為什麼高雄的公設比都那麼高?

非凡 wrote:
一個每月三千多 只有基本健身房
一個每月兩千多 多了游泳池 KTV


那些泳池、健身房呦
基本上除了管理費

使用次數還被限制,每個月幾次
甚至游泳池要額外收使用的都有
大致上沒啥意義

而且想要有這些公設又要低廉的管理費,那戶數就是超多才平攤的了

但戶數一多,管理就雜,住的品質也雜

我們社區管理費差不多也是每月3500(含車位清潔),不到百戶,啥運動休閒設施都沒有
戶數少的管理費要維護社區基本運作就沒辦法像人家幾千萬的管理費存在那邊
但人少住起來清幽
CcCManCcC
也不會,我們沒百戶,但是單價較高,住戶在教育上,和收入都有一定的程度,也沒人對那一點點的管理費感興趣,只要依法規走相對好管理..
mpig1927
那就是產品規劃問題,您社區規劃就是針對收入較高且注重管理品質,相對戶數就要控制在百戶以下,小弟講的是針對一般收入規劃的社區
非凡 wrote:
53%台北公設最高小(恕刪)

你確定那是游泳池不是戲水池?
游泳池我記得要配救生員
ws6449 wrote:
前一陣子台南、高雄兩(恕刪)


一樓大廳要氣派
梯廳要寬敞
這樣房子才好賣
法規規定逃生梯一棟要兩隻
加一加公設比就從32~33%起跳
talll wrote:
什麼消防法規拉高公設比,根本就建商屁話好嗎

不好意思,我不是建商
只是在建築師事務所裡面專門幫建商規劃建案的
如果你講的對,那早些如96、100、102等那幾年
就不會有所謂的建商搶掛建照的情形發生
就是因為法令修改後牽涉範圍很廣才會這樣
就你比較聰明知道公設比較降低比較好?
前面說了,建商更希望公設比低,因為賣像好
有誰不希望自家產品競爭力高的?
talll wrote:
差不多的總面積,差不多公設(交誼廳.KTV等等等)

一層三戶蓋了兩棟的公設比35%,然後一層六戶的公設比一樣35%

一個四逃生梯,一個兩逃生梯

但一層六戶的公設比卻沒比較少~~~

這不是廢話嗎?一定要都差不多的啊
請問你有看過代書算出來的各戶公設比計算嗎?
如果一層六戶公設比比較少,那大家都買那邊還用問嗎?
而且你講的單層幾戶只是小公的部分,還有中公、大公跟車公

簡單說明,小公指單層分配的共有部分
中公指的是單棟部分的共有部分
舉例來說,假設建案社區1幢2棟,1樓是單棟的梯廳
那1樓梯廳跟屋頂的屋突、機房跟水箱等部分
由此棟2樓以上所有住戶共同持分,這是中公
大公部分就是一樓大廳或健身房等共用設施
以及地下室車道、機房、防空避難室等等
以上由兩棟2樓以上所有住戶共同持分,這是大公
車公只分配給有買車位的人
以上加總才是大家銷售端看到的公設比
所以我才說,如果你看過代書算過各戶公設比
你會發現各戶的公設比會略有不同
主要就是差在小公跟車公

這邊給你個建築法規教學好了
就講96年7月的1座變2座安全梯
96年7月前掛件的小公,單層只要1座安全梯就OK
以120cm寬的安全梯計算,大概就要3.6坪
你96年8月掛件,小公就直接多3.6坪
1層4戶的話,一戶就多0.9坪的公共設施面積
更別說後面幾年都一直改,如安全梯尺寸、電梯排煙室跟防火區劃等等
大公、中公的影響都不大,因為大家一起攤
但是這些年的消防法規都直接影響小公,你認為影響大不大?

再告訴你一件事,102年之後,無障礙法規也來參一腳了
102年之後H2類住宅(集合住宅)也要設置無障礙樓梯了
無障礙樓梯尺寸要求比安全梯更大一些,所以小公又要增加了
公設比就是在這樣的環境下一路疊高的
但也是有好處,真的發生意外時安全性的確增加不少
缺點就是本樓討論的主題了
talll wrote:
公設比真的就是建商良心,他怎麼灌水的一般人真的很難知道

執行案件這麼多年,我只看過無良建商用雨遮灌水的
所以這幾年雨遮不得登記就是在防這種建商
而且公共設施面積都是有法令規範的
你要做超大當然也OK,只是就要扣容積樓地板面積
扣容積就等於戶數縮水,也就會搞成可賣戶數減少
然後公設比增加,產品競爭力下降,你是建商會這樣幹?
雖然我在專業領域中還是菜逼,但在我提供「免費」專業諮詢後,請記得說聲謝謝......
qootony
專業好文章 棒棒
philips0611
只有這個留言比較專業,消防法規96年7月的1座變2座安全梯,才是拉高公設比的主因
吵死了就算公設不計價

也不會影響賣價

有房有錢的人又不缺錢

會賠掉公設的錢賣你房?
高雄的車位也都比別人貴,而且是貴幾十~百萬,高雄人比較盤 比較好騙😆
CcCManCcC
我台北市,社區車位計價大概5坪250萬..高雄有那麼高?
A380E
目前185萬平車,20年分攤下來一年12萬5平均一個月才1萬出頭!n上酒店打一炮都要27500了!划算啦!
A380E wrote:
難怪無知是窮的起點!
樹大必有枯枝,人多必有白痴!
還在周旋在公設!法規就法規問題,說幾十年了!還走不出盲點!
台灣於公共安全已經做的非常完善了從法規著手很久了! ?這些白痴窮光蛋歡迎來戰,自己房子自己蓋不就好了!
既然知道公設高,你可以蓋個無公設比,他馬的肯定大賺,還在這裡說窮話嗎。窮來戰吧!


你是有表達障礙是吧,從頭到尾在講些什麼鬼東西我看連你自己都搞不清楚吧。
A380E
想必你是枯枝!那我應該是白痴!哈
mpig1927 wrote:
只是在建築師事務所裡面專門幫建商規劃建案的


這位大大這麼內行,能否解釋一下我多年的疑問
1.逃生梯是否不用算入容積率?
如果是,按理增加一支逃生梯對容積沒影響
建商卻以坪數賣給我
單價愈高,扣除樓梯的固定施工成本後,他就賺愈多
算是給變相給建商的奬勵嗎?

2.車位的合理坪數是多少
為何有4~5坪,也有10坪~12坪的?
貓膩在哪?
雷穎
你應該要問高雄厝應該比樓梯賺,車位這一兩年合理是9-12,過小有可能灌到大公去了,詳細等好心的M大。
yayaorion wrote:
這位大大這麼內行,能否解釋一下我多年的疑問
1.陽台、逃生梯是否不用算入容積率?
如果是,按理增加一支逃生梯對容積沒影響
建商卻以坪數賣給我
算是給變相給建商的奬勵嗎?

2.車位的合理坪數是多少
為何有4~5坪,也有10坪~12坪的?
貓膩在哪?



m大算佛心的,打一堆字與網友分享,換成我直接說:千萬不要買,以後房價1元起。
mpig1927
哈哈哈,這算從業人員的職業病,也希望大家對這行業不要太多誤解,老實說要搞清楚不難,只是想不想而已
吽吽牛
有些人小腦袋瓜很奇妙,01需要有m大您這樣熱心專業人士無私分享。 我都直接勸退,鼓勵不要買,就不會有任何問題。
現在車位200up
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