我有先對於外觀上有檢驗過，有不少地方需要修繕，所以修繕部分是跑不掉，那如果先驗了簽了修繕同意書並請建商給修繕時間，之後對保完我是否可以請建商先不要過戶?這樣我也可以先不用請銀行撥尾款?
正常流程是：你通知銀行可以付款了→代書和銀行作業(設定抵押權最優先順位是銀行，銀行也要保護自己)→建商收到全部屋款→辦理過戶手續及文件(約7~10天)→然後交屋(交付權狀、鑰匙門禁卡、保固書、相關規費收據及退回多收的代收款等)。所以什麼時候你會通知銀行可以付款了？當然是你驗屋缺失改善你認為都OK後囉~~
正常是你沒有完全付清屋款，建商是不會過戶給你的，所以不是對保過後就要即刻過戶，銀行審核通過確定願意貸款給你，什麼時候付款給建商是要經過你同意才能匯款(尤其是你用自已的銀行，一定要要求銀行對完保後沒有你的同意不能匯款，因為建商會去催銀行)，但建商也怕拖會有變掛，所以建商會一直要求你先付清屋款，所以重點是：一定要要求建商完成所有驗屋缺失的改善或換新，才同意銀行做付款，因為只要一付款交屋，之後的問題就都是走保固流程，如果建商服務品質好，那也還OK，可惜我們聽到的是大多數建商的服務品質都欠佳，保固內建商說了算，愛理不理愛來不來，問題拖到過保固常有聽聞，所以寧可驗屋交屋前要做黑臉嚴格把關，總比交屋後千求萬求建商來得好，交屋前屋況的所有瑕疵都是建商要改善到好，你同意驗屋過就付錢，沒做好就別交屋也不付錢，只要你不簽驗屋完成單，沒有什麼交屋延不延遲的，驗屋+缺失改善2~3個月也大有人在，基本上驗屋缺失建商都是會直接更換新品或盡全力改善到好。
所以不要心軟，立場要堅定，不要受建商催促你付清尾款的影響，你已經有付了自備款又跑不掉，銀行也願意貸款給你付清剩餘屋款，那你建商怕什麼？我付錢買東西當然要買到沒有問題的東西，自已的權益自己維護，所以找驗屋公司來驗屋是很正常的，建商有什麼好不高興的？一間房數百至上千萬，如果經不起檢驗那也不要買了，但不要吹毛求疵，正常合理的範圍內我想建商都會趕緊解決問題，房子不好賣建商也是想趕快交屋拿錢的
講句玩笑話，交屋前建商配合你，交屋後你配合建商....哈哈哈………
3.如果建商堅持要匯款只能保留部分價金，是否可要求為房價5%?然後要求建商需付交屋前的利息費用?
如果是自備款+銀行貸款，應該是沒有辦法用什麼保留部份價金的方式，假設銀行貸你8成，銀行就是一次直接8成付款給建商，不能說先付7成之後再付1成，因為銀行跟你每月收貸款就是用全部貸款金額去算，從付款給建商那天開始執行你們雙方的貸款契約，所以銀行應該沒辦法用分次付的方式，這你要問一下你的銀行。另外建商怎麼可能賣你房子還付你錢，所以你說的什麼保留房價5%和付利息費用是不可能的吧？
以上的建議希望有幫到你，也希望你順利買到一間好房子~~
若有錯誤再請高手指教補正~~
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chieh-shih wrote:
1.先驗屋對於我方...(恕刪)
感謝這位大大如此詳細的回答
前面兩點講得很清楚
關於第二點我也希望流程是如此
等我驗屋完修繕完成之後，簽單請銀行付款
因為建商說用印跟對保是同一天，所以我用完印兼對保
至於對保流程我是不太清楚，但是銀行好像已經在跑我的貸款流程(是否可貸款)
所以我應該會在流程中把條件說清楚，這樣應該會比較妥當
至於第三點
是我上網查了一些資訊，可能是他們在合約內已經有談好所謂保留價金
因為上網查流程是對保-驗屋(初驗)-過戶-銀行撥貸款-保留5%價金(或合約內寫好金額5萬至10萬不等)-覆驗(通過)-交屋
所以會跟建商討利息是因為初驗到覆驗不知道要修繕多久，如果像您說修繕要花1-2個月
如果真的先撥款就會有利息問題
但是我如果第二點守住就沒第三點的問題了
非常感謝您的回覆
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上網查可以查到很多驗屋的清單
屋子最害怕就是防水跟排水的問題
防水...我想是最難得知的一環
我自己的做法是在購屋完之後經常回屋子查看，尤其是下過雨之後
順便紀錄一下哪邊有甚麼瑕疵以便驗屋之用
最近建設公司通知可以先驗屋再進行對保與用印
了解後...建設公司的驗屋只有兩三個小時，我們有提及要試水，建設公司表示我們可提前去試...
另外提一下小弟是透天，所以試水需要不少時間
驗屋時間到前約1個小時至半個小時先到現場試門窗跟排水，網路上方法大同小異，這邊我就簡單說明
1.每個洗手台放水至8分滿，先放置約10分鐘後檢查洗手台周遭與水管周遭是否有漏水(這邊還可以使用紅藥水更方便檢視)
2.上述步驟後，把水放掉
(1)觀察水流掉的速度是否夠快
(2)一樣要檢查洗手台周遭與水管周遭是否有漏水(這邊就讓小弟檢查到一座洗手台水管漏水)
3.只有要排水口，就拿大瓶的保特瓶裝滿(最好兩瓶)，一次性的往排水口灌，看是否會來不及宣洩
4.有陽台落地窗的部分，準備水管
(1)陽台也有排水孔，就像在洗地板一樣的沖水，觀察水流掉的速度是否夠快，是否有積水
(2)把窗戶關好，用水管沖玻璃，看是否有滲水到室內(這個部分就幾乎都有了...)
跟建商反映，建商表示有陽台水應該不會像這樣潑，我跟他說颱風天你能確定嗎?而且2樓並不會
建商表示會像廠商反映。這個部份我覺得不能讓他們唬弄過，畢竟颱風天雨也是這樣潑呀。
5.試馬桶是否通暢，可丟可溶性衛生紙測試
以上是我先到現場進行水相關的測試，讓大家參考
驗屋時間到建商人員都到了
簡單說明(真的很簡單，沒有驗屋流程單，準備有色貼紙、紙、筆這樣)
其中他說明了一點，二驗沒有甚麼大缺失就要把尾款繳了
這部分我們當然反對...你才二驗，可以呀
你把二驗就做好，我完全沒意見
過程就是看到甚麼髒了裂了不平的，就讓他們處理
另外我們提早到也有檢查是否有空心磚
門窗都要去拉扯看看是否有異音有間隙，如果有二話，請他去拉其他戶
基本我都覺得不該有聲音
各個插座檢查、電器是否正常、開關是否正常、電箱是否有漏電斷路器...等等
全部流程完
大致上建商也都照單全收，然後這些缺失都必須詳細記錄
整棟幾乎得重批土油漆...
最後我最擔心的問題來了
但是建商在驗屋單上備註建商同意第一次驗屋缺失改善，覆驗完成銀行撥款，日後有新缺失建商持續為您服務
大致上驗屋過程還算滿意
沒有我一開始擔心的問題出現
尤其是驗屋單上的備註，算是讓我放心些了
以上為這次驗屋大致過程，感謝各位大大耐心觀看。
