小弟為大樓頂樓住戶
最近看到本大樓管委會有貼出對於頂樓漏水處理辦法，內容為：
頂樓住戶經委員會堪有漏水者，
1.住戶自己維修，每年減免兩個月管理費（為期三年後另議）
2.管委會請廠商休繕，保固期過後算起三年內不得再議。
雖然此部分還未通過區分所有權人意表決，若以上任一項經過表決同意後
看起來對頂樓住戶條件都非常不利，所以有幾個問題請教
A.如遇漏水，大樓管委會可以以此規定來處理頂樓漏水問題嗎?
B.若真不想要以上修復方法，還有什麼方法可以來讓管委會正當處理頂樓漏水問題
煩請有相關經驗大大分享之~
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第十條
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。
第三十六條 管理委員會之職務如下：
二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
大樓頂樓乃屬共用部分
只要漏水來源來自於頂樓
管委會都是責無旁貸必須要進行維護修繕
這責任是由法規明定並未授權可經由區分所有權人大會決議修改
所以就算是區分所有權人通過管委會提出的解決方案
若是與母法公寓大廈管理條例相牴觸則屬無效
只要又再次發生漏水問題管委會還是有責任要處理漏水的問題
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小安眼球中の影像 wrote:
小弟為大樓頂樓住戶最...(恕刪)
我親戚也遇到類似問題
彼此互相討論 對抗蠻橫管委會吧!!
我查詢一下資料
可以
李永裕律師答：
依公寓大廈管理條例規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：…公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。…」
故屋頂自屬公寓大廈共用部分，而以屋頂平台之性質而言，本即須具備防水防漏功能，房屋有漏水現象，即以修繕屋頂為必要，則管委會依上揭法律賦予之權責，自有進行修繕之義務，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，故修繕費用得由住戶按月繳納之管理費支出。
依上所述，本件住戶之情形建議請工程專業人士確定房屋漏水原因，若因屋頂年久失修、屋頂龜裂…等原因造成雨水滲漏，非可歸責於區分所有權人之事由所致，則屋頂之修繕費用，應由管理委員會負最後支付責任。再召集全體區分所有權人組成區分所有權人會議，決議從管理費中支付屋頂防水工程之修繕費用，並交由管理委員會執行修繕義務。
若管理委員會仍置之不理或拒絕為修繕義務，則可以存證信函之方式，催告管理委員會命於一定期限內履行其義務。
經催告管理委員會後仍怠於履行其修繕屋頂之義務，致受有損害，區分所有權人得自行僱工修繕，而支出之修繕費用亦得以存證信函之方式命管理委員會給付。
最終，管理委員會若始終未能出面解決，則區分所有權人自得訴請法院請求管理委員會賠償修繕費用以及賠償未修繕所生之損害。
存證信函??怎麼寫???有範例嗎?
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講白話一點其實也就是指管理費
這邊的另有約定指的是管理費的收費方式
若是沒有約定就是條例寫的按共有之應有部分比例分擔(坪數)方式收管理費
若是區分所有權人會議另有決議例如管理費改採每戶統一收多少錢
那就是按區分所有權人會議決議方式收取
民法799-1條
區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此限。
前項規定，於專有部分經依前條第三項之約定供區分所有建築物之所有人共同使用者，準用之。
規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。
區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。
頂樓已經很明確就是屬於共用部分
其維護修繕的責任就是由管委會來負責
費用就是用社區的公共基金或是管理費來支付
管委會沒有理由將責任推給住戶自行負責
也因為頂樓是屬全體住戶所有更沒理由要求頂樓住戶要分攤更高比例的維護費用
所以如果區分所有權人會議決議內容有違比例原則平等原則
就按用上述民法799-1條向法院申請撤銷吧
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小安眼球中の影像 wrote:
小弟為大樓頂樓住戶
...(恕刪)
我遇到的狀況就是屬於管委會於區全會中,擅自修改法條,對於修繕事宜全部推給頂樓住戶,並且只補助2萬
元.
現在我遇到狀況了,是隔壁屋頂水陋過來我這邊造成我屋頂會滴水,而隔壁住戶不願意處理,要我自行處理,
但源頭是在隔壁與我的交接處,施工便利性是由隔壁那邊處裡較好,而管委會就是出推拖拉政策,
並且要我去告管委會失職,因為總幹事很清楚流程.
1.先是存證信函流程---要個幾周吧.
2.上地方調解委員會---這一般都是唬爛,根本沒用.
3.要告上法院需要前面兩個流程都走過..這樣告上去到開庭..最快半年最慢2~3年..
所以根本沒再怕的阿..
有高手可以解嗎?
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