分享如何善用房貸及質押,及早達成財富自由

2025年已經結束,
今年算是我從2020年9月開始執行我的提前退休計畫後,
正式滿載運轉的第1年,
我的退休計畫是希望在沒有工作收入後,
除了政府提供的月退休金外,
還能擁有持續不絕的現金流,
和我的太太一起度過人生最後的1萬天,
如果要量化上面現金流的數字,
我是訂在每月可領10萬元(以2025年的實質購買力計算)。

不過因為我個人不是很喜歡定期定額,
因為我總覺得那是犧牲現在「實際可用的購買力」,
拿來換取未來「可能」的美好,
為何說是「可能」?
因為當你年紀慢慢增長後,
你會知道人生其實有很多的不確定,
不是每個犧牲「現在」的人都可以得到「未來」的美好,
這也是我堅持我的退休計畫不能動用到工作收入的初心,
我堅持現在付出心力所換取的工作收入,
都要能夠「立即、完整」的用在提升自己或家人的生活品質上;
有了一些信念,
就開始慢慢構建符合自己的退休計畫,
也就衍生了我不想拿出工作收入定期定額,
只想憑借貸2,320萬就想在10年內退休的人生試驗。

回歸正題,
我退休計畫今年的成果將分成幾個部分給大家參考,

市值部分:
我退休計畫的7檔ETF各別持有130張,
購入成本為24,756,188元,
2024年12月31日市值:26,070,200元(+5.30%)
2025年12月31日市值:25,209,600元(+1.83%)
所以2025年12月31日的市值雖然還是高於成本,
但對比2024年12月31日已減少860,600元(A),
這是俗稱「左手」的部分。


配息部分:
2025年股息扣除匯費440元及補充保費9,681元後,
實際領到的配息是2,206,639元(B),
7檔ETF的名稱、配息金額、配息占比如下:
這是俗稱「右手」的部分。




房屋貸款部分:
2024年12月31日的房屋貸款餘額:13,377,028元,
2025年12月31日的房屋貸款餘額:12,804,490元,
2025年度房屋貸款本息攤還共繳了815,016元(每月67,918元),
其中房屋貸款本金的部分償還了570,596元(C1),
房屋貸款利息的部分繳納了244,420元(C2)。

質押貸款部分:
2024年12月31日的質押貸款餘額:9,341,582元,
2025年12月31日的質押貸款餘額:7,980,585元,
2025年度質押貸款利息的部分繳納了233,025元(D),

不過質押貸款一年來共減少了1,360,997元,
除了「流入(B)」、「流出(C1、C2、D )」外,
另外還要再包含下列3項:
1.流入「短線超跌加碼獲利236,624元(E)」,
2.流出「房屋稅險22,830元(F)」,
(地價稅940元、房屋稅4,128元、所得稅15,451元、房屋保險2,311元)
3.流出「旅遊補助金200,000元(G)」(這是我和太太的自肥項目)。

所以最後總計:
收入的部分有(B)、(E),
總共是2,443,263元,
支出的部分有(C2)、(D)、(F)、(G),
總共是700,275元,
故2025年「已實現損益」為1,742,988元(包含570,596元是歸還房貸本金),
「未實現損益」則為-860,600元(A)。


開頭就有說了,
我借貸2,320萬是要有持續不絕的現金流,
所以這些ETF在我有生之年沒有考慮過要賣,
因此市值對我來說就只是沒意義的「未實現」數字而已,
雖然目前未實現損益對比去年同期已減少860,600元,
但我真的不是很在乎,
我還是比較注重「已實現」的部分是否能滿足我退休需求,
由於每個人的背景環境、思考方式和理財目的都不盡相同,
所以對於風險耐受、績效要求、心理壓力也會有不同的詮釋,
像我就非常反對拿自己工作賺來的錢投資,
也非常不喜歡把時間花在看盤,
雖然還不至於到刪APP的程度,
但我每個月看盤的時間應該不超過3分鐘,
開這篇文純粹只是想分享我的無腦方式,
也想聽聽大家的意見看有沒有遺漏的地方,
或許這個方式的效益不夠高、累積速度不夠快,
但對我來說已經「足夠了」,
謝謝持續追蹤關心我的朋友。
AlenTsai
二次質押有一點衝突,目的不同做法應不同1. 備用現金 : 二次質押2. 提高維持率 : 將債券ETF匯入第一次質押的抵押品即可二次質押(2.95%)的利息高於第一次質押(2.75%)
AlenTsai
借出二次質押,還掉原質押負債,會將資金成本墊高。1千萬債券投入抵押品,退回5百萬高股息,抵押品2200萬,維持率220%, 這5百萬高股息開啟股票質借,賺取質借利息,維持率下降時補入抵押品提高維持率
我少數可以看得懂的投資分享文
現在只缺房子了,我去問問房東給不給我貸款
Akira Wu
如果房東真的借你房子貸款了,記得要發一篇分享文,我一定推到爆。
目前用永豐質押 之前考慮過元大 不過 元大證金賣出限制多: 質押股票若要賣出需先進行解質,償還才能賣

證券公司質押可以直接賣股 它會自動還款 , 這很影響獲利時機點 , 且元大手續費折扣比較高

永豐目前2.5% , 我覺得不借是笨蛋 投資AAA公司債 基本上都是5% 以上

手續費的話永豐上網找業務員 手續費基本上都貼地飛行
yellowcloud
元大證金可以直接賣股還錢,我都用這招換新費率。證券商有線上匯撥的話就能直接再轉過去押
BillyChou5566
現在借款利率應該都在4%上下了 只能說 世界上沒有輕鬆能賺的錢
最近自己的存股也總算達到將近市值50萬
之前有用過信貸(7年開好開滿),但後來覺得風險太大(雖然現在未損益部份是有100多萬…),打算三月違約期過後就全部償還

目前有思考後續將採用質押的方式,也在做功課去了解並減少風險
但有幾點透過AI詢問感覺有點不太對,所以就直接上來詢問

1. 我目前股票市場有A、B、C三個標的物,想要質押A和B的標的物獲取資金
那麼獲得的資金是否可以再投入A或B的標的物,並把新購入的A或B的標的物再投入當抵押呢?(增加維持率?)
因為AI給我的答案說不可以把資金投入到A或B的標的物,只能投在沒有擔保的標的物C上(這點我有點疑惑)

2. 一旦遭遇到股市大跌(如去年4月的關稅帝君),這時候我如果再購買A或是B的標的物然後加入擔保,是否也是可行?(增加維持率)

3. 質押的利息是什麼時候支付呢?每個月支付?還是到期的時候一次扣?還是說當自己選定質押的標的物後就先扣掉利息再給你?(拿到手的資金較少?)

我目前還有房貸,所以不太可能再增貸增加自己的負擔和風險,所以現階段會採股票質押方式(較小風險)
後續等到房貸都償還完畢後才會考慮樓主的方式

A+B+C標的物就目前市值來講差不多110萬左右
我預計貸45萬,然後45萬再投入股票市場後再將其抵押增加維持率(如果這樣方式可以增加維持率的話)

我這邊會選擇券商,因為我目前選擇的永豐金證券有提供試算(還蠻清楚的)
選的標的物利率大約2.6%左右(可以貸6成)
我看了一下銀行,雖然有些利率會比較好些,但會有開辦費
開辦費的話最少都要1年多以上(利率如果比券商低很多的話)才能回本
雖然似乎沒有期限沒錯,但如果以新借舊(且要借更多些的話,還要再收一次開辦費吧?)

以上還請不吝指教,謝謝!
Akira Wu
維持率的公式就是這樣,看是要增加質押股票的市值,或減少借出的金額,維持率都會上升,端看你要如何選擇;你提到的第2個問題讓我有點感到驚訝,只能建議你再多了解質押貸款的本質和定義,事情不是你想得那麼簡單。
akenomeisei
不管如何,都要先感謝這幾篇的回覆,我現在也正式做股票質押動作,就看後續操作一邊學習一邊解決會遇到的狀況,再次感謝!
整個計畫在目前的走勢(台股指數長期看漲)下沒有太大問題
依據市場利率走勢看三五年之內也不會有利息大漲的狀況

但(凡事都有個但)........

因為這種操作屬於借短投長
(以短期資金轉投資長期目標)
因此當市場狀況不如預期時
可能遭到資金來源雨天收傘的最惡劣狀況

此時財務槓桿開到250%的負面效果才會顯現
並且是倍數化的顯現

想要仿效的操作者
請認清自己有沒有能力應付這種狀況
或者
考慮建立反向部位避開這種最惡劣的情狀


言盡 投資總有損益
世人路世人走 各自斟酌
Akira Wu
請問財務槓桿開到250%是指?
Akira Wu wrote:
像我就非常反對拿自己工作賺來的錢投資

版大去槓桿了沒?
pigstand
Akira Wu sorry我原文沒說清楚。我想知道版大有沒有因為近期市場波動劇烈,而減少槓桿的使用。感謝~
Akira Wu
甚是抱歉,因身體因素無法即時回應,就這個問題而言,本人的退休金計畫並不會因短期的波動劇烈而有所改變。反倒是擔心熊市來臨時本身的股息配置能否應付退休生活。不過,我現在有的現金資產可沒放過這次難得的機會
我曾經在80樓回覆過,受到樓主的啟發,開始股票質押。
半年過去,已經質押了2000+萬

雖然不能確定質押的部份賺多少錢,還是很滿意的
特地回來留言,感謝樓主的分享
最近才開始研究股票質押,一直有個問題,整體算下來都只有在計算每個月質押需還的"利息"部分,"本金"的部分都不需要考慮嗎?
因為聽過樓主說過"本金從不打算歸還",雖然知道有"借新還舊"的機制,但銀行(或證券)是可以這樣一直無限制的延遞下去不需要償還本金嗎?
這樣一直背著動輒幾百幾千萬的負債,心理上不會有哪天銀行突然要你歸還本金的壓力嗎?
就算可以一直借新還舊,意思就是說這筆負債就這樣一直背著到身故那天嗎?那身故後這筆本金要怎麼處理?
觀念有錯誤的地方還請指正,這是目前小弟研究質押一直想不通的地方
除非被追繳 (股票跌到質押金額的某個比例以下),不然是不必還本金的。
這其實跟融資買股票被追繳很像,只是融資通常是設定半年 (就我所知)
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